港島樓抗疫，但港島藍籌就抗唔到疫，點解會咁? 【地產仔禾記】 #2665

上回提到，在最近半年的跌市中，港島多數屋苑的跌幅都比九龍及新界屋苑為少，想回顧或了解當中細節可重溫筆者上一篇文章「「抗疫樓」，逆境中屹立不倒的港島樓」。但在文章末段我也提到，港島有一個特例不止不能「抗疫」甚至比大市跌得更多，到底是那個屋苑?原因又為何，希望能藉此文章和大家分享交流。

太古城

2021年 $20,371 2022年 $17,005 (跌16.5%)

同期中原城市指數從去年高位190點回落至今168點，只跌11%，足足比大市跌多5成

筆者在此強調，我無意刻意讚揚或貶低香港任何一個地方，我只希望用客觀數據去分析和展述一些自己在樓市上的觀察和看法，若然因此而得失了任何一區的業主或經紀，我在此致歉。但事實就是事實，我們不可能因為身份問題就無視或忽略客觀存在的事實。太古城過去曾是香港大多中產追捧，樓價硬淨的藍籌屋苑，為何今時今日會變成咁?筆者認為主要原因有3個：

1. 樓齡過舊

樓齡舊本來不一定是缺點，因為舊樓的開則更靚，廳大房大好擺野是新樓不能媲美的。而即使有外觀、漏水、大維修等問題，其實仍然能夠用裝修、維修等方法解決，始終住屋是住屋內不是住Lobby住會所，不是每一個人都需要那些雍容華貴的大堂和會所設計。但現時按揭政策要做足30年按揭只能以樓齡75減計，即樓齡45年或以下才能做足30年按揭。而太古城的落成期介乎38-40年，雖然目前仍能做到30年按揭，但買家必須思考的是將來若然想賣樓套現或換樓，下手買家仍能否做到按揭，這對買40年樓的買家來說無疑是一種非常大的壓力，因為買滿三年後就要非常認真地決定要繼續持有還是長揸，感覺就像計時炸彈一樣，非常大壓力。

2. 大環境改變成為移民重災區

跌市的原因其實不全在加息，倒是移民盤劈價造成恐慌佔比更為多。選擇移民的人的想法大家大致可以預想得到。筆者無意在文中討論政治，但不可否認的是港島區的選舉結果多年來都是較為近某種顏色，而太古城恰恰相反是少數支持另一種顏色的中產區份。可想而知該區業主的移民比率定必比其他區份為高，更何況太古城足足有10,000伙，即使僅有1%移民盤，也足足有100個「移民筍盤」，要消耗都要花一段時間，更何況這些移民盤更加會影響其他正常放盤的業主，從而造成鬥劈價累鬥累的困局。

3. 「地鐵、商場、住宅」模式已不再罕有

早幾十年前，地鐵配以站上蓋商場及住宅的模式可算是太古城獨有，它的方便和舒適曾是很多上班一族嚮往的生活模式。但現時隨著地鐵不斷有延線，而且延線上蓋也沿有這個概念，無論是將軍澳或康城、荃灣西或元朗、奧運還是鑽石山，這種模式已屬標準配置，因此太古城曾經獨有的優勢現在已不復存在。反而太古城因為期數眾多，地盤面積極大，不少座數都不能「無雨」直到地鐵/商場，這相比起其他更新型的站上蓋或鐵路概念樓更略為遜色。

總結:

在移民盤的擠壓下，太古城是港島其中一個受影響最大的屋苑。而就屋苑自身的質素而言，雖然開則實用及曾是罕有的「地鐵、商場」概念盤，但現今已有更多更新的站上蓋住宅競爭。曾為藍籌受中產追捧的太古城如今身價已下降不少，但假如移民盤逐步被消化，而且太古地產在區內逐漸收購重建，將來太古城能否迎上下一波升浪，下集將會同大家仔細分析太古地產在太古坊花了數十年的收購重建部署。

By 地產仔禾記

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