諗sir，您好呀，再次可以請教您，感激不盡。上年度報讀了您的課程，獲益良多。
其實我就係你個案 #1656個案的人。因公司從事飲食及教育生意，因肺炎關係中到正，每月由平均收入60萬降至只可勉強打和。幸好我和太太也買落了一些物業，現況更新如下：
- 市區自住樓：估值 3080萬（欠銀行1150萬）每月供款$45000。
- 啟德區一房單位兩個，買入價 700萬、760萬，現估計各值1000萬左右？？各只出租了$13800，生約，但又撞正肺炎，就算沙中線通車都唔敢加租住。
- 元朗單位，入伙半年，現值1150萬（欠按$500萬）每月供$19000，收租$20500。
- 康城區兩房單位，現值750萬，欠銀行310萬，月供$12500，收租$13800（出租給親人，如市值租金應$15500）。
- 市區full paid 車位，值250萬，家人自用。
- 我和太太有用私人銀行戶口，內存現金$1250萬左右。
家庭開支連自住樓供款約$90000/月。
想請教諗sir:
疫情至今似完未完，我真係有啲驚驚地，我的資產是否因應作出安排，賣走些樓加強自己安全性？ （我現工作能力上佳，還很勤力呢）? 如賣應怎考慮邊間?
我嘗試用期權，以儲貨形式買入黃金，目標買入港幣$500萬左右，你贊成嗎？至於我私銀主要買債券，內房為主，派息有8至10%或以上。但見領導都將資產轉去新加坡，是否應將債券買些當地債及轉book去新加坡嗎?
再一次感謝閣下。
answer:
唔少中年有事業的人，都在經歷疫情後感要「知所進退」，就連Richard Li的富衛保險，都考慮轉去新加坡上市。呢單新聞你可能認為唔關你事，不過我自己就有揸富衛既直債。下圖展示我倉入面其中一條直債，價執左8千幾(hkd)仲有5.7%年息，呢條我唔槓桿。投入160萬有成約93000年收入，唔使煩管理費，對於唔想再買樓既人當然買債是另一好選擇!
亦即係你有1600萬，我地有方法令佢唔使做都坐定收100萬一年，你唔使去辛苦跑數搞乜MDRT啦，A Million always on your Table。當然用100萬做目標，太睇少諗sir既讀者啦。只不過用實倉同你講，買樓500萬扣埋雜費都未必有10萬租收一年，而160萬用直債搞掂。
當然買樓都係好，好似諗sir都經歷過，資金少的時間趁後生利用買樓去槓大資產，將自己帳面值擴大至幾百又或千萬，在銀紙眨值下你的樓房會價漲而租客幫你供樓，理財路自可走快一步。可是沒野係任何時候都掂，我地講唔出「你任何時候都要買樓」呢句說話。到45歲後銀行肯按揭比你既錢會漸縮，如果你似讀者是生意人而公司戶口又將按揭擺埋一齊，佢更可能因你公司唔掂而影響你做落既按揭。因此像讀者到中年，轉樓換債，部份地，慢慢轉，是合適。
富衛直債有幾種，我呢條係有息派既，較保守，適合我想點都有息收之性格。而家個價仲賺左基本上隨時放都得，高息計到你放個日。又或我唔沽用槓桿拎返入面既錢出黎都可以，同你加按樓套房既原理近似。如果是新收息學生會用香港大地產商或物業公司開始，因物流倉同地產在各地都有物業揸手，更穩，亦唔需要PI(800萬資產證明)都可以買。富衛呢條要的，你去銀行問我諗職員會博大霧SELL你富衛既保險賺佣，而唔係我地咁做。
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富衛亦有直債是較進取的，賣價只係83左右，唔派息。買佢就望富衛上到市，有機會100元贖回即賺100-83 = 約17%回報。如果佢3個月後攪得掂，就3個月後賺將17%。另外上唔到市都有5%賺。收息103舊生就請登入我地網站參考2-3星期前條會員片已早教左你。
啟德區天量供應，讀者買得當地仲要一房就預左唔好租。佢應該係好鐘意買新樓既人，同我喜愛二手樓收租免溢價買樓成反轉。不妨將啟德既一房減走吧，早已撰文講過地鐵上蓋既物業唔係冇得輸既，另外參考返大孖沙Richard，佢都明白將資產分別各地的重要。當然理財有步驟，在我的「財務自由七部曲」內提出拓展海外資產是第6步，如閣下只係買緊第1-2間樓，不用另花心神考慮外地投資。
金價走勢不好(我用動量分析睇)，所以不儲金。我只提過用其金票據收高息(>15.6%)。另外我直債唔會集中風險在內房，我全個倉入面少內房既。
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