我是唸Sir 長期讀者。
- 先生，47 歲，專業人士，$130k/月薪。
個人名持有美孚新村三房單位，銀行估價$10.8M, 按揭$4M，供10年。自住。
- 太大，45歲，專業人士，$35k/ 月薪
個人名持有市區二房18年樓齡單位，銀行估價$9.2M，按揭$2M，供12年，出租，每月$18K租金。另個人名持有市區三房居屋單位，無補地價，估值$7.5M，無按揭，屋企人住。
- 安聯基金$1M，每月收息$7.7K。另有Zurich 及AXA基金、股票，外幣及儲蓄約值$2.5M。三年前買咗年金，主要用作免稅額，退休每月每人收~$3K，MPF 二人現約有$1.7M。
- 有一個小朋友，讀國際學校，小學四年級，有工人，養車，四大長老要供養。
- 扣除所有支出 及使費，每月平均可儲大約$20-30K，另夫婦兩人年尾bonus 全用來交稅。
計劃以下：
- 送小朋友去英國讀書，預科開始，約6-7年後出發。
- 同小朋友一齊出發，用BNO 移民英國，並退休。（因先生未有信心在外國找到工作，有也只是做些consultant /freelance 工作，但未必一定有）
- 賣出美孚三房，套現現金作退休生活及小朋友大學學費。
- 二房市區房繼續租出，留來收租幫補生活費及以備小朋友畢業回流香港工作居所。
想請問以下：
- 現在經濟狀況，6-7年後能否有能力預期提早退休？
- 賣晒所有物業及套現投資，立即送小朋友去外國繼續讀小學並退休。（因這年紀還可以在外地找到工作）
ANSWER:
我諗去到外國搵錢更難，因為高稅。雖然我未去過英國打工，不過都有幾個朋友一家大細過左去，真係唔好預再有香港的「激進搵錢mode」。你每年用哂個bonus去交稅可能覺得「好甘」。不過英國薪俸稅約是33%起跳，高香港成倍，都仲未計佢有銷售稅，Double digit的，唔係日本3、5、7%咁親民。
先講諗sir的Powerteam服務選項三就是英國樓Powerteam，叫讀者快手買間英國樓當然我地有誘因。然而提供客觀分析是本blog主旨，讀者先生已47歲，現金300萬餘對比佢工資不多(希望佢收埋些無同我講)，而mpf唔計現金之下，十幾萬人工撈左成廿幾年野，到而家仲未計到50出頭能否退休，究竟人生係唔係每日要為老闆勞碌呢?
1/ 留意個人財政，除了有賺錢能力之外，更有借貸力。搞好銀行關係幫你借力打力，包保你生活越見輕鬆。讀者現金少相信是早年用了不少首期去買美孚單位，仲要拉十年咁短還。此舉中哂老美計。
2/ 「老美」的計謀是什麼? 咪就係有咩政策錯誤都由印銀紙解決，而副作用就是工資會越追唔上通賬，同埋硬資產價飛升。只有買樓，你才可令你勉強企返係政府個邊。貨幣政策由政府定而你資源又唔夠政府多，你只可以順勢同佢企埋一邊，才可越做越輕鬆
3/ 美孚樓放左佢啦，你留意下美孚同其他屋苑比較，放盤量好多而成交偏少。美孚放盤有406個而30日成交只50宗，留意成個荃灣西放盤只321個，30日成交92宗。喧你話未來邊個區僧跑贏? 留意諗sir唔係用埋d基建或者地鐵概念同你9up，我們第一切入點先同你講數字，數字八成八都唔會呃人，相對上較客觀。
4/ 再下個切入點，當然係搵買樓Powerteam同你買樓傾價，用與別不同的方法幫你傾個靚既入手價，再降低入市風險啦。而美孚想住可售後租回，但一賣就有680萬現金返，咁就完全另一個玩法
5/ 我係上星期大跌市後得登Update返大家我個800萬收息倉情況點。可見直債在跌市後個價仲倒升，800萬當中有約550萬是直債持倉，除了派息外更賺價達$121,911元(12萬，見下圖)，至於直債的派息一條是5.65%，另一條12%年息，其餘在6%-12%年息不等。綜合收息10.41%。大家見在收息101課內教授之直債，我自己都有用。因為用債收息安心，又唔需要擔心跌市。
6/ 那又關讀者咩事? 返650萬之後可抽其中200萬作首期買樓自住，去第區買返比美孚更新更好租既三房有信心1000萬都唔使，林鄭plan上會是也。方便佢第時離港都有間更好租既樓。淨低既450萬利用我地既收息方法買債，呢舊錢放係香港或射去別國都可以。450萬年息收10.41%，即46.8萬年收入即亦月入39k，呢舊錢都都夠cover讀者人工有突。
7/ 至於進一步建議，侈如點優化讀者自己手上兩間樓、及那些Zurich 及AXA基金點搞，希望有機會面授時再議。始終人做左廿幾年野，積落既事情諗sir都唔可以一篇交一千字內幫你解哂抱歉。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
精選最值得買的保費融資計劃
第七至八堂 (網課教授入市策略)
800萬收息倉內容展示
新加坡離岸投資戶
獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
Cover-Note 10-30%方案介紹
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
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未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
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13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
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上課地點為尖沙咀
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第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–