土瓜灣站買樓有機遇? 甩多個名買多間樓點搞? #2332

想幫屋企人研究吓仲有冇機會買樓,個案比較複雜唔知方唔方便呢? (編按: 已將原文修改後在此貼出)

如果做得到嘅話,打算使用你哋嘅專業服務

 

家人的情況如下:

男性:42歲,已婚,有兩兒子,裝修獨資公司老闆,有稅單,過去五年都有報稅,公司及個人入息課稅, 手上有資金大約4,000,000

 

獨資收入.          租金收入都有報比稅局

 

持有物業包括

 

1)荃灣荃景花園四座三百幾呎兩房,現收租12,800 ,冇按揭,租客好好租咗接近九年。

(此物業是去世母親在生時分幾次每次2,000,000在律師事務所轉讓給本人。)

 

2)荃景四座三房

(自用)與太太聯名,買入價258萬,市值約7.5m,結欠大約105萬,月供約$3800!超平息。

 

3)愉景新城一期二座中層兩房 (市值約7.5m)買入價3.5m 見結欠1.92m, 月供7500,本金佔5300(h+1.3%)

 

同物業幾年前曾加按80萬,同樣利息月供$2900 ,本金佔$2100。

 

此物業由一人父親持有及居住,打算繼續居住至百年歸老, 這地方是去世母親和他很有懷念價值的地方。

 

愉景新城供款利用荃景出租單位嘅租金支付,扣咗管理費差餉仲有錢剩。

 

4)荃景花園一期一樓車位買入價1.36m 自用,冇按揭.

 

5) 與家人合資屯門碼頭啟豐園車位,佔50%買入價49萬,現契,收租$2400!

 

6)土瓜灣落山道僑裕大廈,50年洋樓高層大概七年前買入2.6m ,現值約5m,現契本人佔25%業權,當年買入後做左三間劏房大概收14k租,半年前業主們打算等沙中線二期通車,所以只剩下一位租客收緊5k,收咗幾年㗎喇!物業行去土瓜灣站應該3分鐘左右。如果計得掂數可再買入物業,想透過你哋出售。

 

現在有此計劃,因為父親而家攞緊長者生活津貼三千幾蚊一個月,唔可以有租金收入,亦有意願,父親能繼續住在愉景新城現居,想用爸爸嘅名買另一層樓,target 買返響荃景圍,請現在嘅租客搬過去,個租客搬過去,同而家一樣唔簽租約。

 

爸爸持有嘅愉景新城打算全數還清/keep 住按揭(不知是否可行,因為keep住按揭就要一次過,stamp duty會貴啲)跟住轉名俾我,近親買賣stamp duty可以收從價印花稅率。

 

上邊嗰1.5個車位,同埋第六項土瓜灣嘅劏房單位,我都隨時可以出售,其他業主都好容易商量,隨便合理價格放都冇問題。

 

因為資金已經keep咗一段時間, 加上父親已經72歲,所以希望盡快處理好配置資金,亦能給一個更舒適嘅居所俾爸爸, 可以點安排呢?

 

answer:

其實簡單而言,讀者應只係想問佢父親持有既愉景新城,市價7.5M而按揭尚欠1.92M的,最好是甩到比自己又唔影響個按揭PLAN。

 

讀者已知近親之間轉讓就當有物業都唔使比15%BSD的(Buyer Stamp Duty)。

 

或者佢自己想到一招,就係將個市價set到好低咁叫父親賣比佢,由於佢間愉景只欠1.92m,所以就當只200萬老豆賣比仔,那就跟返近親轉讓的平稅階,200萬樓下轉讓只打$100印花稅。咁老豆個名就可「甩」出黎再買新樓了。

 

不過,稅局都唔係lulu,唔知佢咁轉會否引致日後75萬至360萬的稅項連罰款要交,要問過佢律師先知,始終諗sir冇律師牌。

 

同埋做得靚又想按揭易批既樓宇買賣,佢要搵個經紀做。

 

其實讀者自己做裝修、有親戚係銀行、經紀同裝修界及配匙哥哥都係「同一界別」黎,相信佢都對買樓有一定心得。而我地買樓powerteam相信幫唔到佢裝修,不過係「埋牙」講價臨場應對powerteam會做得好。好似某些屋苑,其實有些類別單位升得特別你,你就咁睇屋苑平均呎價係觀察唔到既。你要知道當區經紀鐘意推開邊隻則,當區有咩「射客」習慣,才行。

 

看畢土瓜灣站地圖,其實唔太睇好。地鐵到之外要配合有基建,才可將當區樓價昇華。元朗、荃灣西、鳥溪沙、康城都是昇華例子。共通點是附近地多可以有新及大的商場與設施落成吸引人流。而土瓜灣站出口附近的地點已插哂舊樓,唔似宋皇臺站咁係啟德塊地上面任佢點起都得,根本係剷過用近十年思維去重新plan,效果當然好。

 

地鐵,大家明白近廿年做緊「麥當奴」模式,車錢唔係佢主要收入來源,搞上蓋賣樓拆帳及共管上蓋商場由商鋪生意額抽佣才是主菜大茶飯。而土瓜灣站唔似宋皇臺、亦唔似黃竹坑咁有此模式可見。

 

宋皇臺站更駁通啟德機場地底的油庫,打盤將地下油庫活化成地下商業街。完成後啟德、宋皇臺站、九龍城將由地下商業街打通。地鐵喜愛做商場拆佣的決心好堅定,你放心佢好大機會會做好佢。反而上面個運動城就唔知掂唔掂。

 

至於不少人愛問的啟德站,一房我是有點反對的,因為同區供應勁多,加上一房呎價扯到太高,恐怕大家買入後高處不勝寒。但如是兩/三房而個盤又有水位的,可以考慮一下。

諗Sir PowerTeam 服務

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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
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第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
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*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

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*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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諗Sir 永續收入實戰課程

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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
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股市賺錢手把手教學

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第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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套房收租同一般買樓收租之差異
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兇宅/漏水樓

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近月高回報收租方案分享

諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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