諗Sir您好，
首要多謝您的教導，本人是101班的學生，有下列問題：
本人約55歲，沒有做工，現有2個物業，沒有按揭欠款：一個在MK約50年物業由母親及本人持有，約700尺，3房，市值約600萬，母親自住；另外一個物業約20年由本人及太太持有，在地鐵站附近，約650尺，2房，市值約930萬。另有現金100萬可以動用。想請問現在想放了自住的一層樓，然後買債收息退休可以嗎？還是有其他更好建議？另外，如果考慮移民，是否最好出售所有物業？
多謝賜教！
學生101
ANSWER:
移民可加按香港樓既錢然後再拎黎收息，唔使賣樓。原因一當然是外國樓收租打稅幾重，英國樓又有council tax種種，買間自住係無問題，將成個組合全搬外國恐怕得不償失。另外是近日你去右按樓，如果你講原因係拎去移民用，恐怕你會按唔到。原因你站在銀行角度想想就明:「個客一旦唔還錢移左民唔通我搵外國同事幫手追? 人地會幫你嗎?」當你搵到銀行既「雞肋」，你知就算要走? 樓唔應該賣，應要加按。
到老用債收息，後生用樓收租，係最好。然而事無完美，55歲既讀者不應激烈的將全樓轉債，一步步買債試收息再慢慢增大組合未遲。作為指導者我們會為你建構成事當中的每個關鍵點，由開戶，到收到第一次息，再配合你的風險胃納加大組合，最尾將你的資金放在香港新加坡英國澳洲去一站式管存，經驗會同學生分享。
MK五十年物業可加按，但預應只可拉20-25年還，按50%即300萬出黎分25年還月供約13K。而我們的學生用A餐不槓桿收息有7%年息，可先不槓桿然後再加槓桿，令年息達12%，即300萬投入收30K/月，夠哂佢供13K按揭仲有17K正現金流。至於投入300萬分注買之時機，諗SIR在收息103持續為學生更新。
上圖為A餐過去六個月之表現，大錢無得賺，但勝在平穩。除了7%年息，價格更由9.8水平升至10.2水平，半年執價多4%。留意坊間很多報價系統都用債基累計版去表達價格，而我們顯示的明既就知唔係用累計版，咁睇就知債基有否係本金拎錢出黎派息。明顯A餐派息之餘個價都升得唔錯。
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2021年至今邊個市場做得好? 可能唔少人答中國。然而答案係中國至2月8日計比美股(DJI) 1.81%升得仲少，只1.71%(下圖)。亞洲最狂市場是香港的創業版指數，經歷兩年「咸魚期」後終返生，約40日升32.98%，你記得諗sir上年在國安大法後提出香港的地下經濟會比之前活躍的觀點嗎? 我仲講不如海洋公園搬去欣澳為大嶼山製造就業同開埋賭添，既然要落水就唔好就住，不如全身濕哂做好成個地下配套啦。第時如果排隊黨冇野做，或會轉行做開太空戶口或開太空(電話)卡。至於亞太各地(除中國)，例如台灣日本南韓，都升7%延續上年強勢。因此A餐定位無錯。但留意幾時買同點槓先降低風險要明白清楚。
如果要更穩，利用債基C餐去收槓桿後8%息，上圖為C餐表現半年表現升了3%，而在2020年三月大跌市都只跌少於15%，低波幅之選。或者用直債保本咁入手香港一隻2月開始可贖回的7.8%地產派息公司債，都係唔錯選擇。由於該2024年到期地產公司債有全票贖回之條款，而贖回價在103.xx，而現價都在103-104，因此買完如果唔贖回，收7.8%年息很開心，槓都唔使。如果贖仲開心，有利息仲要提早回水。舊生要更新最新資訊可重讀收息103。2月尾的星期六有堂。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
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銷售人員不會同你講的套客手法
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外幣直債80萬/160萬可買什麼?
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價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
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30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
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兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課
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近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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