讓買樓首期極速回籠大法 玲玲CALL LOAN唔需要驚 #2657

諗sir你好,我有換樓又想繼續拿房津的難題。

 

我和男朋友同居,準備結婚。現住的單位是他名義,連一車位估值約800-850萬,剛做了轉按,借了約490萬。男朋友是舊制公務員,明年合資格拿到約每月約1萬實報實銷的房津。

 

現在我們想買多一間,打算新屋自住,現住這間就出租。我們看中的單位估價約值1000-1100萬,但估計成交可約900萬。

 

我收入約6萬多,男朋友收入約7萬多。申領政府房津需要單位是自住,和有他的名。如果單位是共同業權,而兩名業主的關係是配偶,不計業權分配多少,都可以申領整筆津。如果不是配偶,就按業權和按揭比例申領。

 

現在我男朋友可用現住這間單位申請房津,但如我們買新屋後,搬進去住,舊單位不是自住就不合資格。

 

所以我的問題是,如新單位以我名義買,之後應如何轉名或加他名,以合資格申領房津,同時又可以申請到按揭。

我在網上見到有兩種辦法,但不知是否可行,中間有什麼情況要留意,或者有沒有其他更好的方法呢?

 

  1. 以我名買了新單位,我們以配偶交換物業方式,把新單位給他,舊單位以我名義出租,這樣印花稅應只需付差額的部分,但兩個單位分別由我們以厹立名持有,是否可申請按揭? 舊單位我們可以借5成,但新單位都想借約7百萬。

 

  1. 我買了新單位後,再加他的1/5 業權,價值低於2百萬。但這樣他同時持有兩個物業,新單位要重做按揭的話,我們是否借到呢?

 

多謝諗Sir幫忙,請指教一下。

 

ANSWER:

交換物業方式唔敢講全香港都申請唔到按揭,我未去問我負責做按揭的同事與各大銀行更新。不過交換物業在查冊睇到的,是否會與送契樓一樣,一旦有異於assignment的行為就令單位之後難賣,價值下跌? 由於全港交換樓的做法很少,sample不足,在我未去問律師加資深業界朋友前我未能準確回應抱歉,只能先指出要留意的地方。

 

至於讀者及男友之工資,要每人一人一間,或相互擔保下借到兩間屋的按揭,初步計做到都勉強。7萬工資收入借貸力盡計為70000/10000*50%*2.59~ 906萬。在免費直播都提過些影響借貸力之行為,例如信用卡、月供消費、或一者被懷疑為hidden loan而借貸人又冇準備好點答既transaction,係借貸力不寬裕之下,要去留意。

 

另外相互擔保借貸力是打折的,不少人在呢點被剎停。至於原本物業租出去的租金,有些少機會成為解難之契機,因為租金之70%可計作核實收入便利第二借貸,借款人只要有

  1. 6個月租金收入記錄
  2. 已打stamp租約
  3. 已轉用途

例如20000租金,可增14000租金核實收入。但如讀者唔夠借而要租金幫手,咁都要將間屋租6個月才可用呢招,咁遠水能否救近火?

 

另外買第2間樓的資金,係咪答由加按原本間樓所得,就自己諗。佢係高成數上既,要諗。

 

至於我的advisor同有些客戶,在買樓之後盡速幫佢地補充首期,令他們在跌市多舊錢揸手更不擔心跌市被call loan,這方法讀者未必用得著,不過對於我們準powerteam客戶「即時補充首期」方法很有好處,這些都是我們因應情況可幫到客戶之一。

諗Sir PowerTeam 服務

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)


諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡,提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」


諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備

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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢

10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

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諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

第一至六堂 (網上修讀)

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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第二課:債基買入必知
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第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

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