諗sir你好,我有換樓又想繼續拿房津的難題。
我和男朋友同居,準備結婚。現住的單位是他名義,連一車位估值約800-850萬,剛做了轉按,借了約490萬。男朋友是舊制公務員,明年合資格拿到約每月約1萬實報實銷的房津。
現在我們想買多一間,打算新屋自住,現住這間就出租。我們看中的單位估價約值1000-1100萬,但估計成交可約900萬。
我收入約6萬多,男朋友收入約7萬多。申領政府房津需要單位是自住,和有他的名。如果單位是共同業權,而兩名業主的關係是配偶,不計業權分配多少,都可以申領整筆津。如果不是配偶,就按業權和按揭比例申領。
現在我男朋友可用現住這間單位申請房津,但如我們買新屋後,搬進去住,舊單位不是自住就不合資格。
所以我的問題是,如新單位以我名義買,之後應如何轉名或加他名,以合資格申領房津,同時又可以申請到按揭。
我在網上見到有兩種辦法,但不知是否可行,中間有什麼情況要留意,或者有沒有其他更好的方法呢?
- 以我名買了新單位,我們以配偶交換物業方式,把新單位給他,舊單位以我名義出租,這樣印花稅應只需付差額的部分,但兩個單位分別由我們以厹立名持有,是否可申請按揭? 舊單位我們可以借5成,但新單位都想借約7百萬。
- 我買了新單位後,再加他的1/5 業權,價值低於2百萬。但這樣他同時持有兩個物業,新單位要重做按揭的話,我們是否借到呢?
多謝諗Sir幫忙,請指教一下。
ANSWER:
交換物業方式唔敢講全香港都申請唔到按揭,我未去問我負責做按揭的同事與各大銀行更新。不過交換物業在查冊睇到的,是否會與送契樓一樣,一旦有異於assignment的行為就令單位之後難賣,價值下跌? 由於全港交換樓的做法很少,sample不足,在我未去問律師加資深業界朋友前我未能準確回應抱歉,只能先指出要留意的地方。
至於讀者及男友之工資,要每人一人一間,或相互擔保下借到兩間屋的按揭,初步計做到都勉強。7萬工資收入借貸力盡計為70000/10000*50%*2.59~ 906萬。在免費直播都提過些影響借貸力之行為,例如信用卡、月供消費、或一者被懷疑為hidden loan而借貸人又冇準備好點答既transaction,係借貸力不寬裕之下,要去留意。
另外相互擔保借貸力是打折的,不少人在呢點被剎停。至於原本物業租出去的租金,有些少機會成為解難之契機,因為租金之70%可計作核實收入便利第二借貸,借款人只要有
- 6個月租金收入記錄
- 已打stamp租約
- 已轉用途
例如20000租金,可增14000租金核實收入。但如讀者唔夠借而要租金幫手,咁都要將間屋租6個月才可用呢招,咁遠水能否救近火?
另外買第2間樓的資金,係咪答由加按原本間樓所得,就自己諗。佢係高成數上既,要諗。
至於我的advisor同有些客戶,在買樓之後盡速幫佢地補充首期,令他們在跌市多舊錢揸手更不擔心跌市被call loan,這方法讀者未必用得著,不過對於我們準powerteam客戶「即時補充首期」方法很有好處,這些都是我們因應情況可幫到客戶之一。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!
服務期限: 24個月
*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
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13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
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17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
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包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡,提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」

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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課


第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA5) 安排:
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫):
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
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第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
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簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
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現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排:
第一堂網班:<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班:<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班:2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班:2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
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