諗sir自己買緊既一條債券,靠澤楷向5間樓既業主提供17%回報 #2259

諗sir,您好呀,再次可以請教您,感激不盡。上年度報讀了您的課程,獲益良多。

 

其實我就係你個案 #1656個案的人。因公司從事飲食及教育生意,因肺炎關係中到正,每月由平均收入60萬降至只可勉強打和。幸好我和太太也買落了一些物業,現況更新如下:

 

  1. 市區自住樓:估值 3080萬(欠銀行1150萬)每月供款$45000。
  2. 啟德區一房單位兩個,買入價 700萬、760萬,現估計各值1000萬左右??各只出租了$13800,生約,但又撞正肺炎,就算沙中線通車都唔敢加租住。
  3. 元朗單位,入伙半年,現值1150萬(欠按$500萬)每月供$19000,收租$20500。
  4. 康城區兩房單位,現值750萬,欠銀行310萬,月供$12500,收租$13800(出租給親人,如市值租金應$15500)。
  5. 市區full paid 車位,值250萬,家人自用。
  6. 我和太太有用私人銀行戶口,內存現金$1250萬左右。

 

家庭開支連自住樓供款約$90000/月。

 

想請教諗sir:

疫情至今似完未完,我真係有啲驚驚地,我的資產是否因應作出安排,賣走些樓加強自己安全性? (我現工作能力上佳,還很勤力呢)? 如賣應怎考慮邊間?

我嘗試用期權,以儲貨形式買入黃金,目標買入港幣$500萬左右,你贊成嗎?至於我私銀主要買債券,內房為主,派息有8至10%或以上。但見領導都將資產轉去新加坡,是否應將債券買些當地債及轉book去新加坡嗎? 

再一次感謝閣下。

 

answer:

唔少中年有事業的人,都在經歷疫情後感要「知所進退」,就連Richard Li的富衛保險,都考慮轉去新加坡上市。呢單新聞你可能認為唔關你事,不過我自己就有揸富衛既直債。下圖展示我倉入面其中一條直債,價執左8千幾(hkd)仲有5.7%年息,呢條我唔槓桿。投入160萬有成約93000年收入,唔使煩管理費,對於唔想再買樓既人當然買債是另一好選擇! 

亦即係你有1600萬,我地有方法令佢唔使做都坐定收100萬一年,你唔使去辛苦跑數搞乜MDRT啦,A Million always on your Table。當然用100萬做目標,太睇少諗sir既讀者啦。只不過用實倉同你講,買樓500萬扣埋雜費都未必有10萬租收一年,而160萬用直債搞掂。

 

當然買樓都係好,好似諗sir都經歷過,資金少的時間趁後生利用買樓去槓大資產,將自己帳面值擴大至幾百又或千萬,在銀紙眨值下你的樓房會價漲而租客幫你供樓,理財路自可走快一步。可是沒野係任何時候都掂,我地講唔出「你任何時候都要買樓」呢句說話。到45歲後銀行肯按揭比你既錢會漸縮,如果你似讀者是生意人而公司戶口又將按揭擺埋一齊,佢更可能因你公司唔掂而影響你做落既按揭。因此像讀者到中年,轉樓換債,部份地,慢慢轉,是合適。

 

富衛直債有幾種,我呢條係有息派既,較保守,適合我想點都有息收之性格。而家個價仲賺左基本上隨時放都得,高息計到你放個日。又或我唔沽用槓桿拎返入面既錢出黎都可以,同你加按樓套房既原理近似。如果是新收息學生會用香港大地產商或物業公司開始,因物流倉同地產在各地都有物業揸手,更穩,亦唔需要PI(800萬資產證明)都可以買。富衛呢條要的,你去銀行問我諗職員會博大霧SELL你富衛既保險賺佣,而唔係我地咁做。

富衛亦有直債是較進取的,賣價只係83左右,唔派息。買佢就望富衛上到市,有機會100元贖回即賺100-83 = 約17%回報。如果佢3個月後攪得掂,就3個月後賺將17%。另外上唔到市都有5%賺。收息103舊生就請登入我地網站參考2-3星期前條會員片已早教左你。

 

啟德區天量供應,讀者買得當地仲要一房就預左唔好租。佢應該係好鐘意買新樓既人,同我喜愛二手樓收租免溢價買樓成反轉。不妨將啟德既一房減走吧,早已撰文講過地鐵上蓋既物業唔係冇得輸既,另外參考返大孖沙Richard,佢都明白將資產分別各地的重要。當然理財有步驟,在我的「財務自由七部曲」內提出拓展海外資產是第6步,如閣下只係買緊第1-2間樓,不用另花心神考慮外地投資。

金價走勢不好(我用動量分析睇),所以不儲金。我只提過用其金票據收高息(>15.6%)。另外我直債唔會集中風險在內房,我全個倉入面少內房既。

諗SIR收息投資課程

TEDV80為網上課,
欲在4月尾上埋附有的真人堂直接問諗sir請報名,位置將滿謝謝支持!


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至三堂**

收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-04-24(六)14:00-16:00
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2020-05-08(六)14:00-16:00

*如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

收息101課程安排:
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
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目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

諗 Sir 買樓教學課程


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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

**限時優惠:現報讀即送諗 Sir 買樓 PowerTeam 服務

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如4月27不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如4月27不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月4不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月4不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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