36歲投資新手,首次買樓,800萬預算個案 #2254

諗sir,好後悔咁遲先醒覺要學習財富管理… 經朋友推介而認識你,想請教一吓有關置業問題。但想請問一下有關問題

 

本人36,有穩定收入每月約65k,自懂事起都住屯門。現亦住於家人屯門之物業,俾緊市值租,但明白資產要平衡始終最好自己擁有物業。本人打算年內結婚生仔,所以都有開始留意近家人附近的一帶的地方,target想搵3房,budget 800萬內。

 

因為我是新新手,搵樓時我都係由熟悉區分開始睇,但見屯門碼頭普遍樓齡都過29/30,亦因早前新基建令樓價不跌反升。而市區樓以我budget亦只可選擇樓齡較高的2房。身邊朋友意見都表示買樓應該買出市區唔好考慮屯門。想請教諗sir我應該點樣揀? 最近屯門都好多新盤但都集中青山公路一帶,我應否選擇那些? 還是集中考慮屯門碼頭3房其實都有投資價值?

 

另想請問,如果打算上你嘅堂,究竟應該先學買樓001還是收息101? 你最近promo的power team費用是否已經包含網上課堂?

ANSWER:
65K月入借貸力為65000/10000*50%*2.59 ~ 840萬。此借貸力假設借貸人無擔保無其他負債,及信用卡與定期消費全無才行。另外讀者未告知佢有幾多現金,如只有100萬,咁佢上799萬樓可以10%首期上會,比完首期同佣未必有太多錢裝修,咁就要搵有裝修既(樓)盤。

 

另外付10%首期後仲要借約720萬,單人之力在「840萬最大借貸力」扣減後未知仲有冇720萬淨,因此單人買800萬三房只好說審慎但不太樂觀。當然在面談了解情況後或有新睇法,另外先生擔保定可令情況樂觀不少。不過讀者無提另一半,唔知有否打算加擔保。

 

屯門碼頭附近有唔少選擇,稀有性未高至諗sir認為非買不可,有些屋苑仲幾難租出影響租務回報。如預算至800萬,諗sir就唔會睇屯門,其實讀者自己都暗示了當區樓舊,試問同佢收入近水平既人又點會長住屯門呢? 相反400-600萬預算在當區就可以諗,只要你個開則同座向買對,要租客川流而至不難。

 

800萬預算或可諗荃灣西15年樓齡既大兩房,或者添少少去更新的三房了。你行過荃灣地產鋪貼新樓成個幾幢4xx呎的910萬,開高了你的。自己上網睇出了800萬低價成交,其實這是夫婦間內部轉讓,都是錯的。真正而家業主收實幾多同埋邊個業主好傾,這是諗sir幫你問到的。

 

當然唔使下下問諗sir,學生學好後亦懂拆解為什麼經紀會積極比某個盤你? 而唔比另一個? 現行制度下就咁加佣賣家會知,所以唔係簡單解釋話呢個盤佣高故經紀落力推。有時分別就在於大家做同一件事,邊個夠細緻。上星期powerteam助教在學生去瓏門傾價前同佢上了一場課,打定底,學生滿意之餘有糊食。

 

建議首步,讀者新新手要搞清為什麼要買樓? 財富管理唔等於買樓,買左樓亦可以令人生更慘。推介新新手達成「兩樓一份債」目標,為自己產出3萬月被動收入。月月有錢收一定開心,供樓開唔開心就未知。有錢收確實可令人唔使做,此為大部份人想要之效果。

 

如先生有60k收入,夫婦借貸力盡為(60000+65000)/10000*50%*2.59 ~ 1618萬,那每人單名買一間700萬樓用盡九成借貸上會為明智。如先生有30k收入,借貸力盡為~1230萬,第一間應向600萬樓埋手。所以夫婦條數一齊拎出黎計,買第一間時已為第二間預好條數同部署定,唔夠借就預早諗定計加大借貸力佢,用盡兩人名慳稅買,這些都是powerteam為大家考慮的事。讀者先生收入未提供,現時不加評論。

 

另外買樓之原因是趁後生付少錢去問銀行借,槓桿式上會再脅有租客,佢交租等於幫你儲錢。租客出賣身體時間去租樓無所建立,業主不花時間就可得資金再累積買下一間(樓),此消彼長之下,就出了兩類人,這為趁後生買樓真諦。

 

到中年及後銀行都唔太想借比你,到時應用債券收息而唔用樓。買債240萬投入已可保本收息14k/月,相反240萬買大埔車位都嫌少,唔好講住宅了。如果唔使保本,買債基240萬投入波幅只係盈富基金之三份一,而月派息有28k。今月入下個月10號派架啦。當然直債及債基,在收息課有授如何混合使用。

 

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收息101(TEDV91)課程安排:
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-09-21(三)19:15-21:15
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-10-05(三)19:15-21:15
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗 Sir 買樓網上課程


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第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂(真人咨詢課)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
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有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
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第七堂(可網上修讀)

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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-09-20(二)19:15-21:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
原價: $5888(已包上述七堂)
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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第二課:按揭要旨(上)
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第四課:睇樓心得
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2022-09-27(二)19:15-21:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如9月27日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2022-09-27(二)19:15-21:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如9月27日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



 

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