低估價就係筍盤? 估價其實有方法拉高你又知唔知?【地產仔禾記】#2758

最近常遇到客人想搵「筍盤」。而當我問他有甚麼要求，區份?樓齡? 兩房/三房?他們都說無所謂，買作投資用途，只要比低價低1成以上就可以了。不知道坊間是否有KOL如此授徒，總以估價去判斷單位是否筍。當然如果一位準買家對該區/該物業不了解，用銀行估價作為參考，亦無可厚非，畢竟估價行不隸屬買賣任何一方，角色上較為中立。但我只能說，這樣搵「筍」盤的話實在非常表面，因為單位「筍」與否其實和估價沒有太大關係。而且估價是一個相當容易改變，甚至若然知道當中遊戲規則的話，誇張一點來說是完全可以操控的數字。所以今天想和大家分享兩點，第一，何謂「筍盤」，第二，估價是如何產生的。

 承上文所說，比估價低或許是判斷單位價錢是否筍的指標。但估價的漏洞同時也相當大，以下舉出三個最為明顯的漏洞。

1.估價無法把樓層及座向外的因素計算在內

估價想給出的數字是以該柱單位某一層最近的成交價作指標，之後按樓層高低逐層加減而取得。但單位的實際狀況如裝修、保養、上下層是否有事故單位等因素也全部沒有列入計算之內。現時裝修成本非常昂貴，4-500呎的兩房單位若全屋簡單裝修都要3-40萬，若然是7-800呎的三房單位，100萬裝修也稱不上是豪裝，只是基本裝修。再者，某些物業15樓、25樓、35樓的景觀可以大不相同。以將軍澳中心的三房為例，三房向南單位從前可以望到海景，現時有新入境事務大樓後，要35樓以上才能望穿有海景。所以若論客觀市場價，15樓和25樓的市價可能只差15-20萬，但25樓和35樓可以差100萬。但估價呢?15樓和25樓、25樓和35樓的差距是一樣的。這明顯就沒有把景觀的因素考慮在內。同類情況在各區比比皆是。最好的例子是中半山區的愛都大廈。愛都大廈為中半山豪宅單位，呎數劃一為2888呎，一層兩伙、座向和間隔完全一樣。但低層的單位約莫$30,000/呎，約8-9000萬。但只要樓層去到33樓左近，就能望穿前面舊樓及中環商業大廈，飽覽維港海景，呎價$50,000/呎以上，成交價約莫1.6-2億，高低層差價近一倍，但估價同樣無法反映以上關係，這就是估價的其中一個缺陷。

2. 估價容易把高層單位價錢拉得過高

如上述所講，因估價只會以某一層單位的成交作標準，然後按層數每層加減。因此往往一些屋苑若存在極高層(50樓以上)，極高層單位的估價就會被拉到過高。但事實市場上又是否有買家願意以該價錢買入呢?這情況特別容易出現在一些2000年左右落成的屋苑，因為當時香港未有落實「保護海港條例」，對樓宇的高度限制要求較寬鬆，不少臨海物業都能蓋至6-70層高，如嘉亨灣、映灣園等。在去年市況較差時，映灣園一些極高層三房，市價800萬左右，業主開價也是800頭，但估價卻能估到980萬，高出估價兩成以上，那是否代表單位極筍，應該馬上沖去買呢?相信大家會懂得判斷。而且，就我和眾多客人接觸的經驗所得，中高層單位(2-30樓)，大多數人都喜歡。但當樓層高於4x甚至去到5-60樓以上，確實有客人會因畏高而不喜歡，特別是一些有露台的單位。除了畏高，也有客人會憂慮極高層等電梯會過久的問題，這也會局限了你將來放賣時的客群。

3.一些特色/罕有單位無法以估價衡量

因估價是以同類單位的成交價作估價標準，當一些屋苑存有花園/平台/天台特色戶時，由於這類單位非常稀有，缺乏成交，所以估價很多時估不到，但是否代表單位不值得呢?就我自己的經驗，我持有一間港島天台特色單位，樓下單位同一間隔市值大約550萬，單位月租$13,000左近。但我的單位本身除了能夠以$14,200租出外，天台還有電訊公司願意以$13,000租用作5G發射站。敢問市場能收$27,000租的住宅市值為多少?估計不少於$1200萬吧?但我的單位估價只有570萬左近。若然我以650，甚至700萬放售，你又認為是不是「筍」盤呢?

估價的局限絕對不止以上三點，但奈何篇幅有限，暫且先和大家分享三點。

估價是如何制成的?

很多人常說「銀行估價」，以為銀行負責估價。其實非也，估價是由測量行(俗稱估價行)產出的。廣為人知的JLL仲量聯行就是其中一家知名的測量行。而銀行委託測量行所產出的估價報告其實也並非免費，但銀行因為做生意所以才願意付出成本為客戶免費估價。因此坊間經紀常說，估價一般差3-5%都無問題，申請按揭時照樣能夠估足價，原因就是因為銀行有生意擺在眼前，若然差價不大自然會委托測量行盡量扯高少少估價讓客戶選擇自己銀行做按揭促成交易。

但若然成交價與估價不止差幾個%，而是差十幾%，到底還是否有方法呢? 方法絕對有，但免費資訊只能言盡於此，Power Team用戶有需要可向advisor查詢。就我自己最近處理的按揭而言，粉嶺某兩房單位成交價460萬，已是全區同質素最筍單位，但估價卻只有390萬。最終雖拉不盡460萬，但也能拉到45x，比原先估價高17%，客人雖有預備足夠首期成交，但最後能省出的首期作其他更高回報的投資也是一大樂事。

今日先分享至此，下星期再和大家分享其他議題。

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