您好!想請教一下,由兩房換三房。
背景:
先生42歲,月薪$47000 + 1.5個月花紅
本人40歲,月薪$20000 13個月糧
一個6歲仔,工人姐姐
2020年8月出售未補地價480呎居屋,套現$400萬。
之後租住730呎3房私樓$18000,2021年2月$670萬買入430呎兩房私樓,借8成上會。
原本打算一直租3房單位,買一間兩房放租出去,買樓之後先知道高成數按揭唔可放租,唯有裝修間屋自住。
2021年9月搬入去冇再用工人姐姐,做了一年全職媽媽,沒有收入。
投資股票,全蝕光,網店生意虧損,資金已用光,現在已沒有積蓄。
今年再請工人姐姐照顧小朋友,全職工作,放棄投資股票及網店生意,重新開始。
2024年2月,3年夠年過SSD,想$750萬賣出單位,預計套現約250萬,再借9成$800萬換3房,這樣做得到嗎?
謝謝,
Ms. C
ANSWER:
買樓做之前要計劃好,因為做錯返轉數賣樓既佣金及印花稅支出頗高。相信讀者幾年前買完樓先知高成數唔可以放租,現時再買會諗清諗楚。
至於想做一件事唔係問人能否做到,而係要先了解欲成此事的步驟後再評估。將一個2021年670萬買入的單位在下年高15%(即約750萬沽出),係現時樓市價位普遍比2021年低之下,佢有幾個方向去做令自己單位賣貴
從估價著手。已在之前youtube直播簡單提及一些人積極及利用網絡於轉按時把樓價估高,於日賣樓時更有利。
從經紀著手。由於現時放盤去大行不用收費,相反看即是經紀無義務要推你個盤。一般業主除了加佣,有何方法拎到經紀人脈幫自己貴賣樓呢?
從單位著手。不少人嫌麻煩,唔執就咁將單位放賣。其實經驗告訴我們有些少改善可大改變的做法,安排之後令樓更已賣出。
買股票,自己做生意,相信要有規律的工作態度才好去完成。讀者結束生意返回打工崗位重新開始,相信是培養規律工作模式的契機。
至於假設讀者能750萬賣出單位,套到250萬再借720萬換三房,借720萬需720/250*10000*2 ~ 需最少約590萬人工。讀者如賣樓後沒有任何按揭係身,同先生二人合力上800萬三房借貸力應夠計的。當然其個人消費、借貸及其他原因、會影響上述算程的準確性。
對於一些半職的家庭主婦、或斜槓族,懂得維持借貸力可事半功倍。先講搵間公司自己出糧比自己,其實這些把戲做得唔好比人拉都可以,做得一般銀行基本上即睇穿你。入門先要明白公司銀行會細心查冊,下步才去向借貸人問究竟佢工作性質如何。
斜槓族如每月收入不平均,做唔到九成上會。另外唔報稅同唔供MPF,先不論是否犯法,但長期唔供確實令自己借貸力更弱。這些都是信貸報告反映唔到既借貸力缺憾。家庭主婦其實收入不一定是零,租金收入令唔少「阿姐」都買到樓,證租三寶: 入租月結單證明、租約、轉正出租證明,三件事都要齊。
本身欠債多既人,先要計好你借貸力淨多少。如近年試過遲還款,究竟點遲還例如是連續2個月咁斷? 或者欠信用卡定係按揭那種? 值得留意。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
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17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
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**諗Sir【買樓收租課程】**
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買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
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近月高回報收租方案分享
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第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-06-18(二)19:15-21:15
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-06-25(二)19:15-21:15
*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
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香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
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諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15
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TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15
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