諗Sir你好，本人已拜讀閣下之【錢搵錢】及【小本收息王】並修畢101, 103，本人早年只偏重於投資股票，被坊間五花八門的投資書籍搞到頭昏腦脹，在一知半解情況底下買又怕輸，最慘會曾以為自己識…接收很多人聲稱的【內幕消息】，殊不知中伏只能苦笑。自上你堂後及讀完你的書後，方明白坊間還有其他投資物也未至於太複雜，希望日後累積實戰經驗後可以駕馭例如債券等工具
近年收入有走下坡趨勢，父母開始年長，女兒開始長大，相信開支會持續增加，為求不再浪費光陰，請諗Sir指點迷津
本人 41歲 月入有40K
太太 34歲 月入約18K
兩個女兒，9歲及11歲
父母已退休
資金有120萬，當中有20-30萬是股票
本人持有新界西唐樓，樓齡44，已做套房(銀行估價4.5M，但我只佔50%業權，因同朋友合資，按揭欠款1M)，收租20K
太太持有新界西私人屋苑2房自住，銀行估價7M，按揭欠款2.87M，加了我舅仔做擔保
請諗Sir指點迷津，部署如何利用現有資產希望5年內可達到財務自由，自己不再需純為收入而工作並為父母提高退休生活質素?
問1: 應否再買樓? (同一憂慮是自身借貸力)
問2: 債基收息回報雖高，但留意到你經常提醒同學債券派息不會跟隨通脤升值，這會否導致長線不能維持等同價值的收入?
懇請諗Sir賜教
ANSWER
讀者有百幾萬資金夫婦各一層樓，佢可將「兩樓一份債」為首個理財目標，而佢距離此理財中站已好近。套房自己只佔半間相信4.5M估值的唐樓可以一開五收20K個種，雖然筆者自己認為會用有lift洋樓做套房好一點，洋樓呎價比唐樓貴些但租金又高些，加上按揭上會較唐樓易，再考慮埋租客質素，所以寧願用洋樓。點都好唐樓收租總租在20k而佢只欠1百萬，相信供4-5千/月就可，正現金流為約15k。
另外有120萬資金，當40歲開始唔想再係股市兜圈，不如逐漸把錢投入有固定息收的債。120萬當中70萬可買新加坡物流公司發行的債，125000星紙就可為返港紙70萬餘派息約5.8%/永續債。而家唔使溢價買入，隨時有息收仲有價賺埋。725000HKD一條年收息44000HKD。另外約50萬可投入債基A餐再槓桿。可槓盡去收14%，月派50萬*14%/12 = $5833原因如下:
一)讀者的唐樓賺價深亦相信要錢時可按至5成得450*50%-100 = 125萬助急用
二) 太太新西自住樓善良咁按都可到6成，得700*60%-287 = 133萬。更可按爆八成，用一拆二按爆之法令資金多至700*80%-287 = 273萬
基於讀者自己人工不俗加上必要時可找擔保(舅仔)將佢手上樓賺既錢按出黎，計埋都有成接近400萬。因此佢原120萬資金可用盡些。令月收息5833+44000/12 ~ $9500
大家心水清，都知兩樓一份債即(唐樓收租+債券)此配搭令讀者月收15000+9500=接近25000正現金流。當然唐樓個15k讀者只佔一半，不過此為佢自己既事，一般人可買哂成間去收。因此兩樓一份債為人提供起碼的25k-30k被動收入，實為理財的重要第一步。
當然，25k-30k被動收入唔係理財終點。不過諗sir作為老師，就是要為你提供由起點至終點之間的一些checkpoint，及一些著力點可握緊讓你攀升的。留意一旦兩樓一份債完成，即月起開始有息收，唔係話買完長放等個希望。
至於讀者先不要考慮是否再買樓，反而係將買唐樓已用掉的名額「優化」，為半間唐樓只值200幾萬用掉自己名額實在可惜。建議同夥伴講一係你買埋佢個份叫佢開個靚價，一份自己收錢甩出黎，自建另一間洋樓套房收租。
至於有人話做套房收租唔道德，只好說我地套房班租客需要我地，多過我究竟仲有冇間收突成倍市值租金既樓係度。當你真正做過，面接過租客。你就知可以平平地幾千蚊係旺區有房租比佢，你解決緊租客及社會問題，而唔係為社會構成問題。真正去為市場提供解決方案的人，遠比只企在山頭指指點點既冷氣軍師好。能最快知場仗係咪會贏的，係班就地取材既前線軍人。
另外債券放息是穩定但同意派息不會隨通賬上升，你揸一條債3-5年無問題但如10年以上，如條債無隨通賬調派息之機制，十年後會發現例如月月9千的息到時買唔到咩野，被通賬貶走購買力。因此樓+債是一個互補配搭。租金收入會隨通賬升跌，即買樓收租有抗通賬之效，而債券買入成本比樓輕又易管理，兩者互補。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
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第七至八堂 (網課教授入市策略)
800萬收息倉內容展示
新加坡離岸投資戶
獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
Cover-Note 10-30%方案介紹
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**
收息101(TEDV100)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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