諗Sir,
小弟 40歲薪金$51,500
妻子細幾年薪金$20,000
孖仔讀緊小二津校
家庭開支: $50,000(未計月供信用卡低息)
九龍區屋苑兩房自住市值800萬按了240萬出黎
原打算買債收息，但由於好勝心强，又喜歡買细價股及期指，不足一年已輸凸了，詳情不想再多說，最终我於2017年尾向一間銀行申請借貸约100萬償還用信用卡低息貸款的款項。每月還款額為17,000，還84期。自此經濟壓力不斷增加，入不敷支，卡數又再累積
現只希望樓市再升可加按提早還款，從而減少經濟壓力。但後來發覺，就算層樓升超1000萬我也不能加按吐現，加上遇上社會運動，肺炎，家陣每日返工無錢儲，40歲行屍走肉，想了兩個方案望諗sir 救亡。
㈠假設樓能放售800萬，把樓按及所有借貸清還，會有200多萬剩。用這些錢做九成按揭買一個單位做學生宿舍，希望可提高回報作自己租樓住的補贴。將剩餘的款項做債基收12-15厘息。儲蓄多些錢再作打算。
㈡放樓後，分段買入債基收息，待中原指數回到150先買返樓。
真係山窮水盡，褲穿窿，希望獲得指引
重新人上
answer:
即係讀者將樓市賺到既錢輸左係股市。股票同住宅兩者都有用，差在你是否用得對。樓的升幅相對股票少但抵押力很好，銀行唔易CALL你LOAN，宜長坐供樓當儲錢，就當阿毛乜都唔識死供買樓都可賺幾百萬。至於買股票入場易，孖展去買難度太大，一般人心力及時間應付唔黎，所以唔好睇到人賺自己又去湧，好似讀者既下場唔只佢一個，大家都明。
做錯事當然要埋單，40歲前的工作儲蓄及樓市機預一鋪輸哂比人，諗sir建議下步賣樓。寧願住細些但心情，才更有機會追返退休需要，唔好累埋阿仔。相信當年讀者輸錢，都係唔止蝕，而家賣樓結左條數，就係做返呢步。打工仔多聽命於老闆多，欠缺做止蝕的訓練，而股市波幅大正需要參與者勇於止蝕的，讀者玩細價股當然死多幾成。
賣樓還債後仲有200幾萬淨，同家人買間兩房500餘萬有的，荃灣大埔深水埗都有，係舊些少。重生後月儲2萬餘元，儲返1-2年多返40-50萬出黎，到時買下債基收息每月都有幾千息用，起碼生活肯定一日比一日好，而唔係博樓市升幫佢脫困。
留意如讀者2021年工都冇埋，佢賣而家樓去cover債再轉細去500餘萬細屋呢條路都冇。
在此呼籲一班現時已感唔掂既朋友，想賣樓或換樓去套出資金買時候的方案，先決條件是你有份工同銀行肯借。同埋銀行在12月明顯壓低了估價，相信1-3月會好些少，但都應只係正常水平估價同埋平少少既息，如果你等錢用或有債係身的，趁有份工而銀行於首季肯借時，做你要做的安排了。
至於好唔好「升一個level」將套出既錢做學生宿舍，而唔係買樓自住? 利用學生宿舍高租金去補貼自己租三房? 不降生活質素? 看法是如仲有cash係手，做宿舍可以。好似讀者咁既「挖到見底」的，佢無條件去攪太多野。
做宿舍要裝修同埋都要些時間去將全部房租出，雖利用買樓003單位增值方法1間三房變5房每間收5.5k月租係開心，但租客都要些時間才fill哂。我地班學生而家區份好的全單位租出，區份差既都半滿起碼夠佢供樓，用我地搵租客既網絡同慣性令佢地既房間出租率維持一定水平。咁原本租17k既三房升至約26k租值，供埋樓都仲淨16k比業主自己另租三房，但者補幾千蚊令自己住得更好。
雖然今季來港學生人少，不過將來政府將專才引入數目增加一倍，而內地用人更為中國化之下，宿舍要求應比之前更多。同埋宿舍多租比本地人，唔一定係學生。現時酒店同航空看似是死，但凡事必先死而後生。總之多人討論而又買得很方便的投資，如股票，佢免佣為你服務當然背後還有條食物鏈，免費的服務因為你本身就是產物。
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