中三學歷35歲4間樓3條直債2個的士牌。諗sir行山喻投資#2222

諗sir你好,文章有啲長已盡量簡短謝謝抽空閱讀無言感激,本人是窮中產及庸才一名剛剛報讀了(收息101)收息投資課程TEDV78 已留位:TEDV782x,已經拜讀諗sir嘅Homeblogger 多年獲益良多、勞煩諗sir指點。

 

小弟35歲,太太37歲,有一位2歲小朋友、另外2021年3月會添加另一名新成員。

小弟月薪$28000

太太月薪$58000

三大長老連家庭開支約$50000

每月儲蓄$20,000

私人貸款$900000息口3.2-3.8

每月供款$18000欠50期

流動現金$300,000,

手頭上沒有任何股票,非常認同諗sir嘅想法股票應該係hit and run

資產如下

(1)2016年購入馬鞍山三房(自住綠表居屋)95%上會樓齡7年,市值$700萬,欠$280萬,每月供款$14746

(2)2015年購入太子單幢樓一房樓齡39年( 出租)90%上會,市值$520萬,欠$240萬,每月供款$9500。、每月租金$11,000(冇打厘印)「太太名」。

(3)(己故親人遺產物業)己轉為「太太名」佐敦兩房,樓齡53年(出租)50%上會,市值$620萬,欠$250萬,每月供款$11000、每月租金$16000(有打厘印)「太太名」。2018年尾完成加按。

(4 )小弟和朋友聯名2015年購入尖沙咀單幢樓兩房,樓齡40年(出租)82%上會,市值480萬,欠$320萬,每月供款$13500,每月租金$11000(冇打厘印)。2020年中完成加按

(5)紅色市區的士2019年7月$554萬牌價購入、首期$100萬,月供$22,100、供款利率2.5%(正常車租收入$23300)、現因疫情下租金已跌至$12000 ,現在牌價跌至480萬 邊緣

(6)紅色市區的士2019年9月$520萬牌價購入、首期$80萬,月供$22,500、供款利率2.5%(正常車租收入$23500)、現因疫情下租金已跌至$12000 ,現在牌價跌至480萬 邊緣

(7)中國恆大債券10.5% 11-4-2024

2020年1月購入 $200000美金買入價$93.1連手續費

50%LTV 息5%

(8)中國恆大債券9.5% 29 -3-2024

2020年5月購入 $200000美金買入價$84.5連手續費

50%LTV 息5%

(9)LVGEM 12.000% 10MAR2023 

碧璽國際有限公司 (擔保人為綠景(中國) 地產投資有限公司)

2020年12月10號掛緊$100.3,$200000美金未能成交

40%LTV 息5%

以上所有資產已申請還息不還本至2021年6月,本人自以為武功好好,點知經過2020年3月沒有做好妥善的風險管理及安排,差啲俾人一掌打落山。

問題(1)小弟用開債券券商借貸利率實在太高,請問諗sir有冇其他更好嘅介紹(本人非PI、亦都不相信IB原因係介面實在太難用而且小弟只有中三學歷。

問題(2)但不知何解小弟用開的債券券商不會call窿(經過2020年3月及10月中的恆大負面消息)末知諗sir其他學生有冇試過同樣情況。

問題(3)請問以上的資產怎樣調配才可以用最短的時間獲得財務自由,己知道紅色市區的士屬不好的投資物,但無奈短期不能賣走因損失非常慘重。

最後祝諗sir學生遍布全球,homeblogger 所有同事身體健康,新年快樂。期待1月16號的面授課程

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answer:

呢位中三學歷既35歲朋友有四間樓「三」條直債兩個的士牌,睇落唔錯。不過佢自己都應知危機已近,覺得唔對路之下比幾千讀收息課去省回日後輸百萬,我個人認為上句確會成真,理據如下:

 

先計計佢被動收入之成績:

馬鞍山自住唔計

太子樓(11K-9.5K) = 1.5K

佐敦樓(16K-11K) = 5K

尖沙咀單幢(11K-13.5K) = 負2.5K

的士兩部大致都是供22K收租12K = 每部的士負10K

恆大債券5成上會借貸息高至5%,槓杆年回為(USD200000*10.5%-100000*5%)/100000 ~ 15%

 

唔好介意,讀者買恆大債都買得幾硬膠,用5%咁高息當然佢可以話槓桿5成令投資金額少一半,不過最後三月過後佢為了溝貨最後又買多一條,攪咁耐為咩? 為左證券行坐定定收硬你5%息同佣囉…

 

仲要再買再排盤,君不知網上搵到既債價可視為假盤,你跟佢個價擺當然係成個月都成唔到啦。我地同學生係打去海外大bond desk去拎價,一個價你成或唔成,你肯要就買到唔使呆坐成個月,連定期息都蝕埋。相反間行就拎左你既錢去用,走左幾轉賺到肥肥啦。

 

亦因此,讀者現金只有30萬。所以佢自己都明,假如下星期急插,一call loan佢就比人焗斬(倉)冇仇報。資金鏈斷裂加上佢已有90萬p-loan數,應冇咩人肯再借比佢,若再現2020年三月的急插就當只跌至23000就停,佢輸100萬找到數都應算少。

 

至於呢個程度請不要亂搞IB。明白坊間有唔少人帶你用IB去買美國債,諗sir自己都將相關內容放了在進階課程。然而三月大跌市後有唔少平野好買,基本上唔使咁複雜用IB的。家陣多人行山,叫人用IB就好比教練帶個人行西狗牙、行自殺崖、明教練自己唔會跌死,但個學員個料未夠你就咪鬼咁快教人用咁複雜既野。學員連香港銀行CALL LOAN都唔識計唔識應付,點去應付冇客服而又在美市自動CALL LOAN既IB呢大佬。

 

當然行西狗牙起初都由石壁徑開始,入手時不感難度的,上山時都可能頂得順,但行開山都知,「上山容易落山難」。有些山真係下面就係懸崖,你行到一半先腳震,救你個位都好危險。而家唔少youtube開channel教人行險山,希望真要落足提醒字句。我諗你行(爬)到西狗牙,由開始到做到個training progress要咁去: 針山x2 > 麥徑三段或直接雞公山x2 > 蛇尖 > 才去到狗牙

本人行山經驗不足,只想提出危險,希望專業人仕指正。投資都係一樣,小本炒股拎手感 > 買樓有殼先 > 買債應付中年支出或早退 > 買股票或ETD錦上添花,老師就是行過話比你知你進度去到邊,成為你既COACH。由於諗SIR畏高都係貼返我係嶂上張簡單行山相比你睇啦

 

旅遊區既樓盤客源較受打擊,所以尖沙咀個間預拜拜。兩條(恆大)債好趁而家冇輸好放,我地收息課程或103會員節目不提恆大此等債,2024亦是poor choice。明天再交待呢位朋友既資產點整合。

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諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
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上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
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漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課

就同學問題互動咨詢
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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