念sir
你好,我問問你建議,
本人同老婆擁有一層聯名兩房單位大约451尺. 現估值550萬 ,按揭還有330萬要還. (供了3年幾) .
現打算再聯名換三房單位估值約750萬（因小朋友大）
本人同老婆薪金合供大约70000.
現金唔算多大约50萬
打算按8成
沒有打算除名避開SSD 15% , 打算先問家人先借錢,待買樓後還給家人.
請問有什麼建議方法?
1)應該先買後賣?
2)租樓先再賣樓 ,再買?
3）夠唔夠供款或貸款能力?
希望念sir 可以指教正確做法或更好的提議
ANSWER:
年齡是買樓一大關鍵，讀者無提供，所以好難答。留意全借款人介乎18-45歲，多數無問題。
薪金70000家庭總借貸力為70000/10000*50%*2.59 = 906萬。現已借330萬，尚餘借貸力約570萬，假設無特別負債或擔保。所謂薪金必需係自動轉賬出糧或公務員糧單才可借八/九成，當然讀者已買過樓，九成是不能了。支票出糧、浮薪佔大部份者，買第二間借八成只有一半機會，九成無論是否第一間樓都唔可以。
那一半機會究竟點黎? 往時銀行在年頭做按揭進取些，同一個案在農曆年月係易批些。由上年開始轉「打游擊」，無話年頭，擠牙膏式不定時有例如2-5億額比較易借，係FRIEND就會有銀行職員先通知你，好的按揭中介就會受銀行通知而叫客申請。當然唐樓或者大於45年樓齡的，兇宅同層，有冇游擊都係難搞些，買之前要度定哂。
先買後賣
由於借貸力只餘570萬，買750萬三房要75萬首期及借625萬，讀者應唔夠借。但如屋企人可借最少170萬比佢，加上自己有50萬，在首期比180萬加借570萬之下，買750萬三房有望。當然買樓有雜費，預鬆些借多少少更好! 上了三房後再賣舊居套220萬，咁就有錢還170萬予家人剛好自己50萬(220-170萬)又成功回籠。當然，15%印花稅要比。
先租再賣然後買
租住一年先賣樓回水，好處是買750萬三房時唔使問屋企人借咁多，另一好處當然是只用付平的印花稅而不用15%。因買返三房時佢已賣了樓，變成無住宅業權，不用付15%高印花稅。留意如果簽約賣完，未等到錢回籠就買下間，係唔使比15%印花稅。不過兩邊交易如在6個月內完成，稅局會先收後退方式收你印花稅，換言之你都係要先比15%，之後證明真係換樓而唔係添加一樓，才退回予你。詳細梗係要問律師意見啦，諗SIR只係做開POWERTEAM服務，幫人搵筍盤介紹用開既律師樓同裝修咋~
*POWERTEAM服務現在報買樓001課程可附送，本月限時優惠收夠即完，因為筍盤一時之間只少量，唔係無限的，所以服務的人都有限。
講開律師樓，近日多談黃馮律師樓被接管事件，或者有「黃馮苦主」出現。究竟點避免中招同慎選律師樓，可睇返星期二諗SIR節目按揭講場。綜觀黃馮苦主有幾類
1.比左厘印費但黃馮無比政府打STAMP既苦主
2.比左訂金但黃馮未同佢完成交易既苦主
3.係被接管當日(12月24日)成交而黃馮問銀行提了貸款，但又未找數比賣方主業既買家 – 呢種最慘，如果是首次業主尤如在24號開始被打入16層地獄，由開心買樓變永不超生
4.比黃馮攪到賣唔成樓既業主
點拆同點避免? 睇諗SIR星期二既節目，應是全港唯一詳細分析本事件及教埋你避既節目。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二堂 (三小時)
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樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
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第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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