諗Sir,
你好,我是新讀者,誠意希望請教!
本人42歲,同居男友46歲,兩人同是公務員,合共月入9萬,每月約可以儲蓄6萬。我們合共儲蓄約300萬,另有實金約價值約100萬,因一直不懂投資,除了實金就沒有其他物業和投資。近來看了你的網站,才突然驚覺,發現理財策略的迫切性,我們或已錯失了很多時間!
我們同居多年,只是租屋居住,亦發現應該為65歲時退休作準備,想請教,在規劃投資策略上能否給點意見和指點?
二人在官塘工作,如買樓的話希望就近工作地方,請問有什麼地區與種類的屋適合購買,有升值潛力,並作自住用途?
另,現時香港環境不穩定,南海局勢緊張,現時是否買樓好時機?
誠意希望獲得你的寶貴意見。
迷途杜小姐
ANSWER:
近排唔少人係英國買樓,如果你是英國樓業主你會體驗到,當地放賣樓至收錢唔似香港咁便捷,而持有之時還要付不少稅,所以唔少港人已答你: 就當佢去外國都仲要留返香港間樓收租。香港樓的高流動,易買易賣,加上港人可八至九成上會,值得你放樓價10-30%作首期買入。如果打仗都冇人理你係香港有冇宣佈過破產啦,你都走左佬啦,或者為國家揸緊死光槍啦。走唔到佬只有借左錢比你既銀行,佢最傷。
亦不太建議買金,最多將資產的10%轉為黃金或其他貴金屬資產就可。因買金就是對沖貨幣失效而帶來的風險,似買份保險一樣。一旦此「黑天鵝事件」發生金價定必十倍進,為你持有現金補償損失。可是貨幣失效發生機率低,過去一年股票大升而買債都有息收,而你揸黃金得個「等」字。讀者所剩資金同時間亦唔容許佢將1/3資金投入黃金。
由於沒客觀的理財知識及Consultation,有感讀者理財觀點都似係「見d抄d」,真不要介意,有點似篇明顯「駁起」的畢業論文無主軸。在此提出讀者要考慮下件事項:
1.首先如決定照在港工作唔可以轉行,買香港樓對沖未來樓價再升風險是必需。有一間樓你只係「平盤」,第二間起才是為自己賺錢
2.咁講唔係話樓價一定會升。而係你參與「睇升跌」遊戲之前,你要為幾個主要風險作出兩手準備。好多人就係當投資係「賭升跌」,將自住樓賣左苦等至而家買唔番
3.投資是先為自己控制好風險,然係再做好儲蓄打底,跟住為自己產出2-3萬的月現金流令自己生活有保障,再有能力才參與價格波動大的市場希望快賺到錢盡快唔使撈。不過你做好前三步,就當最尾賺唔到錢你都起碼有2-3萬(被動)月入
4.即係好似而家又到「股市大時代」,你去投機炒賣,如你感無論輸贏都唔會對你心情及退休部署有大影響,你才走在正確的路上
5.而家買股票大部份都係投機,唔少股票已炒到幾十倍P/E,即係按佢而家收入水平你等成30-70年都未回本個隻。當然投機取勝都是個市場現象,出現得就要尊重。不過見坊間有些人連投資及投機都未搞好就去上身做大眾股神,未免對唔住自己良心
6.讀者及未婚夫如聯合買樓,盡計借貸力為90000/10000*50%*2.59 ~ 1160萬。未買過樓可九成上會買600-700萬樓,只需60幾萬首期而供樓20k左右,值得做。到老有樓係手可以按錢出黎或賣走大換細去套資金養老。買樓賺錢唔係快,而係賺錢易。你由細路開始住樓,要理解買樓反而易過股票。
7.買樓選區只排第三位,第一及二是選間隔同屋苑。至於我地powerteam服務幫學生於好屋苑找筍盤,梗有些業主口氣軟易落價,爭在你請唔請我地幫你傾。而家報左買樓001附送powerteam service,買樓001兩堂買樓基本功必讀照送你網上睇。
8.讀者做儲蓄唔錯,都起碼有些現金,建議先向「兩樓一份債」這理財中途站進發。諗sir相信學生應可比此站走得更遠。故「兩樓一份債」只屬中途站,佢幫你產出20k-30k被動收入,淺嘗勝果
9.買一間樓自住九成上會,只50-100萬首期單名做。再趁後生用另一半名買樓上會借比朋友住,十年間供了超過一半,到時再拉返長按揭年期,600萬樓都收租15k而月供應只7k或更少,你儲錢正常話唔定提早full paid贖埋樓。另外再添150萬去買債基,做低槓桿夠收10%年息啦,而家唔少學生只係用最低波幅既C餐,都有10%年息效果。或者用A餐12-15%年息,150萬投入產出15K月息你看過你不少學生回信都已做到,佢地黎再問緊下一步點做。
10.拿,當然都有失敗個案,有個學生用150萬產出了14K月收入,之後仲令自己大洗左,佢洗埋投資返黎既利息。諗sir原意絕不是此,我地希望為你改善生活,配合你的投資及風險承受力去作出調整。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
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認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
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第七至八堂 (網課教授入市策略)
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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)
*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
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上課地點為尖沙咀
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
第一堂 (三小時)
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
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上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
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目前優惠費用: $3000
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第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
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