窮中產斷臂圖翻身 6千蚊管理費一定要甩 #2360

諗Sir您好,近幾個月開始接觸您既影片同文章,獲益良多,特別欣賞您俾讀者既理財部署,無論個案點棘手,總係可以提供到中肯、一針見血既分析同建議。可惜唔可以一早就成為你既讀者,而家回望,覺得自己同先生係理財部署方面行錯左好幾步,希望諗Sir您可以指點一下,睇下黎緊可以點樣行少D冤枉路。

 

背景

我同先生都係35歲,做政府工,月入共$112,000。我月入$18,000 (升到盡人工都唔會加好多);先生月入約$75,000 (7年後頂薪到$90,000),另外佢每月有$20,000津貼 (仲可以拎9年)。我地有2個小朋友,一個4歲,一個1歲。另外兩邊屋企父母都已退休,有公屋住,我地都需要供養父母。

 

資產

 2年前首次置業,我先生用佢名,以樓價800萬左右買左白石角500尺單位自住,當時有用發展商2按,所以只係俾左2成首期,一、二按合共每月還$26,000,供30年,目前住左1年。

 

另外,幾個月前我地用公務員優惠係肇興高鐵站附近以樓價95萬買左1000尺單位,俾左首期+雜費30萬左右,另外用內地銀行借貸(銀行聲稱TU唔會有紀錄影響將來係香港買樓),每月供款約$4000,供30年,預計下年收樓。

 

買左兩間樓後幾乎用晒所有資產,只餘價值10萬股票及現金5萬。另家人曾借40萬協助買樓,不急還,但我地希望將來手頭稍為鬆動時分階段還俾佢地。

 

問題

  1. 自從買左兩間樓後,我地現金流嚴重不足,雖然家庭收入尚算可以,但每月扣除供樓+管理費 ($33,000)、兩邊家用($22,000)、小朋友學費($7,000)、供車養車交通費($10,000)、工人($5,000)、各項稅務及雜費($15,000)後,每月最多只能儲$20,000,亦因為現金不足,所以我地冇買任何年金或者保險,怕現金流進一步減少。

 

  1. 近日問銀行估價,我地單位值990萬,帳面賺190萬,但睇資料 (如有錯請諗Sir指正),按保形式甩2按,並不能套現,除非樓價大升,升到唔駛按保我地都轉到按,否則我地有排都唔可能好似前人咁用樓價升幅黎套現。咁正路黎講,我地係咪應該趁樓價升同仲有按保玩法,快快手做轉按甩左2按,以免下年開始俾貴息呢?

 

  1. 當初買白石角新樓,最主要原因係貪佢有發展商2按幫手上車,當然住近屋企人方便照顧小朋友同埋呢邊環境舒服都係考慮因素,事實上全家暫時都好享受呢度既環境同生活。但係黎緊小朋友要入學,小學校網同學校遠近亦變成考慮因素之一。同先生商量後,有諗過另一個方案,就係下年SSD鬆縛後,如果真係好似銀行估價咁有價有市,就索性賣出白石角單位,再係九龍塘校網區買又舊又細既二手樓,一黎套番少少現金,二黎有比較好既校網,住幾年再打算。唔知呢個又係咪一個可行既方案?抑或掉番轉,其實白石角新樓長遠都有升值潛力,反而九龍舊樓買唔過,加上買賣樓需要一大筆費用,一動不如一靜?

 

  1. 大陸層樓下年收樓,原本諗住買黎俾屋企人得閒上去玩下,但而家現金流唔夠,暫時打算下年唔裝修,以清水樓形式放租,一黎慳番裝修費,二黎幫補番少少供樓費用。

 

  1. 睇番諗Sir以前唔少個案,好多人家庭收入比我地低,年紀比我地細,但用岩方法,可能早早已經手持幾個物業,或者有充足現金流買債收高息,而我地雖然叫買左樓,但好似冇乜安全感咁,其實係咪人人買完樓都係有一大段時間冇晒現金流,咁樣係正常既事?請問諗Sir,以我地現時情況,應該點樣做先可以重回正軌,到底我地應該用工作穩定借錢容易既優勢,繼續儲夠錢就買樓,實現1生3宅,定係應該重組手頭上資源,再作其他打算? 除左上文提及既方案,其實我地仲有冇其他更好既選擇?例如放租現有物業再租其他地方?

 

希望諗Sir您能指點一下,萬分感謝!

