「疫」後睇樓錦囊!唔留意呢幾點極易中伏【地產仔禾記】#2749

疫情過後，商業活動開始復甦，特別是航空、旅遊、零售、服務業都明顯暢旺不少。除此之餘，樓市第一季的表現也相當亮麗，價量齊升。不少人會懷疑1-2月的升勢只是「虛火」待新盤出場後二手就會回落。而事實是縱使2-3月有多個矚目新盤推出市場，價錢也頗有驚喜，二手價也只是停止了升勢，並沒有下跌現象，價錢可以說是企得相當穩。然而疫情過後睇樓，我發現有些重點客人經常忽略，但我認為其影響相當大，因此希望能藉此文分享一二。

1. 留意告示板

不少樓宇過去舊年因疫情關係都沒有召開業主周年大會，很多只以zoom或單純以whatsapp群組交代/討論資訊。因此不少大廈，特別是單幢樓的業主立案法團2-3月期間都復辦周年大會，一方面票選主席/委員等幹事，另一方面商討有關大廈保養和維修的問題。假如閣下在留意的物業樓齡有25年以上，其實逐漸有問題需要跟進處理。大多客人睇樓時只關注單位內部漏水/裝修/景觀，但實際上關於建築物本身其實也有相當多值得留意的地方，正如我和客人睇樓，客人經常會好奇問:「Walter，點解見你睇樓成日都睇大廈告示板、後樓梯、窗邊?有咩好睇?我都會向客人解釋箇中因由。現在業主立案法團復會後，告示板通常會張貼了法團的會議紀錄、維修方案、法團財務報表等，這些都是有用的資訊讓準業主了解大廈的近況。上星期我到訪沙田某屋苑，看到大堂貼著多張「急須維修事項」告示，連圖片貼滿整個大堂，解釋大廈開會後決議需要處理的地方可謂相當嚇人，這也代表該法團和管理公司的處事手法有欠成熟，這對大廈未來的管理也是一個隱憂。至於何謂好的業主立案法團、法團如何構成、法團和管理公司的關係和各自職責，這又是另一個相當大的議題，如閣下對這些題目有興趣，可以留言讓我知道是否有人關心這類題目，我再抽空蒐集資料分享。

2.不要相信廣告價和網上成交價

很多客人獲取樓盤資訊的主要渠道皆來自網上刊登的樓盤廣告和成交。樓盤廣告假如你看到個別單位價錢比起其他低15-20%，我敢99.9%保證該盤是假盤/有問題單位(凶宅同層/上下層)，事關若然真有超筍單位，你覺得經紀們會否刊登廣告?有能力的話會介紹給自己身邊親朋戚友，沒有能力的話都會call熟客出手，豈會登廣告公告天下讓筍盤流出公海?而在勻勻眾區中，個別幾區的假盤尢其多，多到甚至會讓你以為那些價錢才是市價，其他「正常」廣告業主才是不設實際。為何某些區假盤特別多?就不便在此多談了，有機會可向advisor查詢。

至於成交價，由於網上的成交紀錄大多以正式成交，注上土地註冊處為實，所以其資料通常會滯後2-3個月甚至更多。如果你以網上看到的成交價定自己出價的尺，肯定會和現時市場確實的價錢大相逕庭。因為那些通常是12-1月的價錢，非現價。以全港整體來說大致差8-12%，個別地區甚至會差近20%。

3.帶備口罩，睇樓時留意自己的壞習慣

雖說現時已取消口罩令，公眾場所無必要再帶口罩。但不少業主(尢其是有老人家/小朋友在家中)仍堅持客人和代理要帶口罩。因此這段時間外出睇樓，我一般會建議客人帶備一個口罩作後備之用(反正我相信大家都仍有相當多庫存需要消耗)。另外睇樓時進入房間、或想試坐梳化/開窗簾等也宜先問准業主。曾經我試過有位客人可能當天睇樓睇的單位數較多，看到第7-8間略有疲態，因此坐上梳化上稍息，結果業主立即黑面。事後和他聯絡議價，業主說，「其他客人880萬，淨係呢台客900萬」；也有客人可能在網上看驗樓片看得多，睇樓時竟突然拿出驗樓神棍扑牆，嚇得我冷汗盡出。特別是經過幾年疫情後，普羅大眾對衛生的意識也有所提高，睇樓時固然應該睇得仔細，但仔細同時也要注意自己的行為會否得罪業主，萬一得罪業主議價將會相當困難，買家可能會因為這些微小的事錯失買筍盤的良機。今天先分享至此，下次再見。

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