Hello 諗sir, 我曾經參加過你收息101班的舊生，當時亦因你的文章推動而行出第一步上車做雙租族，現在工資上升累積一點資產，最近買入第二層樓，首先多謝你一路的指導和分享！現在我對下一步棋有些困惑，故想向你請教：
- 38歲，月薪68k+年花紅約2-3月，手上有1.3m現金+1.5m 股票；
- 本人單名持有大圍地鐵站附近36年私樓, 低層，買入約3.8m，現估值6.3m，按揭欠2.6m；
- 老公單名持有柏傲莊1期2房單位樓花，買入約9m，即供，按揭約欠5m，由老公單名做按揭，打算未來先自住；
- 本人單名一層英國Manchester 二手樓，2019年尾買82萬磅，冇做按揭，現時月收租（扣除費用後）約400磅，現時估計樓價升了一成和賺了英鎊升值；
- 現自住家人物業，不用供樓不用交租，家人自住其他物業及有生意收入，我不用供養家人，老公家人也沒有什麼負擔，我們沒有小孩，不過有計劃過未來或移去英國。
我的問題是，本人單名持有的大圍私樓雖然一直放租很好租（以前租俾大陸學生，租金回報很好，現在放回本地客租金已回落），但已經36年樓齡，而且低層，我是否應該趁屯馬線個勢換樓，換入較有質素的樓，來保證未來收取更高回報？如換樓可選擇哪區？現時租金回報低而且買樓又幾十萬稅，所以我考慮了很久也不知道怎樣做，請你多多指教！非常感謝！
ANSWER:
內地學生已轉移陣地，經過這兩年佢地部署唔同哂。名城已唔再係佢地「基地」，新聞亦有講當地租值大幅回落。至於為什麼是名城，原因一是當年開售做過內地路演，較多內地業主，更偏向租返比內地人。至於現時? 有另外地區計過數發現性價比仲高，畢竟名城三房都升到1300萬開外，唔係當年9xx萬買黎收成38k月租咁筍了。
36年私樓係要換走，尤其未來仲諗住唔長住香港。不過買新樓收租註定是失算的，係高管理費及眾多租盤之下，新樓買家又有咩甜頭呢? 前兩日先答完一個案，年青人問父母借左錢作首期新樓上一房，月供18K再加還返比父母10K，呢幾年間樓又唔係點升，而將成為人父想換兩房，係舊樓又唔生性而月供成28K之下，借唔到錢而大幅身家又壓死係難放租既一房新樓之下，呢個局好難拆，連本案讀者玩既以租養租佢都行唔到，因為間一房唔易搵到好租客。
只好說理財你行錯一步，究竟要用幾耐先返到轉頭? 木宰成千隻羊都未必計到。
投資客更會找我們買樓POWERTEAM搵樓，因為搵出黎既樓更有水位，亦冇限係邊區。至於做開簡單裝修既師傅我地有介紹，畢竟諗SIR同班舊生都係做開租樓為主，用開都係一班專裝修租盤既師傅，熟手又唔會似住宅咁開天殺價。有學生落訂之後叫佢個師傅報價，收佢3萬7，我地4價2萬都唔使，因為一個月我地powerteam做收樓都十幾次，裝修師傅自然是我地好朋友。
至於同區同經紀成交一個月可以5單，你話經紀對我地既愛可以有幾深?
但去外國，更建議用債收息為主，佢將股票good一百萬出黎合併到賣大圍樓套到的630-260 ~ 370萬，成470萬就當佢攞140萬去買間700萬收，淨低330萬不妨考慮星期一係收息講場230萬收18萬一年既提案，可以scale up至33萬令年息達26萬。究竟做左什麼? 我用自己錢買左兩條直債，一條同英國有關，派12%不槓桿，教授直債買賣於收息101課程有。留意是英國銀行受政府「保就業」資助的，所以唔太擔心佢摺。另一隻係保險公司直債，5.75%。我個倉資料(下圖)，美金戶口有12154，係6月10萬美金既英國銀行債派左6000美金，同埋7月12日保險公司債派左$5750美金，連同之前少少淨錢，有成12154美金。
半年收左約12000美金息，即一年24000美金，亦即我用30萬美金收了24k美金息即約18萬港幣年息。如加至330萬，有26萬一年。去外國生活最緊要被動收入，總不能炒股賺入息，利用債券保本之特性維護財產更妥當。
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收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
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TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
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4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
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*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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