32歲打工仔必做理財五件事 #2335

諗Sir, 你好,

小弟一直都有收看諗Sir的文章和影片, 以專業而帶點幽默的方式分享樓市資訊, 實在穫益良多, 望諗Sir可以抽空解答小弟的難題.

小弟32歲, 資產與收入不多, 年薪約510k, 慶幸早幾年上車購入大興花園2房自住, 目前估價約5.4M, 單名按揭還欠約3.1M, 月供約11.5k. (沒有其他貸款)

月儲: 約12k

資產: 現金約750k, 股票約700k

太太30歲, 連Bonus年薪與小弟相約.

月儲: 約20k

資產: 現金約450k

由於目前自住樓樓齡已超過30年, 相比其他屋苑看似升勢較慢, 開始產生以下幾個念頭, 以加快資本增值:

(1) 賣出自住樓扣除雜費 (佣金, 律師費, 轉按但未過2年罰息之費用) 取回約2.2M, 回復首置再以太太名義作擔保:

1.     ~20-25%首期購入屯門瓏門2房自住. 但樓價高於預算, 或需要動用手上部份現金, 風險較高; 或
2.     ~20% 首期購入元朗世宙/ 朗屏8號2房自住 (應該還有餘錢). 知道諗Sir提及過元朗空置率較高而短期不看好, 但由於樓價較瓏門低, 符合預算, 以較低升幅換取低風險會否較購入瓏門可取? 或
3.     尋找其他地區升值潛力較高的2房屋苑? 因家人均住在大西北地區, 較多留意屯門元朗樓盤, 所以不懂那個地區/屋苑較好, 希望諗Sir可以提供建議.

(2)  保留目前自住樓, 動用手上部份現金, 以太太名義購入第二個小物業出租, 待3年後過SSD再決定是否賣出

 

因家庭需要, 小弟目標是5年時間內能換至較新的3房屋苑, 並希望先完成一生兩宅 (由於稅項太高, 未必考慮一生三宅). 雖然資金不多, 但除了上述選擇外, 還有其他更好的選擇和方向嗎? 希望諗Sir能夠指點迷津, 讓小弟走上正確之路, 謝謝!

 

祝 諗Sir公司業務蒸蒸日上

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ANSWER:

早年買左大興咪叻仔，當年唔買，你諗諗今日會點? 所以難聽都要講多句:「窮人先要買樓。」呢條係難度最易亦最多人行通而又見到光既一條路。當然你可以試去「炒幣」、買股票、做傳銷，只要合法亦唔好傷到大家感情就可。惟買樓升LV，最多人做到最多人見證。

 

唔窮? 買債收息都收到笑。500萬現金投入直債，都講左我自己既收息倉大部份是直債，近日我冠已有學生下單買返我持有個間大地產商既債收5.5%年息，唔多但勝在穩。至於英國銀行個條12%年息債確實在本年尾有個贖回條款，如果贖回會輸九蚊息就收返十二蚊，微賺。不過只要一唔贖回，往後年年12%。加上踏入六月佢個價向上升，看多唔少人都認為佢年尾唔會early call(贖回)，咁就揸落去。

 

如果擔心，轉同一英國銀行那條9.x%年息的，都好夠。我已在上星期「800萬收息倉更新片」提出，開倉3月至今一季收息14萬餘，800萬資金我只用了5xx萬，年息率我自己做到就10.14%，這亦符合我個人性格，唔想太進取。過百powerteam收息用戶一齊見證我個倉。那如閣下拎5xx萬去買樓，又點會一季收到14萬租，即每月4萬幾呢? 換返做樓，3000萬既樓才會收月租達4-5萬。所以只論回報率，樓是低。低計埋槓桿，樓先勁。而槓桿只予有工資證明及細於45歲既人才可用盡，所以年少時窮買，年老就有護蔭。

 

讀者自己都講左佢覺得稅項是負擔，即係再買樓要比既印花稅會構成負擔，所以讀者策略是盡量只買不沽，其實儲夠三間樓及換出市區住三房絕不是無可能，方法如下:

 

轉市旺轉按

1/趁市旺，將大興轉按，佢都買左兩年幾，罰息期應已過。

轉按時盡加按啦，目標估到560萬，佢報自住560*60%-310 = 套到26萬。對讀者黎講套到一蚊得一蚊，反正新plan仲平息過之前更有現金回贈

 

留意校網

2/現金加股票及新套資金約165萬(自己)，太太有45萬現金備用，扣100萬出黎當首期買樓自住兼搬出去荃灣西或者屯門市廣場三房啦。元朗都係不了，計埋佢第日可能有小朋友要讀書，屯門同荃灣個校網會正常D。當然選校我唔係專家啦，不過有些區份父母都習慣送仔出區讀書既，自己諗諗。

 

買間三房

3/市廣場三房700萬有找，又可林鄭PLAN上，第時去東涌機場及返大陸都快，最難就係搵到既正常又有水位既三房盤，這些可找買樓Powerteam幫手，諗sir踏入2021年超火熱服務。

 

4/至於原本大興，咪借比朋友住下先。反正佢都只六成按，有咩事補一成變返正式出租用途就可。做之前亦去買樓003課堂留意返高成樓出租之風險前人如何規範都好既。你人工一般，如樣樣行最正途交足稅比正MPF，你知到老政府會點對你架啦~?

 

儲定下份首期

5/攪完兩間樓，仲有另100萬淨，我諗唔到點解會再買唔到第三間喎。人名就可用買樓003既方案甩左佢令「老公重新變無樓係手」，但用股票炒唔炒到多份首期諗sir就唔肯定，不過你用保費融資既方案就可以6年30萬變約45萬、如放7年30萬變約58萬、8年就30萬變約75萬。那只要set aside三十萬做保費融資，就可以保證7-8年後夠首期買樓啦。對保費融資有查詢收息101/103舊生可按下link whatsapp註明: 查詢保費融資。

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