36歲投資新手,首次買樓,800萬預算個案 #2254

諗sir,好後悔咁遲先醒覺要學習財富管理… 經朋友推介而認識你,想請教一吓有關置業問題。但想請問一下有關問題

 

本人36,有穩定收入每月約65k,自懂事起都住屯門。現亦住於家人屯門之物業,俾緊市值租,但明白資產要平衡始終最好自己擁有物業。本人打算年內結婚生仔,所以都有開始留意近家人附近的一帶的地方,target想搵3房,budget 800萬內。

 

因為我是新新手,搵樓時我都係由熟悉區分開始睇,但見屯門碼頭普遍樓齡都過29/30,亦因早前新基建令樓價不跌反升。而市區樓以我budget亦只可選擇樓齡較高的2房。身邊朋友意見都表示買樓應該買出市區唔好考慮屯門。想請教諗sir我應該點樣揀? 最近屯門都好多新盤但都集中青山公路一帶,我應否選擇那些? 還是集中考慮屯門碼頭3房其實都有投資價值?

 

另想請問,如果打算上你嘅堂,究竟應該先學買樓001還是收息101? 你最近promo的power team費用是否已經包含網上課堂?

ANSWER:
65K月入借貸力為65000/10000*50%*2.59 ~ 840萬。此借貸力假設借貸人無擔保無其他負債,及信用卡與定期消費全無才行。另外讀者未告知佢有幾多現金,如只有100萬,咁佢上799萬樓可以10%首期上會,比完首期同佣未必有太多錢裝修,咁就要搵有裝修既(樓)盤。

 

另外付10%首期後仲要借約720萬,單人之力在「840萬最大借貸力」扣減後未知仲有冇720萬淨,因此單人買800萬三房只好說審慎但不太樂觀。當然在面談了解情況後或有新睇法,另外先生擔保定可令情況樂觀不少。不過讀者無提另一半,唔知有否打算加擔保。

 

屯門碼頭附近有唔少選擇,稀有性未高至諗sir認為非買不可,有些屋苑仲幾難租出影響租務回報。如預算至800萬,諗sir就唔會睇屯門,其實讀者自己都暗示了當區樓舊,試問同佢收入近水平既人又點會長住屯門呢? 相反400-600萬預算在當區就可以諗,只要你個開則同座向買對,要租客川流而至不難。

 

800萬預算或可諗荃灣西15年樓齡既大兩房,或者添少少去更新的三房了。你行過荃灣地產鋪貼新樓成個幾幢4xx呎的910萬,開高了你的。自己上網睇出了800萬低價成交,其實這是夫婦間內部轉讓,都是錯的。真正而家業主收實幾多同埋邊個業主好傾,這是諗sir幫你問到的。

 

當然唔使下下問諗sir,學生學好後亦懂拆解為什麼經紀會積極比某個盤你? 而唔比另一個? 現行制度下就咁加佣賣家會知,所以唔係簡單解釋話呢個盤佣高故經紀落力推。有時分別就在於大家做同一件事,邊個夠細緻。上星期powerteam助教在學生去瓏門傾價前同佢上了一場課,打定底,學生滿意之餘有糊食。

 

建議首步,讀者新新手要搞清為什麼要買樓? 財富管理唔等於買樓,買左樓亦可以令人生更慘。推介新新手達成「兩樓一份債」目標,為自己產出3萬月被動收入。月月有錢收一定開心,供樓開唔開心就未知。有錢收確實可令人唔使做,此為大部份人想要之效果。

 

如先生有60k收入,夫婦借貸力盡為(60000+65000)/10000*50%*2.59 ~ 1618萬,那每人單名買一間700萬樓用盡九成借貸上會為明智。如先生有30k收入,借貸力盡為~1230萬,第一間應向600萬樓埋手。所以夫婦條數一齊拎出黎計,買第一間時已為第二間預好條數同部署定,唔夠借就預早諗定計加大借貸力佢,用盡兩人名慳稅買,這些都是powerteam為大家考慮的事。讀者先生收入未提供,現時不加評論。

 

另外買樓之原因是趁後生付少錢去問銀行借,槓桿式上會再脅有租客,佢交租等於幫你儲錢。租客出賣身體時間去租樓無所建立,業主不花時間就可得資金再累積買下一間(樓),此消彼長之下,就出了兩類人,這為趁後生買樓真諦。

 

到中年及後銀行都唔太想借比你,到時應用債券收息而唔用樓。買債240萬投入已可保本收息14k/月,相反240萬買大埔車位都嫌少,唔好講住宅了。如果唔使保本,買債基240萬投入波幅只係盈富基金之三份一,而月派息有28k。今月入下個月10號派架啦。當然直債及債基,在收息課有授如何混合使用。

 

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[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-04-24(六)14:00-16:00
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2020-05-08(六)14:00-16:00

*如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗 Sir 買樓教學課程


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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

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選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
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「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如4月27不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
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第二堂 (可網上修讀)

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第三堂 (個性化咨詢)

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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月4不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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