四個買樓大賺百萬必知 點建議人買樓先有良心 #2465

諗sir你好

 

本人是收息DV80學生，想在2022年買樓。想請教：

本人,38歲,單身，收入:40K, 儲蓄85萬，家庭有一個自住物業和一個收租物業。每月可儲35K

 

家庭2人銀行借貸力（因一些問題不能計收租物業租金）：（40K+16K)*2.59*0.5/100=725萬

 

目標：本人想以九成按揭買一個物業(物業3)然後出租，本人看中了一個大概是52至58年樓齡的屋苑，因為被政府列入收購範圍，收購機會高，但未知幾時收購，本人估計可能在5至10年內。亦不知道收購價錢，現呎價大概10,000到萬一左右，我估計收購呎價15000-20000(純估計，不知道的)，因樓齡較大，我們只能買495萬至620萬的樓

 

問題：

資產

1.因樓齡52至58年，以75減計算，所以做按揭只可以做17至23年，不合乎用金錢貶值貶走債務之說。但這個樓好大機會被收購，估計賺$4000-10000/尺？！是否應該仍然繼續買？例如買了一個550尺，550 萬，19年按揭，5至10年內會賺550×4000至550×10000=220至550萬. 相對現在的新樓，經紀常說三年會賺100萬，諗sir有什麼看法？另外，收購的呎價其實可以從那裏有參考呢？

 

現金流

2.買完物業3（550萬）整個單位出租：

租金：13750，月供：25805，負現金流：12055

物業3以劏房形式出租：

成本大概45萬 ，要1.5-2年才回本

之後：租金：28200，月供：25805，正現金流：2395

對於5至10年來會收購嘅物業，辛苦捱過了回本期，又被收購，諗sir還會建議做劏房嗎？但不做劏房的話，每月又會出現付現金流一萬多元。我應該繼續購買這個物業？還是買一些不會收購的舊樓做劏房，有持續的劏房收入？

諗sir有什麼看法？(諗sir的學生分租房應該不適用，嗰區唔興分租的）

 

3.高成數出租方面，已經看過諗sir的文章，本人願意接受如果銀行加高利率，如物業3 call loan的話, 

本人會將自住物業轉回自己名（遺產，不用DSD),然之後把以自己的名義把450萬的自住物業按爆八成，把360萬放回物業3，（550萬-360萬-首期55萬），剩餘的135萬以另一家庭成員作為借貸人，自己就不做物業3的借貸人了。

 

如果上述的買樓方向不應該實行的話，買樓方向應該是怎樣？

感謝諗sir

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ANSWER:

讀者講左幾個唔少市民認為買樓可大賺之法，本文試作解釋及提出建議

 

1/ 「此物業被政府列入收購範圍，收購機會高，但未知幾時收購，本人估計可能在5至10年內。ans:亦不知道收購價錢，現呎價大概10,000到萬一左右，我估計收購呎價15000-20000…」

答案: 我在youtube節目「樓市講場」曾訪問過汪總、李根興博士、時景恆老闆，三個人對住宅商鋪工廈都有心得，佢地不約而同都冇買舊樓等收購。先講佢地資金都比一般人雄厚，買間舊樓等十年八載無問題。為什麼呢? 新一年，大家要睇實人地真係做左咩野，而唔係聽人講野，更加要對以你為對象、有心的說話好要過濾。

 

借用李根興博士在「樓市講場」其中一集對影視人黎先生土瓜灣鋪罕有蝕讓真事(田土廳記錄)，他說現時很多舊樓收購係市建局做，而市建局收購價只比(收購當時)市價高110%-125%左右，唔算太筍。如果你只係買間樓等收購而唔似鋪咁有生意增值，咁隨時因買入後價跌了再被低溢價收購輸埋。

 

那讀者如10k呎價買入比佢5年等到，而收購價只升20-30%仲要係用當時市價計，諗sir自己就唔會花錢咁做。

 

2/ 相對現在的新樓，經紀常說三年會賺100萬，諗sir有什麼看法？

Ans: 唔少1000萬樓2021年全年計升左10%有突，我地買樓Powerteam幫客買了沙田區的樓620萬年頭做，年尾已叫價700萬了。所以用2019-2021三年累計升三成，選中開則及配到政策同地區，唔算跨張。反而有些經紀，經常利用客人貪念而唔係需求去做銷售，得到結果往往是雙輸: 客人夾硬買左新樓要左溢價而將錢錯壓; 經紀比人認為總是為賺高佣而SELL新樓的獲壞名聲。

 

估計有人會問: 那諗sir你經常教人選樓買樓，是不是一種貪呢?

貪就是過份沉醉於順境。我們在世只取足夠而不強求，有屋住同夠錢應付退休支出為必須，為此準備我認為唔算貪。但如你的出發點屬「見錢開眼」? 往往結果都不如你所願因貪惹煩。

 

3/ 「諗sir的學生分租房應該不適用，嗰區唔興分租的」

相反地，買樓就是要買當區興分租或有劏房的。有劏房的通常是食肆夠又有分支家庭令唔少人願意租個房仔自住方便返工底近屋企，上述亦同時證明該夠有客源。康城在前幾年呎價大爆發前都在網上找到唔少分租盤的，幾個女生住埋又新又有會所用，加上當時買入價平而拆租出去一間6千，有數計。當然而家康城賣成18k-20k/呎，數就計唔成了。買樓前，最好攪清楚該區有咩客源。所以更加說明讀者考慮用負現金流去坐間舊樓去博收購，源於一個看似是真又唔知來源的小道消息，我認為前途都係自己把握更好。

 

4/ 「借貸力:（40K+16K)*2.59*0.5/100=725萬」

諗sir同意讀者加按樓再買第三間樓準備退休，加按現有物業得360萬再借135萬買5xx萬樓，相信成功機會大。只想提提諗sir在blog用的2.59方程，要假設該人冇借貸及零消費零卡係手才可實現，當我們接case之後通常會依該人情況再計一次而不只簡單2.59的。

 

2.59常數係方便大家睇樓時去「圍數」做budgeting，避免睇些自己根本借唔到既樓，免得上唔到會被殺訂的悲劇。建議讀者用少些首期，550萬買些單位好租或可分租既，5成上會。那360萬資金只用275萬做首期，有85萬可用債基收息10-12%年息月產8.5k正現金流，而550萬洋樓收租20-22k/月可期。我自己有間已收20k租8年，收番黎既租已等於我當年買呢間樓既總價。所以你話用10年去供既保險儲蓄plan去breakeven? 咁建議人買樓真係有良心好多，起碼諗sir自己做左。

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