你好，小姓區，經常收看諗sir 的youtube節目，已like,share及訂閱，有些關於按揭問題想諮詢。
本人是公屋戶主，小姓區47歲，已婚一家四口。
而本人是一在2020年3月成立的有限公司持33%股份的股東兼董事，目前月薪6萬，autopay出糧有供mpf, 今年9月將會分花紅約10-15萬。而按照現時公司業績，明年將會獲得公司分紅約80-100萬，到時入息將會超出了居住公屋的上限，故此決定了今年底前置業。
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而最近有意打算買入約$650萬的一手私人屋苑樓花，付10%首期後，明年6月關鍵日期到時需要申請向銀行做9成按揭。
但本人以往幾年曾經有銀行債務舒緩紀錄，而在2020年尾雖已全數還清，但前兩個月查詢過TU信貸等級只屬E級，今年頭曾申請渣打信用卡被拒絕沒有批核。故在最近申請了$20000私人分期貸款，希望藉著準時還款以提升TU。
想請問我購買該樓盤在明年6月申請按揭時，銀行及按保批出的機會大嗎？抑或索性先用綠表買居屋先會較適合？
若果power team能夠協助及幫忙的話，我亦希望付款加入邀請你們幫忙，謝謝。
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ANSWER
有關2020年3月成立的公司，讀者有兩個身份去申請按揭
1/ 用打公仔身份，即想銀行承認月薪達6萬，而取得60000/10000*50%*2.59 ~ 760萬的借貸力。但由於自己是董事銀行一查就見，基本上高成數按揭此法不適用
2/ 用老闆身份，有銀行肯當公司的收入之15%作老闆收入，去批按揭。不過先說明只有少數銀行肯咁做同埋睇人。例如公司有300萬收入，當你45萬個人收入一年。但由於行此路需2年公司帳目，而佢在2020年才成立公司，故行不通。
所以就當公司有autopay出糧都要其他野配合，宜一早度定先好做，免得做完唔得又浪費寶貴時間。
至於DPR(債務重組)，比破產好些少但都係煩。做完5年內借錢都難，5年後，攪些野可以「洗底」。讀者個案亦反映了社會一些實況，就是新樓買賣隱藏了憂患，呼吸PLAN係咪幫左些唔應該上會既人上會?
打工仔或自僱者出糧，買樓Powerteam幫你執到。近日有個地盤每日出糧既客人都有計幫到。但如一年內行過DPR，恕我地唔夠POWER幫你去借錢。其實DPR唔識攪，跟足成世，佢係時候而家部署點洗底啦。係有得救，不過唔係2021年。至於信貸評級拎A只表示還款準，但唔表示借得多。坊間有人宣傳叫你付款拎返自己份信貸評級睇，盡量提升信貸評級助自己上車，只好講說對了一半。但你一半半寺買樓借錢，一旦開錯邊要撻訂就要輸一百幾十萬。
至於破產，可以先講，就當你已過破產令，你都要先為當年欠款「找數」，才能夠再在該銀行借錢。破產下銀行唔可以追你、同埋要write off筆數，但如果你「蒲頭」佢會照叫你找返數。當然亦有些準備可令破產者更快可再買樓。
除了做好按揭，選取日後有升值能力之住宅都屬必要。先講新樓放租比較難，大量租盤供應，所以頭1-3年價難升。至於3年後過了SSD，又輪到業主想賣樓，沽壓沉重。一個經紀想要生意，都係叫上次新樓買家過左SSD後，再買下間新樓，咁做生意最易吧。所以買新樓易借錢及享頭1-2年低息，伴隨而來既問題不容忽視。
買樓容易但買間既有得升而住得好既樓，用合理價格成交，說易行難。讀者明顯係第一關Budgeting就過唔到，計唔掂數借錢。下一步是做Placing，即係配盤。但留意做好配盤後才發現唔夠借，輕則將之前睇樓功夫白費，重則賠一百幾十萬訂。很多人花心思在此，可是用上網的資料跟地區同吹數及賣價做排序，就顯得費時失事。在上上星期的post亦已證明，有經紀在網上用低層的成交價，去sell高層既盤，於網站比個假希望想「笠」你出黎。一般人最會花時間既Placing，經紀就專係個處落藥。
我們買樓powerteam平均16日就幫客搵到合適單位購入，一是電話咨詢同你的料夠真! 二是比多了很多網上冇既資訊。最起碼，邊個業主實賣? 邊個想封盤? 我地在一個區一個月都成交6-7單，當區相熟既朋友懂得幫你搵料。至於最考功夫既講價(Leasing)，我們的講價結構根本同一般買賣完全唔同，所以結果都唔同。
八月已過，買樓Powerteam成交超1.6億港元，比七月再上一個層次，先謝大家支持!
我們另備收息Powerteam及英國樓Powerteam服務。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項 7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇 10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃 12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介 17.高成數上會經歷及全方位咨詢 團隊資歷 參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項 7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇 10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓 12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介 17.高成數上會經歷及全方位咨詢 諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。 團隊資歷 參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
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63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
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8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
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買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
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