本人為公務員，55歲，月入90k
太太兼職工作月入萬餘元
沒物業，積蓄已在股市輸掉
年中開始高追熊/權證輸左七位數字，
上個月睇住股票日日升又入市，成個升浪冇份，入左大籃籌700、9988、3690
近日又跌…而家帳面應該得十餘萬
失去了目標
希望可以買樓，做好儲蓄，告別炒賣生活，部署在外國生活
請問有無建議？
ANSWER:
即係一個有供款能力但無首期既人想買樓，兩條路:
1.買新樓
不過亦好多人「死」係呢度。買新樓好處係唔使點比首期(只需5-15%)，問題是頭1-2年呼吸PLAN低息期過左之後，如果你轉唔走借貸去零售銀行，隨後要付高息。例如買新樓900萬兩房，付15%首期即135萬借765萬。低息期過後就當樓價唔跌，銀行會扣返當初發展商回贈、入伙利是、傢俱市值、或其他佢認為要扣既優惠，用扣左個數借80%比你(如不符合首置資格只借60%)。
900萬當扣回贈20萬、兩房傢俱計20萬、入伙息是88000，那只借(900萬-488000)*80 = 680萬。咁你要補765-680 = 85萬才可轉銀行低息PLAN比約1.5%年息，否則食發展商PLAN 5-6%年息，一年還息都765萬*5% = 38萬2千。
這世上，收樓抵押做財仔最好，唔少uncle有米都行呢條路。債仔還到就12-18%年息，還唔到就收樓。好似發展商見你唔斷供就收你5%，斷過可以加息至10-20%年息，睇清楚。
當然有現金補亦抵到買新樓後跌10-20%的後果，買新樓當然可以。不過好似讀者咁儲唔到錢(係輸左)而又想供，不如考慮方法二。
2.零首期買樓方法
有些借貸係唔會傷TU(信貸資料庫)的，收息101的債基槓桿後可以咁，係銀行按現金出黎亦可唔入TU，你要懂選貸款類別。
當然如要九成上會會審查嚴一點，要七至九成按揭大多由先生借比太太，如只六成自住自己借自己上車都得。出面有人靠咁去借返60-90萬首期高成數上會，成功零首期買樓。不過先講咁既做法是政府不建議，出面見到人做要多提佢風險。
如買入後過3年升，當然是空手入白刃，賺錢在別國花。
留意七至九成按揭批核與六成上會有唔同。詳 見買樓001課程，參考內行人做法。只要你多借一間，你往後生活完全不同。唔少人一間香港樓夠講佢半世人係泰國(一世未知)。而此效果係唔可以買當地樓得到，因你利用香港消費物價高及租金高之便去養你去低消費地區生活。
近日我有間套房收返黎，租客唔租，我當然執執佢再希望係農曆年前租出去。呢間屋2013年買一開四每間收5k租，一年收24萬租。咁2013年買400幾呎既洋樓去開4間100呎既房租比人要幾錢? 200萬左右。其實2013-2021呢8年，租都收返200萬。用普通樓收租定係套房行快些，最緊要有選擇。
就當今日開始效果只得一半，2萬現金流除2得10000蚊，已夠你去唔少地方閒遊。另外如你有樓可加按100-200萬出黎，10%用債年收息方法，已夠你每月有10k-20k月入。放係香港或新加坡銀行用直債收息，好過你買股買etf就當有息派都比美國抽你近30%稅。
3.當然你都可去富途做40倍槓桿孖展抽新股，新聞有講，而下步人地應部署緊說你孖展買股票。抽新股借錢出去的息較低，但孖展買股是另一回事，平都要4-5%年息。網上落盤盛行由於下單當時已同你做哂DISCLAIMER，網上平台可借得更盡做得更盡，此為2008年大跌市時沒有，大家要小心留意
槓桿太大後一旦急跌，證券行能否找到客戶去補償佢損失? 客如走佬咁證券行斬倉之後既差額，邊個比呢? 2020年3月IB既試過一次。對於地產發展商同證券行內部運作，本篇淺談點到即止。
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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