Hello 諗sir, 我曾經參加過你收息101班的舊生，當時亦因你的文章推動而行出第一步上車做雙租族，現在工資上升累積一點資產，最近買入第二層樓，首先多謝你一路的指導和分享！現在我對下一步棋有些困惑，故想向你請教：
- 38歲，月薪68k+年花紅約2-3月，手上有1.3m現金+1.5m 股票；
- 本人單名持有大圍地鐵站附近36年私樓, 低層，買入約3.8m，現估值6.3m，按揭欠2.6m；
- 老公單名持有柏傲莊1期2房單位樓花，買入約9m，即供，按揭約欠5m，由老公單名做按揭，打算未來先自住；
- 本人單名一層英國Manchester 二手樓，2019年尾買82萬磅，冇做按揭，現時月收租（扣除費用後）約400磅，現時估計樓價升了一成和賺了英鎊升值；
- 現自住家人物業，不用供樓不用交租，家人自住其他物業及有生意收入，我不用供養家人，老公家人也沒有什麼負擔，我們沒有小孩，不過有計劃過未來或移去英國。
我的問題是，本人單名持有的大圍私樓雖然一直放租很好租（以前租俾大陸學生，租金回報很好，現在放回本地客租金已回落），但已經36年樓齡，而且低層，我是否應該趁屯馬線個勢換樓，換入較有質素的樓，來保證未來收取更高回報？如換樓可選擇哪區？現時租金回報低而且買樓又幾十萬稅，所以我考慮了很久也不知道怎樣做，請你多多指教！非常感謝！
ANSWER:
內地學生已轉移陣地，經過這兩年佢地部署唔同哂。名城已唔再係佢地「基地」，新聞亦有講當地租值大幅回落。至於為什麼是名城，原因一是當年開售做過內地路演，較多內地業主，更偏向租返比內地人。至於現時? 有另外地區計過數發現性價比仲高，畢竟名城三房都升到1300萬開外，唔係當年9xx萬買黎收成38k月租咁筍了。
36年私樓係要換走，尤其未來仲諗住唔長住香港。不過買新樓收租註定是失算的，係高管理費及眾多租盤之下，新樓買家又有咩甜頭呢? 前兩日先答完一個案，年青人問父母借左錢作首期新樓上一房，月供18K再加還返比父母10K，呢幾年間樓又唔係點升，而將成為人父想換兩房，係舊樓又唔生性而月供成28K之下，借唔到錢而大幅身家又壓死係難放租既一房新樓之下，呢個局好難拆，連本案讀者玩既以租養租佢都行唔到，因為間一房唔易搵到好租客。
只好說理財你行錯一步，究竟要用幾耐先返到轉頭? 木宰成千隻羊都未必計到。
投資客更會找我們買樓POWERTEAM搵樓，因為搵出黎既樓更有水位，亦冇限係邊區。至於做開簡單裝修既師傅我地有介紹，畢竟諗SIR同班舊生都係做開租樓為主，用開都係一班專裝修租盤既師傅，熟手又唔會似住宅咁開天殺價。有學生落訂之後叫佢個師傅報價，收佢3萬7，我地4價2萬都唔使，因為一個月我地powerteam做收樓都十幾次，裝修師傅自然是我地好朋友。
至於同區同經紀成交一個月可以5單，你話經紀對我地既愛可以有幾深?
但去外國，更建議用債收息為主，佢將股票good一百萬出黎合併到賣大圍樓套到的630-260 ~ 370萬，成470萬就當佢攞140萬去買間700萬收，淨低330萬不妨考慮星期一係收息講場230萬收18萬一年既提案，可以scale up至33萬令年息達26萬。究竟做左什麼? 我用自己錢買左兩條直債，一條同英國有關，派12%不槓桿，教授直債買賣於收息101課程有。留意是英國銀行受政府「保就業」資助的，所以唔太擔心佢摺。另一隻係保險公司直債，5.75%。我個倉資料(下圖)，美金戶口有12154，係6月10萬美金既英國銀行債派左6000美金，同埋7月12日保險公司債派左$5750美金，連同之前少少淨錢，有成12154美金。
半年收左約12000美金息，即一年24000美金，亦即我用30萬美金收了24k美金息即約18萬港幣年息。如加至330萬，有26萬一年。去外國生活最緊要被動收入，總不能炒股賺入息，利用債券保本之特性維護財產更妥當。
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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