租樓定買樓再解#430

本人30歲, 收入$43k
太太29歲, 收入$33k
兩人都是公務員, 收入每年可預見穩定增長

現時租樓每月租金10.5k
都恨自己想買樓先開始留意樓市, 兩年前開始留意樓市, 覺得貴等下先, 點知愈等愈升. 年幾前用左屋企人層現契舊樓黎按, 我做擔保人, 借1.3M按16年每月還9k.

因為係用存款掛鉤按揭計劃, 1.3M當中有50%係可以同一樣既利息, 所以呢年幾以來, 50%既錢放番係戶口當備用, 50%錢用黎做定期投資股票, 但回報並不理想, 只有3%增長

 

目標: 先買一個理想單位自住, 再買第二三四…個收租

 

問題一: 幾時先應該入市買第一個單位自住?
本金唔係無, 但覺得樓價在歷史高位先入市好似好傻仔, 擔心第一步行得唔好會好影響日後加按買第二, 三層樓收租既計劃.
但同時交租幫人供樓既感覺好差…加上加租同逼遷等因素, 好想盡快擁有自己既家. 要等的話, 等到何時? 2015美國加息同香港新樓供應大增, 但好似人人都知咁, 係咪真係會跌? 唔跌唔同又繼續等?

 

問題二: 買大單位先還是細單位先?
問過按揭公司, 太太最多可借3.2M, 而我因為有按揭在身最多只可借2.7M. 第一個單位想用一個人名義買, 以便日後用另一個名義買第二個單位.
如果買一個3M兩房細單位, 用太太名義足夠有餘. 好處可能會留番多D錢過幾年樓價回落買個大單位自住, 再出租細單位. 壞處可能係呢幾年想要小朋友就唔夠地方住, 而且可見趨勢係市場有大量細單位同時唔夠大單位俾人換樓, 到時細單位升唔起而大單位價好硬好難買.
如果買一個4-4.5M三房大單位, 就解決到來年有小朋友既住屋需要, 等過幾年樓價回落, 再用我名義買細單位收租. 但問題是4.5M以太太一人名義應該好難買到?

還請諗sir賜教, 萬分感激!

 

答案

筆者未見過讀者,不過如有以下心態請改變,就是見平就想越平既心態。

  1. 有類人係無論咩價都想再要平d的,正所謂股票已升,就想再升多些少先賣係貪
  2. 而掉轉想一咪等個平價出黎先買實屬近似情況,都係見平就會等再平、更平又開始驚的心態

 

由於筆者想給予建設性的答案,所以回答有時較不中聽。本文亦不是說讀者有不是,因為未見過讀者,根本不應憑文章一篇作定案。想有更準確的建議,同意是見面好一點,本樣希望盡快再抽出時間。如大家見自己有近似情況請改變本身思維,「思想改變行為,行為改變性格,性格改變命運」,已故戴卓爾夫人在本年四月過身,留下名句。

 

讀者自己都提及人人都知2015美國加息同香港新樓供應大增,那即是就算消息出樓價都唔會大跌。現時市價已price-in了大家共知的事情。樓價跌,在過往三次都是發生了近乎不能預計之天災或一小撮人透過現今電腦所發出之禍。1997、2003、2008。來文已知讀者有留意財經新聞、亦細心去為自己情況分析,既然仍身陷險處,證明上述兩點不夠開通到財務自由的路。

 

租樓定買樓是咁計的,當你原本租緊間屋市值四百萬,租金$12000。你租間細屋如荃灣中心404(唔明去當地一問就ok!),2.55mil有貨,2.38有機傾到。首期25萬加上九成借出,25年還月供$9700,利息支出$3700。

 

樓價如兩年跌兩成,你可能輸帳面$50萬,但你供按揭本金部份等於儲錢,第時賣樓即可套出,而兩年租屋支出只是供樓利息部份,計為$3700*24= $88800。仲有你如果想買返原本間屋,而家平左80萬,計番條數都係返度。當然你會想我有冇可以係跌市hold住荃灣中心再買入原本租緊間屋? 照你借貸力是可以的,公務員更不怕失業,到時淡市有兩間樓係手一間住一間收租都不知幾好。

 

那租樓呢? 因交租你兩年肯定先輸近$300,000,跌都還好,樓價再升你仲慘。因為你本身無其他樓房作對沖。到時你用3.2mil買返你租緊間屋,只不過用三十萬買一個平掉了八十萬之機會,仲唔知會唔會出現。

 

當然你話如樓價大跌五成,我用$300000買個平二百萬的機會,豈不更爽? 筆者本身都好想樓價下調的,不過當中原指數回到55點的時候,大家係邊做緊咩都唔知。一些發夢都諗住樓價要大跌既人,實在要想想樓價大跌後你是否站在骨堆上的那個winner。未有樓係手既人,買細一點住遠些少為上。至於廿歲出頭就想置業既年青人、除非能交出亮麗的成績表,否則跟父母住或屈在套房是硬道理。












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