跌市買樓點部署?#432

諗 SIR, 小妹今年34, 老公同年, 本人收入 $20k, 先生收入 $25k, 有兩個兒子, 一個三歲半, 一個一歲,

 

每月可儲蓄之金額為$6K, 積蓄約有$0.4M(大部分為股票).

 

現自住單位4年前以$1.6M夫妻聯名買入, 現升值至約$3.4M,尚欠銀行$1.4M(月供$6K),

 

為希望退休生活更舒適, 現想以下方案:

1. 加按現居, 套現$1m, 待跌市及政策有改時, 可出手多買一層收租樓.

 

2. 賣掉現居, 套現$2m, 轉買綠表居屋(因本人是公務員, 可享有此福利), 九成按, 多出之錢, 留待跌市時再買樓收租.

 

3. 等跌市時, 細樓換大樓, 因現供款算興鬆, 可供兒子更多學習機會.

請給意見.

答案

都是老問題,如果賣樓能獲得你十年儲蓄所得,那你應賣了。若賣掉現居可套現$2.0mil,即2.0mil/6000=333個月,等於你儲到五十幾歲既錢,除非你人工突然升高。惟公務員不見有此機遇。

 

公務員最令人津津樂道的買樓故事,可見yc blog,yc和上周五本樣邀請的講者財叔一樣,都十分相信製造正現金流能為大家打通財務自由的道路。說財叔及YC的共通點, 除了投資物業致富之外, 大家都認定租金回報是投資物業中一個非常重要的現金流指標, 按他們的建議, 不懂計數是不應該投資的。還有, 他們都非常肯定槓桿的威力, 他們選擇投資物業都是因為物業可以獲得非常穩定的槓桿, 要利用槓桿, 他們都會明白銀行是他們的朋友, 跟銀行打好關係是十分重要的。

 

講返讀者,和昨天個案不同。昨天讀者賣樓可獲等於315個月儲蓄,今次仲犀利,打三十年工咁滯! 惟昨天讀者賣樓後不能獲政府資助,筆者建議細細地補一注私樓,剩餘二百萬用債券收息。今天讀者只要冇自住房在手,更可用綠表免補價買入居屋,如你狠一點住遠些少買兩房,借百餘萬仲可以九成上會,首期十餘萬是也! 既然有些福利何不快享受? 更要留意補價因子高的區份,盡省地價。

 

買居屋時用單名,他日再買第二套房如報自住,又可九成上會。不過留意本身借貸力不多,只好先買居屋再等下次跌浪。本身能力不足的,只能等時勢乘風出擊。好好保存套到之金額,放在定期或近乎無風險投資工具,自來債券基金都不宜。因為本身儲蓄比率不多,現時只儲友40萬,那今次套現有二百萬可要好好保管你。祝此賣樓決定能改變你的人生、活得更美好。市跌而世界大亂時、公務員永遠是借到錢的保證!

 

Yc和財叔另一個共通點,亦敢講是他們發現後覺得最重要的! 就是回饋社會:「取之社會, 用之社會」。










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