諗Sir您好，
首要多謝您的教導，本人是101班的學生，有下列問題：
本人約55歲，沒有做工，現有2個物業，沒有按揭欠款：一個在MK約50年物業由母親及本人持有，約700尺，3房，市值約600萬，母親自住；另外一個物業約20年由本人及太太持有，在地鐵站附近，約650尺，2房，市值約930萬。另有現金100萬可以動用。想請問現在想放了自住的一層樓，然後買債收息退休可以嗎？還是有其他更好建議？另外，如果考慮移民，是否最好出售所有物業？
多謝賜教！
學生101
ANSWER:
移民可加按香港樓既錢然後再拎黎收息，唔使賣樓。原因一當然是外國樓收租打稅幾重，英國樓又有council tax種種，買間自住係無問題，將成個組合全搬外國恐怕得不償失。另外是近日你去右按樓，如果你講原因係拎去移民用，恐怕你會按唔到。原因你站在銀行角度想想就明:「個客一旦唔還錢移左民唔通我搵外國同事幫手追? 人地會幫你嗎?」當你搵到銀行既「雞肋」，你知就算要走? 樓唔應該賣，應要加按。
到老用債收息，後生用樓收租，係最好。然而事無完美，55歲既讀者不應激烈的將全樓轉債，一步步買債試收息再慢慢增大組合未遲。作為指導者我們會為你建構成事當中的每個關鍵點，由開戶，到收到第一次息，再配合你的風險胃納加大組合，最尾將你的資金放在香港新加坡英國澳洲去一站式管存，經驗會同學生分享。
MK五十年物業可加按，但預應只可拉20-25年還，按50%即300萬出黎分25年還月供約13K。而我們的學生用A餐不槓桿收息有7%年息，可先不槓桿然後再加槓桿，令年息達12%，即300萬投入收30K/月，夠哂佢供13K按揭仲有17K正現金流。至於投入300萬分注買之時機，諗SIR在收息103持續為學生更新。
上圖為A餐過去六個月之表現，大錢無得賺，但勝在平穩。除了7%年息，價格更由9.8水平升至10.2水平，半年執價多4%。留意坊間很多報價系統都用債基累計版去表達價格，而我們顯示的明既就知唔係用累計版，咁睇就知債基有否係本金拎錢出黎派息。明顯A餐派息之餘個價都升得唔錯。
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2021年至今邊個市場做得好? 可能唔少人答中國。然而答案係中國至2月8日計比美股(DJI) 1.81%升得仲少，只1.71%(下圖)。亞洲最狂市場是香港的創業版指數，經歷兩年「咸魚期」後終返生，約40日升32.98%，你記得諗sir上年在國安大法後提出香港的地下經濟會比之前活躍的觀點嗎? 我仲講不如海洋公園搬去欣澳為大嶼山製造就業同開埋賭添，既然要落水就唔好就住，不如全身濕哂做好成個地下配套啦。第時如果排隊黨冇野做，或會轉行做開太空戶口或開太空(電話)卡。至於亞太各地(除中國)，例如台灣日本南韓，都升7%延續上年強勢。因此A餐定位無錯。但留意幾時買同點槓先降低風險要明白清楚。
如果要更穩，利用債基C餐去收槓桿後8%息，上圖為C餐表現半年表現升了3%，而在2020年三月大跌市都只跌少於15%，低波幅之選。或者用直債保本咁入手香港一隻2月開始可贖回的7.8%地產派息公司債，都係唔錯選擇。由於該2024年到期地產公司債有全票贖回之條款，而贖回價在103.xx，而現價都在103-104，因此買完如果唔贖回，收7.8%年息很開心，槓都唔使。如果贖仲開心，有利息仲要提早回水。舊生要更新最新資訊可重讀收息103。2月尾的星期六有堂。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
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認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
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第七至八堂 (網課教授入市策略)
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獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
Cover-Note 10-30%方案介紹
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**
收息101(TEDV100)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
第一堂 (三小時)
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第二堂 (三小時)
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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