念sir
你好,我問問你建議,
本人同老婆擁有一層聯名兩房單位大约451尺. 現估值550萬 ,按揭還有330萬要還. (供了3年幾) .
現打算再聯名換三房單位估值約750萬（因小朋友大）
本人同老婆薪金合供大约70000.
現金唔算多大约50萬
打算按8成
沒有打算除名避開SSD 15% , 打算先問家人先借錢,待買樓後還給家人.
請問有什麼建議方法?
1)應該先買後賣?
2)租樓先再賣樓 ,再買?
3）夠唔夠供款或貸款能力?
希望念sir 可以指教正確做法或更好的提議
ANSWER:
年齡是買樓一大關鍵，讀者無提供，所以好難答。留意全借款人介乎18-45歲，多數無問題。
薪金70000家庭總借貸力為70000/10000*50%*2.59 = 906萬。現已借330萬，尚餘借貸力約570萬，假設無特別負債或擔保。所謂薪金必需係自動轉賬出糧或公務員糧單才可借八/九成，當然讀者已買過樓，九成是不能了。支票出糧、浮薪佔大部份者，買第二間借八成只有一半機會，九成無論是否第一間樓都唔可以。
那一半機會究竟點黎? 往時銀行在年頭做按揭進取些，同一個案在農曆年月係易批些。由上年開始轉「打游擊」，無話年頭，擠牙膏式不定時有例如2-5億額比較易借，係FRIEND就會有銀行職員先通知你，好的按揭中介就會受銀行通知而叫客申請。當然唐樓或者大於45年樓齡的，兇宅同層，有冇游擊都係難搞些，買之前要度定哂。
先買後賣
由於借貸力只餘570萬，買750萬三房要75萬首期及借625萬，讀者應唔夠借。但如屋企人可借最少170萬比佢，加上自己有50萬，在首期比180萬加借570萬之下，買750萬三房有望。當然買樓有雜費，預鬆些借多少少更好! 上了三房後再賣舊居套220萬，咁就有錢還170萬予家人剛好自己50萬(220-170萬)又成功回籠。當然，15%印花稅要比。
先租再賣然後買
租住一年先賣樓回水，好處是買750萬三房時唔使問屋企人借咁多，另一好處當然是只用付平的印花稅而不用15%。因買返三房時佢已賣了樓，變成無住宅業權，不用付15%高印花稅。留意如果簽約賣完，未等到錢回籠就買下間，係唔使比15%印花稅。不過兩邊交易如在6個月內完成，稅局會先收後退方式收你印花稅，換言之你都係要先比15%，之後證明真係換樓而唔係添加一樓，才退回予你。詳細梗係要問律師意見啦，諗SIR只係做開POWERTEAM服務，幫人搵筍盤介紹用開既律師樓同裝修咋~
*POWERTEAM服務現在報買樓001課程可附送，本月限時優惠收夠即完，因為筍盤一時之間只少量，唔係無限的，所以服務的人都有限。
講開律師樓，近日多談黃馮律師樓被接管事件，或者有「黃馮苦主」出現。究竟點避免中招同慎選律師樓，可睇返星期二諗SIR節目按揭講場。綜觀黃馮苦主有幾類
1.比左厘印費但黃馮無比政府打STAMP既苦主
2.比左訂金但黃馮未同佢完成交易既苦主
3.係被接管當日(12月24日)成交而黃馮問銀行提了貸款，但又未找數比賣方主業既買家 – 呢種最慘，如果是首次業主尤如在24號開始被打入16層地獄，由開心買樓變永不超生
4.比黃馮攪到賣唔成樓既業主
點拆同點避免? 睇諗SIR星期二既節目，應是全港唯一詳細分析本事件及教埋你避既節目。
債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
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上課地點為尖沙咀
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
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即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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目前優惠費用: $3000
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–