發展商重新發力．2023年值得留意的新盤 【地產仔禾記】#2694

一手新盤自2014年開始佔每年住宅成交的比例驟然上升，甚至可謂主導市場。但2022年末適逢樓市調整，二手市場出現大量劈價盤，而發展商卻沒有因應市場減價，造成下半年一、二手市場分割。其中第4季一手僅錄得約1300宗成交，只有以往1個月左右的成交量。從發展商未有跟隨二手市場調整價格可看出，大多地產商對於未來樓市皆保持樂觀態度，不急於出貨。與其割價平賣，倒不如待氣氛緩和才推售樓盤。皆因香港本地發展商與內房發展商不同，其負債比率相對較低，而且持有不少住宅、商場均能提供穩定的租金收入，未有太大資金壓力。

就今年1月開始，樓市稍為復甦。多區二手業主收窄議價空間，甚至出現反價情況。雖然我無意，也沒有能力像各大行發言人預示2023年樓市升幅多少，但客觀而言現時樓市轉勢已成事實。雖未知道轉勢動力能維持多久，但相信樓市至少在2023年首季會較2022年下半年暢旺不少。

由於去年發展商惜售貨源，相信今年將會比過往更落力推售新盤。事關一手市場過去5年平均每年約有17,000宗成交，而去年只有約10,000宗。而原定2023年新推出的樓源亦有近30,000伙。所以我預料發展商在農曆年過後，動作會相當迅速且積極。而且由於多個項目同時推售會令市場難以聚焦，我估計發展商有別於過往「擠牙膏式」賣樓，反而會略為調低價錢，縮短宣傳、開放示位、入飛、抽簽等程序，從而以「快刀斬亂麻」式出售，先售出大部份項目，回籠資金，再保留一些較優質不愁賣的單位在現樓期再賣。因此，本文希望藉此先列舉一些我認為在今年值得留意的新盤，讓有興趣的買家能及早了解，做功課，以免到時錯失良機或相反因一時衝動在未對樓盤有足夠了解下買入不適合自己的物業。

港島區

黃竹坑站上蓋 (共約3000伙)
第3期(發展商: 長實) 約1200伙
第4期(發展商: 嘉里、太古、信和、港鐵) 約800伙
第5期(發展商: 新世界、資本策略、麗新、帝國集團、港鐵) 約800伙
黃竹坑站上蓋一、二期項目晉環和揚海在2021年中出售，當時市況熾熱，正值樓市高位，因此銷情相當理想，無論是成交量和額都相當驚人。其中最為搶手的三房單位須像名牌包包一樣，要「配額」才能購買，即買一間三房須連同購買一間一房/兩房。但現時樓市氣氛雖略有起色，但與當時比較仍有距離，估計開售價錢與一、二期比可能需要略有折讓。

北角前皇都戲院重建項目(發展商: 新世界) 約400伙
北角區近年發展的新項目溢價均相當嚴重，大量半新樓在二手市場均錄得蝕讓個案。就是次前皇都戲院項目而言，其位置正處於英皇道電車路，雖然地點非常方便但同時景觀和燥音問題會是較大隱憂，估計高低層價錢差異會相當大。而且該區會留意地產資訊的潛在買家或多或少都會知道北角區近年半新樓的蝕讓情況，若發展商仍以一貫溢價推售，相信較難獲得買家青睞。

九龍區
啟德跑道區 (共約9000伙)
4A區1號 (嘉華、會德豐、中國海外) 約2100伙
4A區2號 (中國海外、恆地、嘉華、九倉) 約2000伙
4B區1號 (會德豐、恆地、中國海外、新世界) 約1600伙
4B區4號 (新世界及遠東) 約1300伙
4C區2號 (恆地、會德豐、新世界、中國海外、華懋及帝國集團) 約600伙
4C區3號 (新地) 約400伙
4E區1號 (中國海外) 約700伙