 

 

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ANSWER:

唔好介意,本文主要為讀者好。由於讀者現時都開始質疑自己早前的投資決定,再用結果辯證,發現自己現金流嚴重不足,唔少比佢收入低既人仲撈得好過佢,所以用政府口吻講:「我地有理由相信,以讀者思維去做投資決定!,大多是錯的。」

 

亦因此,讀者認為「白石角新樓長遠都有升值潛力,反而九龍舊樓買唔過」呢件事都是錯的。有時市井智慧都唔係無道理,你跟住「燈神」買對邊,躺平都贏。

 

如果你有跟開既post,先謝謝你。本人較為睇好九龍三房。政府近月租金指數,都係九龍C類單位升得最勁。

 

為左令篇文養份高一點,唔好介意要逐點傾傾:

1/ 讀者:「兩年前800萬左右買左白石角500尺單位」

即係呎價約15-16K,其實出得16K應該大把地方選,唔使白石角。仲要係兩年前將軍澳都未到平均15K,而荃灣西17K-18K大把野選。至於miss左2020年三月低位就唔可以怪任何人,諗sir事前都唔知當年三月就係最靚個入市位。

 

2/ 讀者:「一、二按合共每月還$26,000,供30年,目前住左1年」

Baby,26k一個月,奧運站低層三房都租到啦。仲有,佢個管理費同佢個工資是不相稱的,讀者自claim供樓加管理費32k,即係管理費月6k,接近先生工資的1/10。其實大家會唔會用接近十份一既工資去交管理費?

 

3/  讀者:「當初買白石角新樓,最主要原因係貪佢……但係黎緊小朋友要入學,小學校網同學校遠近亦變成考慮因素之一」

相信讀者都「自答」左,做乜白石角? 佢諗到返學唔方便呢件事,大部份香港人都諗到,更大問題係搬左入去成年先察覺。咁你話佢間樓之後會跑贏定輸? 即係有搵錢能力又要返工既人都覺得呢處唔就自己唔就仔女….

 

4/ 讀者:「索性賣出白石角單位,再係九龍塘校網區買又舊又細既二手樓」

其實34/41校網都好大,唔一定係又舊又細。你可留意下我youtube節目【真。樓盤傳真】。係34/41拍過唔少盤了。

 

5/  讀者:「大陸層樓下年收樓,原本諗住買黎俾屋企人得閒上去玩下,但而家現金流唔夠,暫時打算下年唔裝修,以清水樓形式放租」

首先買間樓丟空諗住得閒去玩下呢件事,最好留返比夠現金流既人做。至於內地房地產市場打從2021年5月大跌(因限貸),佢間屋如要清水setting咁去搵租客,當然都想佢成功啦~

 

重回正軌:

A/ 由於而家供樓加管理費已33K(即係管理費成6K, 只係間細單位…my god),如唔快手甩呼吸plan之後踏入高息期,咪供得仲甘? 當然是趁個市仲好就快甩,原因為萬一市跌,個下行風險佢地負擔不起。任何下行風險你都負擔唔到既事,即係博命賭單邊,9成都唔值得做。

 

B/先生工資已離頂薪(90k)不遠,請節約支出。當然亦祝佢日後機會更多,唔少人40歲轉埋行都仲可以。但別錯用自己工資衡量自己支出,而應用現金水平去決定自己有幾大洗。

 

C/ 白石角一般合退休客,樓唔同股票,股票買錯再反手沽洗費唔大,但樓就頗大。如我們買樓Powerteam的用戶是計哂成條數點借同備咩文件才去落票買樓的。

 

D/ 賣樓拎返百幾二百萬返黎,九成上會買個正常些又有水位既單位重新開始吧,趁仔女仲細,而家去追仲有時間。

 

E/ 建議用「兩樓一份債」做目標。兩夫婦,每人九成上會只付10%首期買間二手樓,一間自住,一間借比朋友住,另外45歲前儲到150萬CASH,都唔係太難係咪。成事後

 

一間借比朋友住既樓,有朋友幫手供得十幾年都供左大半,即到50歲時相信扣返供樓可產出正現金流10-15K問題不大

 

另外150萬CASH,不妨參考我800萬收息倉內的做法,6-7月間有兩條直債派息,不槓桿之下我用230萬港紙收了18萬息(但數據示我半年收了約12000美金,年度化計才是18萬港紙)。即7.8%年息仲要直債本質保本。而全個倉計我是10.4%年息回報,入場50萬就可開始不用八百萬。

 

因此150萬資金,收10.4%息,即一個月收12K息已有實證我用自己錢安排了比你睇。

 

那「兩樓一份債」,提供最基本的保障,令你40-50歲時有被動收入12K+15K ~ 27K

 

關於了解直債及債基做法,更明白兩樓一份債是什麼及執行方案,下方收息101課程內容有指引

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第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
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第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-06-25(六)14:00-16:00
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
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TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00
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「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
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如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
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第七堂(真人咨詢課)

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第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-06-04(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*第七課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第七課補上真人班,頻密授課

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
原價: $5888(已包上述七堂)
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-06-04(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*第七課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第七課補上真人班,頻密授課

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
原價: $5888(已包上述七堂)
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2022-5-14(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月14日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2022-5-14(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月14日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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