念sir
你好,我問問你建議,
本人同老婆擁有一層聯名兩房單位大约451尺. 現估值550萬 ,按揭還有330萬要還. (供了3年幾) .
現打算再聯名換三房單位估值約750萬(因小朋友大)
本人同老婆薪金合供大约70000.
現金唔算多大约50萬
打算按8成
沒有打算除名避開SSD 15% , 打算先問家人先借錢,待買樓後還給家人.
請問有什麼建議方法?
1)應該先買後賣?
2)租樓先再賣樓 ,再買?
3)夠唔夠供款或貸款能力?
希望念sir 可以指教正確做法或更好的提議
ANSWER:
年齡是買樓一大關鍵,讀者無提供,所以好難答。留意全借款人介乎18-45歲,多數無問題。
薪金70000家庭總借貸力為70000/10000*50%*2.59 = 906萬。現已借330萬,尚餘借貸力約570萬,假設無特別負債或擔保。所謂薪金必需係自動轉賬出糧或公務員糧單才可借八/九成,當然讀者已買過樓,九成是不能了。支票出糧、浮薪佔大部份者,買第二間借八成只有一半機會,九成無論是否第一間樓都唔可以。
那一半機會究竟點黎? 往時銀行在年頭做按揭進取些,同一個案在農曆年月係易批些。由上年開始轉「打游擊」,無話年頭,擠牙膏式不定時有例如2-5億額比較易借,係FRIEND就會有銀行職員先通知你,好的按揭中介就會受銀行通知而叫客申請。當然唐樓或者大於45年樓齡的,兇宅同層,有冇游擊都係難搞些,買之前要度定哂。
先買後賣
由於借貸力只餘570萬,買750萬三房要75萬首期及借625萬,讀者應唔夠借。但如屋企人可借最少170萬比佢,加上自己有50萬,在首期比180萬加借570萬之下,買750萬三房有望。當然買樓有雜費,預鬆些借多少少更好! 上了三房後再賣舊居套220萬,咁就有錢還170萬予家人剛好自己50萬(220-170萬)又成功回籠。當然,15%印花稅要比。
先租再賣然後買
租住一年先賣樓回水,好處是買750萬三房時唔使問屋企人借咁多,另一好處當然是只用付平的印花稅而不用15%。因買返三房時佢已賣了樓,變成無住宅業權,不用付15%高印花稅。留意如果簽約賣完,未等到錢回籠就買下間,係唔使比15%印花稅。不過兩邊交易如在6個月內完成,稅局會先收後退方式收你印花稅,換言之你都係要先比15%,之後證明真係換樓而唔係添加一樓,才退回予你。詳細梗係要問律師意見啦,諗SIR只係做開POWERTEAM服務,幫人搵筍盤介紹用開既律師樓同裝修咋~
*POWERTEAM服務現在報買樓001課程可附送,本月限時優惠收夠即完,因為筍盤一時之間只少量,唔係無限的,所以服務的人都有限。
講開律師樓,近日多談黃馮律師樓被接管事件,或者有「黃馮苦主」出現。究竟點避免中招同慎選律師樓,可睇返星期二諗SIR節目按揭講場。綜觀黃馮苦主有幾類
1.比左厘印費但黃馮無比政府打STAMP既苦主
2.比左訂金但黃馮未同佢完成交易既苦主
3.係被接管當日(12月24日)成交而黃馮問銀行提了貸款,但又未找數比賣方主業既買家 – 呢種最慘,如果是首次業主尤如在24號開始被打入16層地獄,由開心買樓變永不超生
4.比黃馮攪到賣唔成樓既業主
點拆同點避免? 睇諗SIR星期二既節目,應是全港唯一詳細分析本事件及教埋你避既節目。
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
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