2022年下半年投資導向 #2608

先講樓宇買賣, 而無可避免談及大地產商。我想我應該是香港少數人會全面談及股、樓、債三項投資物,很多人提起債就會想到近年來下跌幅度巨大的內房債。正所謂有片有真相,直播就是最好的時間證人。我在2020年時談及內地的三條紅線政策,會令內房債券供應增加,而不看好內房債券,因此我在的真金白銀八百萬收息倉中,也身體力行執行我自己相信的事及評估,我的收息倉中一條內房債券都沒有的。

 

內地及本地房地產商在負債比率上有很大的分別,大家應該估到內地房地產商普遍的負債比率較高,而香港的地產商則擁非常低的負債比率。例如香港的長實集團,其負債與股東權益佔比在20-21年度只是約27%。不是HARDSELL,但你買香港的地產商其直債或樓房,相對上是較有保障,因為他們所持有的現金,較諸全球或內地都要多,另外他們有收租收入,大概佔他們的總收入約三份之一。要留意,就算在疫情期間,他們的收租收入更是不跌反升,接著我更會從他們的年報,檢視一下他們的未來收入水平,從中可側描出他們的賣樓策略或者其直債是否適宜購買。

 

新鴻基VS長實VS恒基

長實這五年來的負債與股東權益佔比,一直維持廿幾巴仙,看來頗穩定;而新鴻基卻見這個佔比逐漸攀升,由五年前的13.51%升至21年的19.67%,即債項增加了,然而跟長實的27%去比較的話,其實更是健康。

 

至於恒基的同一個佔比,就由五年前的27.45%升至近年的46%,但這跟恒大仍有非常大的距離,恒大的同一個佔比是487%。

 

從新鴻基的財務報表去看,賣樓收入只佔總收入的三份一,而租金收入的佔比很高,而租務收入也是很穩定的,在商場租一間商舖大多簽較長的租約,例如三年死約、三年生約,而且在條款中在續租時要答允商場在何時要為商舖翻新裝修。另外,如果你租過商舖就知舖內的冷氣系統或門閘都要使用商場指定的服務供應商,而供應商當然是商場相關的公司。

 

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收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
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TEDV100 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-06-18(二)19:15-21:15 FULL
TEDV100 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-06-25(二)19:15-21:15 FULL
TEDV101 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-07-27(六)14:00-16:00
TEDV101 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-08-03(六)14:00-16:00

 

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年10月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

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上課地點為尖沙咀

諗Sir PowerTeam 服務

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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

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價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡,提供英國樓市筍盤(總4個)
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*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」


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