個案分析 – 中年換樓到郊外 加按買債享受好時光【諗sir】 #2763

你好諗Sir 復活節快樂！

我想放盤 但借貸、還款力、歲數大，沒什saving. 退休又需考慮. 需請教下步：

換樓比較緊新盤 3房 或

買大圍一個千呎連天台單位 開價近1000萬。958萬，但未知單位漏水、大廈維修等實況. （開揚景望Lion rock、天台可作活動）

我45歲 ngo 月薪42K. 

自住荃灣區18年樓海景低層 三房. 按揭30年 hypo，仍欠240萬.

放盤開798萬，半年仲未成交.

(導火：隔籬屋噪音。 網上search下諗sir、後知後覺、亦應從投資角度搬)

先生 52歲 IT 月薪65K. 個人loan 30萬. 兒子14歲.

請指點理財良計

ANSWER:

後生未夠錢，買間樓係人人都鐘意的，易走易租。

到老有銀紙，買間樓就可以淨係你鐘意的。你係飛鵝山幢間別墅都無問題，前題係你後生做對事項令年中後期有錢。

另外一些事情請「忍」，例如諗sir日日鬧d同事，好快就唔會有人幫我做野。不如意事人人日常生活定有! 如你隔離鄰居你認為有問題，幾次向管理處投訴，如果下手買家識野去check管理處log book、或者在買賣時要你加入一些對管理人員的陳述，咁做只對業主不利。

更加唔好做事去拖慢自己進度，私人貸款會大減個人借貸力，仲要比唔少利息予銀行。所以在理財決策上，能擴大自己資產規模、及對自己產出現金流的，通常都係好事。猛咁供又中短期內無回水的、或者直情靠借錢先洗未來錢，令自己習慣支出>收入及擁有「負現金流」，這些不屬好事。

心法講完，如果我係讀者，引刀一快平些少賣走現居，換個幅牌。總好過同已出事的鄰居一齊，仲係荃灣709呎樓叫價798，即係業主叫價都係11000/呎左右。此叫價比荃灣近地鐵站的單位呎價平，比成40幾年樓齡的荃灣中心隨時更快，那讀者現時擁有的單位，相受好難講得出口極受歡迎。另外買得近800萬樓既人都係打工仔多，如果唔近地鐵同埋放工唔易買到外賣，呢類單位客源又點會廣? 所以讀者在賣樓之時要好好考慮自己幅牌，同埋依現時情況咁擺落去，對未來生活有咩影響?

相反將樓賣走返錢少都有400幾萬，係返荃灣或者一些好租地方買樓收租/自住，當600萬一間兩房，400幾萬拎其中240萬出黎，已夠夫婦每人一間兩房單位搵租客幫手供，仲有買後仍有約180萬現金淨，佢投入直債當是香港主要銀行或是大發展商的，收5%唔難仲可以隨時買賣，180萬收5%息都有9萬蚊一年，未計其實可以槓桿上到10%年息派15k/月。那用債收息就可大大為讀者提供新費及補貼租樓。

再唔係讀者喜愛天台或戶外生活，沽現樓之後換間好租些既樓收租、然後有淨現金用黎買債收息，之後用收到既息津貼自己租村屋或者錦繡，租個間樓易唔易賣唔關自己事，最緊要手揸個兩間係易租易賣就可以。

諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」

諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

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10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
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17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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第二堂 (三小時)

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**諗Sir【買樓收租課程】**

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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

第一堂: 直債基本網課(1小時)

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建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※