斜槓族及家庭主婦、借錢師買樓更要留意幾點【諗sir】 #2760

您好！想請教一下，由兩房換三房。

背景：

先生42歲，月薪$47000 + 1.5個月花紅

本人40歲，月薪$20000 13個月糧

一個6歲仔，工人姐姐

2020年8月出售未補地價480呎居屋，套現$400萬。

之後租住730呎3房私樓$18000，2021年2月$670萬買入430呎兩房私樓，借8成上會。

原本打算一直租3房單位，買一間兩房放租出去，買樓之後先知道高成數按揭唔可放租，唯有裝修間屋自住。

2021年9月搬入去冇再用工人姐姐，做了一年全職媽媽，沒有收入。

投資股票，全蝕光，網店生意虧損，資金已用光，現在已沒有積蓄。

今年再請工人姐姐照顧小朋友，全職工作，放棄投資股票及網店生意，重新開始。

2024年2月，3年夠年過SSD，想$750萬賣出單位，預計套現約250萬，再借9成$800萬換3房，這樣做得到嗎？

謝謝, 

Ms. C

ANSWER:

買樓做之前要計劃好，因為做錯返轉數賣樓既佣金及印花稅支出頗高。相信讀者幾年前買完樓先知高成數唔可以放租，現時再買會諗清諗楚。

至於想做一件事唔係問人能否做到，而係要先了解欲成此事的步驟後再評估。將一個2021年670萬買入的單位在下年高15%(即約750萬沽出)，係現時樓市價位普遍比2021年低之下，佢有幾個方向去做令自己單位賣貴

從估價著手。已在之前youtube直播簡單提及一些人積極及利用網絡於轉按時把樓價估高，於日賣樓時更有利。

從經紀著手。由於現時放盤去大行不用收費，相反看即是經紀無義務要推你個盤。一般業主除了加佣，有何方法拎到經紀人脈幫自己貴賣樓呢?

從單位著手。不少人嫌麻煩，唔執就咁將單位放賣。其實經驗告訴我們有些少改善可大改變的做法，安排之後令樓更已賣出。

買股票，自己做生意，相信要有規律的工作態度才好去完成。讀者結束生意返回打工崗位重新開始，相信是培養規律工作模式的契機。

至於假設讀者能750萬賣出單位，套到250萬再借720萬換三房，借720萬需720/250*10000*2 ~ 需最少約590萬人工。讀者如賣樓後沒有任何按揭係身，同先生二人合力上800萬三房借貸力應夠計的。當然其個人消費、借貸及其他原因、會影響上述算程的準確性。

對於一些半職的家庭主婦、或斜槓族，懂得維持借貸力可事半功倍。先講搵間公司自己出糧比自己，其實這些把戲做得唔好比人拉都可以，做得一般銀行基本上即睇穿你。入門先要明白公司銀行會細心查冊，下步才去向借貸人問究竟佢工作性質如何。

斜槓族如每月收入不平均，做唔到九成上會。另外唔報稅同唔供MPF，先不論是否犯法，但長期唔供確實令自己借貸力更弱。這些都是信貸報告反映唔到既借貸力缺憾。家庭主婦其實收入不一定是零，租金收入令唔少「阿姐」都買到樓，證租三寶: 入租月結單證明、租約、轉正出租證明，三件事都要齊。

本身欠債多既人，先要計好你借貸力淨多少。如近年試過遲還款，究竟點遲還例如是連續2個月咁斷? 或者欠信用卡定係按揭那種? 值得留意。

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►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

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零成本買樓上會獨步法門
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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