啟德跑道區未來會推售的項目共有不少於9000伙，連同已推售的維港一號、Miami Quay及澐璟貨尾，將不下於10,000伙。當然，發展商不期望，也不需要全部項目均在2023年售出。但至少未來2-3年跑道區項目仍佔一手供應相當高比例。簡單而言，4A和4B區為向內海、九龍灣項目，價錢相對較親民，也會有較多一房、兩房單位提供。而4C區則為向維港、豪宅項目，開則以三房和大單位為主。雖同為跑道地但兩者針對的受眾大有不同。以目前維港一號及Miami Quay開價推算，4B區內海項目呎價大概會在21,000至24,000之間。但由於短期內相類近供應過多，相信新售樓盤若然在價錢上沒有讓步，須在開則、設計、或付款辦法上較有突破才能吸引買家。

何文田站上蓋項目 瑜一 (發展商: 華懋及港鐵) 約800伙瑜一項目樓書早於2022年末上載，但因樓市下調而未有開價推售。我認為瑜一項目針對的客群與黃竹坑站上蓋相約。兩者同樣為較富裕舊區的地鐵站上蓋項目，目標客群都是該區一些較有實力的換樓客、家庭客。所以開則上和吸引力上都會以三房單位為優先。但值得注意的是何文田區的半新樓如皓畋、天鑄、One Ho Man Tin等雖樓齡已近5-8年，但二手市場轉售仍較多錄得蝕讓，所以要該區業主靠物業升值而達致High on high的換樓效應相對較難。但幸好的是何文田蓋上蓋項目只有約800伙，與黃竹坑項目6000伙差距甚遠。而且何文田區半新盤除天鑄外大多遠離地鐵站，而天鑄車位目前租金已不下9000，皓畋也不下6000。瑜一雖主打家庭客和大單位，但其近地鐵優勢仍可吸引一批需乘地鐵出入的客群，此為它較其他同區半新樓的優勢。

新界西

Novoland 2A及2B期 (發展商: 新地) 約1100伙

Novoland去年推售以價錢取勝，銷情理想。若今年年中市況較現時略好，開價應該會與去年相約。若去年有興趣而未能抽中的買家今年應當留意。

柏瓏3 (發展商: 信置、嘉華、中國海外及港鐵) 約700伙

柏瓏去年同樣在樓價高位開售，個人認為建期近$19,000/呎，直迫荃灣西二手價，溢價過高，但在市場上或因北部都會區概念大受歡迎。我個人對此項目的價錢取態較為保守，若以類近價錢開售第3期，我不太看好，但難保自己再次看錯。

新界東
白石角Univiersity Hill (發展商: 新地) 約600伙

白石角新發展區的二手價近年同樣錄得較多蝕讓個案，要靠同區現有客靠物業升值再換樓難度相當高，只能吸引沙田、大埔新力軍購買。當區目前仍有不少二手劈價盤，估計開價須相當接近二手價才能吸引買家。

日出康城第12期 (發展商: 會德豐及港鐵) 約2000伙
日出康城第13期 (發展商: 信置、嘉華、嘉里、招商局置地及港鐵) 約2500伙

日出康城除12、13期項目外，第11期凱柏峰在推售期間遇上加息，雖起初兩座銷情極佳，但遇上加息陰霾後第3座仍有不少貨尾。就幾期比較，第11期最近地鐵站，商場有扶手電梯直達屋苑、而13期則有較多單位享有海景，相對之下第12期賣點還有待發掘。就整個康城而言，只有11-13期單位開則上是露台、工作平台、冷氣機平台三合一設計，我認為這項設計比起舊有主人房或廁所外有個「唔等洗」工作平台佔優。由於新樓開則大多大同小異，而日出康城除1-3期外其他期數樓齡相當接近，其發展商管理質素我認為也不相上下，長遠放眼5-8年，我認為新幾期的二手吸引力會較佳。當然對於物業來說景觀為更重要考慮，但景觀就每一期不同座數和座向都大同不同，難以在此比較。

以上是2023年我認為較值得留意的新盤。估計今年推售的新盤不下於40,000個，故不能盡列。若閣下對新盤有興趣，不妨付費加入Power Team。就運氣而言，Power Team有多次抽中前籌紀錄。就專業而言，Advisors們因走勻各區，對於一、二手比較比起坊間大多數經紀更為全面、客觀，且大量往績能在二手市場搵筍盤、鋤靚價。此外經Power Team購入新樓還送專業驗樓師驗樓服務，欲了解詳情歡迎whatsapp 6383 2145查詢。

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