八年理財路做得好可累積什麼? 做仔睇諗sir個案到今日成為老豆#2434

Lum sir,

從8年前寫信向您徵求建議,到如今每天看您的案例分享已逾8年,見到您的業務版圖越做越大,真心佩服,亦祝您業務蒸蒸日上,勢如長虹~

 

如今人生已經踏入另外一個階段,再次寫信希望您能指點迷津,目標能夠早日退休,財富保值。

 

原來情況:https://homebloggerhk.com/8624/blog/ (2013/06)

 

目前情況:

1.馬鞍山居屋已出售:換樓—>沙田市中心三房(自住)

2.沙田中心兩房已出售:換樓—>粉嶺鐵路盤三房(目前出租,買完後才知道您曾經有去參觀過這間化妝樓)

3.家中已無人名再可用於買樓,深知不動產買賣交易成本較高,不可妄為。

 

家庭背景:

本人36歲,任職工程,收入穩定,每月11萬,無花紅收入

太太36歲,任職金融,收入穩定,每月6.7萬, 花紅25萬

育有一子4歲,

 

物業  買入年份 買入價 現時估價 尚有按揭 月供 租金
沙田上蓋三房 2019 1450 1700 780 28000
粉嶺鐵路三房 2020 630 700 380 14000 13800
總值   2080 2400 1160 42000 13800

 

家庭開支方面:

費用:按揭/學費/生活費/保險/養車/稅收/年金/教育儲蓄/各類費用合計平均每月13萬。

 

投資:

  1. 粉嶺鐵路三房
  2. 教育儲蓄:計劃6年,每年25萬 (現第3年)
  3. 現金等價物(含股票):約50萬
  4. 年金,每年12萬。

 

目前困境:

自知儲蓄率比較低,現金儲備很低,現時兩項房產均近年買入,賬面升幅有限亦未能產生淨現金流,

 

選擇一:目前自住樓3年鎖定期即滿,在考慮是否應放售沙田物業,拿出現金,再分拆為兩層樓及直債或保費融資?

選擇二:加按自住樓,獲得大約70萬現金,考慮以債基或是保費融資來投資,來改善現金流問題。

選擇三:等多兩年,再放售粉嶺三房,套現再打算。

 

距離上次寫信時,家庭收入和資產已有增長,但深知現時的情況,不動產只能作為的工具對沖通脹,賺價差的時代已經不再。還請Lum sir解惑賜教,非常感謝!

盼復,祝好~

 

ANSWER:

如果讀者好有米既,我偏向建議佢賣走沙田三房再收息,或者只拎賣樓套到之(1700-780)~ 920萬其中200萬再買間「林鄭樓」。你知啦1000萬之下樓房由於可高成數上會客路廣易升,反觀讀者1700萬樓,住係好住,但如果你仲想賺多些少錢,就唔好亂揸呢類中價樓,壓住哂你D錢。至於賣走沙田三房後居住問題,可以租樓。何況讀者若想再上一層樓,租親既樓都2000萬價碼,就當有人頭買都要比成8%印花稅,睇返租只係3萬幾攪掂。比佢5萬月租仲可以租出市區添。既然靚樓都係租務回報低,咁梗係租靚樓仲可以叫業主交管理費,自己佳住債券或者林鄭樓收租啦。

 

至於用股票收息去支付樓,危險行為。上半年join我地買樓powerteam既慧眼者不少因為3-8月的跌市,縮減其買樓預算。加上近日有股票除左淨又唔派息,繼匯豐後又下一隻,所以用股收息去交租,高難度行為。

 

先謝讀者8年一路支持,確實由於團隊壯大,我唔做多d生意都唔得,養唔到咁多人。我們給予橫跨買樓、債券、保險、證券的綜合意見,就當講樓市都係跨區討論亦唔會死塞你去新盤的,有賴大家支持幫我殺出條血路。

 

讀者確實未到好有米階段,加上年紀尚輕。幸好8年至今無咩做錯理財決定事業亦唔錯,今鋪應將沙田三房的錢分階段重投樓市,而部份撥去買債。再買樓原因是換件細些既貨好等間樓易升些,香港已併入中國,凡事唔該跟返政策玩,香港樓市就是升500-1000萬呢類樓,何況讀者理財上未竟全功,仍需要用樓去維持大資產規模。

 

踏入中年開始用債可以,債可以由少額買至至大的,好處一是債提供比住宅更高的回報率,穩健的債如香港的大銀行/公司,有5%年息派或更高。好處二比較房地產,債隨時可射走至別國,配合讀者小朋友他日留學情況。所以今日用收息101學好債券,今年唔用之後都有用。

 

沙田區大單位將面臨白石角區既挑戰,白石角有站8成之上肯定,而3-4年應可成。白石角樓齡一般2-4年內而呎價很多都15k或更低,細單位那些有吐露港燥音問題但向海個邊確實靚,仲要食埋批內地客(東鐵始終食到)。相反將軍澳係是次施政報告後反彈市,表現較弱,年中時單月成交一般3到尾至4百幾宗(全將軍澳),但11月已過半成交只九十幾宗,我個人深信是將軍澳業主太過心雄,但施政報告的重點不在該區令買賣雙方傾唔成價,有待業主普遍叫價重回現實。

 

至於荃灣係少有附近沒新盤「威脅」的,二手市場購買力相對不易被新盤抽乾。不過唔少屋苑10月只1-2宗成交,例如海之戀,外區客都知既,成個10月只成了兩單呎價平均20776,連荃城匯都追過佢。不過荃城匯係新,但如果客人有些少要求的,我都吩咐advisor唔使浪費客人時間同佢去睇。

 

保費融資可參考我上星期五文章「為投資只小學雞水平既千萬富翁規劃 #2432」。

 

再次感謝讀者由做仔睇本blog到今日成為老豆,慶幸大家有緣一同前進。

 

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

第四至七堂 (網上修讀)

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點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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B1: Powerteam促成東涌775萬成交,同類單位最平放緊820萬 b2: Powerteam促成將軍澳成交震撼全港上哂熱討,8xx萬買20年樓將軍澳三房


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*由於值得買的樓盤有限,一年內助教會陪同去睇樓四次(如因試票未果但其他合理原因可以加次數)
*Powerteam單月成交達1.08億(2022/8)。有數自然有相熟經紀~
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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

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如報名及付款買樓001,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂(真人咨詢課)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
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有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
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第七堂(可網上修讀)

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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-09-20(二)19:15-21:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

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目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

買樓001課程安排:
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*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
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第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
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D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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第三堂 (可網上修讀)

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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
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第三課:2022-09-27(二)19:15-21:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如9月27日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
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