目標：賣出何文田舊樓，換 1300萬樓借4成，但唔清楚做唔做到按揭，需唔需要用公司製造收入，有冇銀行會接受等。
手頭上物業：
1）西九龍住宅 – 我係業主同借貸人，老婆係擔保人，林鄭8成按揭，欠750萬，2019年9月26日簽署臨時買賣合約
2）何文田舊樓 – 父母聯名物業，已 full paid，519呎 3房改2房 鳳凰層 開陽 新裝修，相同開積5月頭有 740萬成交
我4X歲，月入：
– 33,333
– 2020年花紅 18,000
– 2021年花紅 40,000
我老婆3X歲，月入：
– 63,000
– 2020年花紅 190,000
– 2021年花紅 203,000
父母：各持有有一間公司營運多年，分別地舖同商場舖。父親72歲，母親….
唔該晒
ANSWER:
兩人借貸力共(33333+63000)/10000*50%*2.59 ~ 1430萬。現時已用借貸力750萬，簡單計仲有1430-750 ~ 680萬借貸力淨。
不過，由於買新樓之借貸人之一(太太)已為另一層樓擔保，借貸力至少打八折，所以借貸力再下降為1430*80% – 750 ~ 464萬借貸力淨。
如果想1300萬樓借4成，即520萬，而家唔夠借。
當然，佢可以搵我地買樓Powerteam去理順返夫婦兩人花紅收入，及究竟仲有冇loan及消費打折了兩人借貸力，計得更好及考慮選用powerteam附有的按揭轉介服務去完成交易。
公司製造收入的方法在買樓003有詳講，不過先說明文件要求比之前嚴左啦，唔係再等306個月就攪掂，要更早開始。所以你越早行動，係買樓呢方面前係有著數。樓市升得越勁，政府就越唔比銀行借。變相而家買到樓都係很有實力的人，那究竟佢地會唔會易減價咁賣比你或者人踩人踩咁沽令樓價跌20%呢? 我諗唔會。
何況，跌足20%令中原城市指數返回150點，都仲高過2015年指數個頂….
公司幫唔到什麼，用盤數申請有機會是revenue之15%作為股東的收入，但此已是上年在某些銀行可行的事，而家block左。另外讀者父母都過60歲，早前已提及過55歲後向現實派銀行借錢免問，除非你有份政府長糧啦。
打至於何文田舊樓，係要賣走。我的節目<按揭講場>相信在坊間已起到效用，已有不少人知悉40年樓打後難上車及做足30年按揭，影響投資價格及開價。有擔保人加入是次按揭申請，除了借貸力打八折外，如借六成或之下，借少一成。如七成或之上，要比近Double保費。另外壓測如果你h plan上會，唔係用你還開個息+3%去計，而係用個封項息加再3%去計呢。
何文田本身區份好，不過價碼都唔平，其實九龍城同黃埔大致可找到同校網而又更易有水位的樓盤。至於西九龍一房我知升唔少，到1000萬了。不過1000萬揸個一房收20k租，不如真係好003我上兩日係收息講場咁講，拎240萬即30萬美金買兩條直債，半年收左12000美金息，即一年24000美金成18.7萬港紙，為15k/租。上圖就是諗SIR自己800萬收息倉的直實證明，6月派了6K美金息，到7月9日派了5750息(上圖左上arrow)，夾埋戶口有成12154美金(上圖右下arrow)，因為之前用淨少少散數係入面。直債如合買賣及注意什麼請參加收息101課程。
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