讓買樓首期極速回籠大法 玲玲CALL LOAN唔需要驚 #2657

諗sir你好，我有換樓又想繼續拿房津的難題。

我和男朋友同居，準備結婚。現住的單位是他名義，連一車位估值約800-850萬，剛做了轉按，借了約490萬。男朋友是舊制公務員，明年合資格拿到約每月約1萬實報實銷的房津。

現在我們想買多一間，打算新屋自住，現住這間就出租。我們看中的單位估價約值1000-1100萬，但估計成交可約900萬。

我收入約6萬多，男朋友收入約7萬多。申領政府房津需要單位是自住，和有他的名。如果單位是共同業權，而兩名業主的關係是配偶，不計業權分配多少，都可以申領整筆津。如果不是配偶，就按業權和按揭比例申領。

現在我男朋友可用現住這間單位申請房津，但如我們買新屋後，搬進去住，舊單位不是自住就不合資格。

所以我的問題是，如新單位以我名義買，之後應如何轉名或加他名，以合資格申領房津，同時又可以申請到按揭。

我在網上見到有兩種辦法，但不知是否可行，中間有什麼情況要留意，或者有沒有其他更好的方法呢?

1. 以我名買了新單位，我們以配偶交換物業方式，把新單位給他，舊單位以我名義出租，這樣印花稅應只需付差額的部分，但兩個單位分別由我們以厹立名持有，是否可申請按揭? 舊單位我們可以借5成，但新單位都想借約7百萬。

2. 我買了新單位後，再加他的1/5 業權，價值低於2百萬。但這樣他同時持有兩個物業，新單位要重做按揭的話，我們是否借到呢?

多謝諗Sir幫忙，請指教一下。

ANSWER:

交換物業方式唔敢講全香港都申請唔到按揭，我未去問我負責做按揭的同事與各大銀行更新。不過交換物業在查冊睇到的，是否會與送契樓一樣，一旦有異於assignment的行為就令單位之後難賣，價值下跌? 由於全港交換樓的做法很少，sample不足，在我未去問律師加資深業界朋友前我未能準確回應抱歉，只能先指出要留意的地方。

至於讀者及男友之工資，要每人一人一間，或相互擔保下借到兩間屋的按揭，初步計做到都勉強。7萬工資收入借貸力盡計為70000/10000*50%*2.59~ 906萬。在免費直播都提過些影響借貸力之行為，例如信用卡、月供消費、或一者被懷疑為hidden loan而借貸人又冇準備好點答既transaction，係借貸力不寬裕之下，要去留意。

另外相互擔保借貸力是打折的，不少人在呢點被剎停。至於原本物業租出去的租金，有些少機會成為解難之契機，因為租金之70%可計作核實收入便利第二借貸，借款人只要有

1. 6個月租金收入記錄
2. 已打stamp租約
3. 已轉用途

例如20000租金，可增14000租金核實收入。但如讀者唔夠借而要租金幫手，咁都要將間屋租6個月才可用呢招，咁遠水能否救近火?

另外買第2間樓的資金，係咪答由加按原本間樓所得，就自己諗。佢係高成數上既，要諗。

至於我的advisor同有些客戶，在買樓之後盡速幫佢地補充首期，令他們在跌市多舊錢揸手更不擔心跌市被call loan，這方法讀者未必用得著，不過對於我們準powerteam客戶「即時補充首期」方法很有好處，這些都是我們因應情況可幫到客戶之一。

諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢

10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
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16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式，獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做，逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年-今年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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