諗SIR 你好，
本人與丈夫皆為你的學生，已上買樓101，收息101及103。感謝你的教導，我倆已學以致用實踐中，煩請諗SIR指教現組合配置及下一步。
本人37 歲，月入58K(無bonus) ， 丈夫39歲，月入55K (bonus約140K)， 有一子4歲，女兒將出生 ;
自住樓為50年以上單棟式舊樓，2014年買入，現市值1500萬 ，老公名下，課程後他用盡個人借貸力加按出150萬，現共欠600萬，月供24K ;
2020年用我名購入新界西3房，連稅項雜費600萬，6成350萬我向銀行借，月供12K，3成175萬家人借出，月供6K，共月供18K，租金收入12K，即每月淨現金流支出7K ，租約有打釐印及報稅 ;
債基1 : 投入資金50萬，槓桿78萬
債基2 :投入資金135萬，槓桿140萬
兩隻債基共月入16.5K (已扣除利息支出)
手上現金270萬
家庭月入110K加上債基月入17K，供樓31K，其他雜項58K ，每月淨儲蓄38 K。
現況有感財務管理尚未滿意，女兒出生又要多請一家傭，儲蓄將更少更慢，距離財務自由越來越遠。
請問諗SIR以我二人以上狀況，該如何部署/改善財務管理，才可以達成我們以下願望，排名不分先後
(1) 改善生活質素，出售現居更換更理想的家，大約需2200萬 ;
(2) 實行一生三宅 (家人有兩個名可用) ;
(3) 達成財務自由 (一人不用工作)
感謝諗SIR賜教，敬祝身體安康，生意蒸蒸日上 !
學生 上
answer:
讀者過去一年將債基的派息實行了出來，50+135萬投入月收息16500，即10.7%息扣埋所有費用，未來想一人不用工作，就要增加被動收入，而產出被動收入最佳就是用債及樓產出。
至於買股票，年輕一點做較好。後生就是活力夠同私人時間較多，研究下股票可以。至於有了小朋友還炒股，你需要有份日間好得閒既工，或者夜晚被逼湊仔時做，這些生活節奏應付到既屬小數人，諗sir自己都唔想。大家明白人近40(歲)，唔好講通宵就當唔夠訓，第二日都覺難捱。所以你趁後生發掘下「炒股技」，如沒天份做返個正常人買樓收租買債收息都唔錯，確實唔好高估自己能力認為下鋪可以贏返。
為自己訂個目標吧! 11萬月入家庭相信有被動收入6-7成，即60-70k/月，會令生活變得輕鬆。
新界西樓按六成係唔可以出租既，這個先說不能鼓勵。另外讀者手上現金還只有280萬，若就咁加碼用債基去收息，要投入比現時多3倍的資金，即投資組合上升至780萬，才可產出70k入息/月。
那處搵錢? 依佢月儲38k儲多600萬要約150個月，即成12年，讀者都叫仲有時間但能否有恆心月月儲足38k唔敢講。至於月入十鬆萬但打算長期請兩個工人，說實的讀者財政實力唔夠。當然而佢家夠錢咁做不過結果係要自己打多十幾年工，佢係咪想咁?
1500萬樓應該幾大，不過很建議讀者將此單幢樓試放一放(盤)，有冇按揭罰息期唔重要，如可高價賣走賠罰息比銀行又何妨? 諗sir懷疑單幢樓成交疏能否真回到1500萬資金? 另外50年樓意味下手買家不能做足30年按揭，市值幾多存疑。但想好似讀者咁講要換到更大市值既樓(2200萬)，咁就要將賣走1500萬樓後釋放之900萬現金去收息，用利息去租2200萬樓(應40k租值左右)，才能成事。2200萬樓要1100萬首期，淨係呢項已令讀者用盡不少資源，唔建議佢而家買2200萬樓。(朋友，都仲未計稅，有人頭都要打成80幾萬稅仲要一條毛*都買唔到~)
明白讀者而家間1500萬樓打算住2個工人，面積應頗大，返900萬都未必買到同一價碼。不過900萬資金能否自己加一個家人名去買個相連(即係買兩個單位)? 我更建議睇睇例如四小龍，唔少兩房單位亦有相根本可相連賣，你拆返當兩個不同單位成首期即可只支付10-20%，例如每間800萬，咁買兩間就只160萬首期，咁淨低740萬資金就可收息令被動收入升至780萬。四小龍兩個兩房夾埋都有成1000呎突架啦，可以收住貨先啦~ 後生仔仲細除非好有環境，否則唔好先住咁大呢~
或者試下錦繡，轉住村屋，拎埋地下個位做偏廳，一千萬內樓住兩家人加個工人還可以的。至於村屋亦有唔少選擇，例如政府批了一期村屋合法比佢起埋天台屋，咁三層村屋買哂或頂個兩層連天台，都可以，但先說明轉新既屋要方便又大就冇可能。咁做既可幫自己換件好d既貨(樓)係手，亦即令自己有現金產出更大被動收入。諗sir認為，就當住細些或住遠d，都值得咁做去套錢收息。若怕投入債基收息有價位波動，咁可參考諗sir800萬倉轉用更多直債收息增保本性。
*打稅比政府只得張receipt，即係一條毛都無…
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