諗sir 你好！
本人40歲，有兩個孩子，專業人仕收入約55000, 應未來幾年仲有工返。
太太39歲，由於疫情影響，收入減少至只20000。住在元朗三房，2012年380萬購入，現市值約1000萬; 希望可把握回調搬出九龍，希望都住返三房。應付孩子讀書需要，呢5年內未有出國讀書打算。
手上儲蓄250萬，有諗過將媽媽公屋轉為綠表買九龍居屋，可以買大單位。之後供媽媽別處私樓居住。
或者自己買九龍三房，但要很多首期，千幾萬的三房要5成首期先過上會， 手上250萬都唔夠首期。希望
可獲知方法滾大首期
另外是首應買居屋呢?
王先生上
ANSWER:
讀者個案是典型的香港中產換樓問題，唔夠首期換三房。早前吹風話會放寬1000-1500萬樓可七成上會，即係1200萬樓360萬首期就夠，不過官大人話樓市未跌，所以唔出招。呢d兩邊接近50/50既決定，確實難判政府對錯。何況一旦放寬會炒起1000-1200萬樓，又有人嘈吧。所以還是務實的看怎幫讀者搬出九龍。
其實唔介意住細三房，500餘實呎個種三房，又唔介紹行唔到地鐵，那港灣豪庭是個選擇。2000年左右落成唔叫太舊，會所都唔算細，三房1000萬內有得傾，兩房700幾萬，如果唔介意低層冇海對住九龍殯儀館，600中都仲有貨，600頭個間應該係堅有鬼。
美孚地鐵上蓋三房較舊，大路選擇是奧運同鑽石山上蓋，不過應在1500-2000萬價位。當然你可以講啟德都係九龍上蓋，不過都唔係平，同埋社區配套未齊。
諗sir認為讀者事業再進的機會不高，當然我未見過讀者真人，只係估計不要怪。專業人仕逐漸面對國內引入香港人材競爭，未來唔減人工都偷笑，所以讀者未來工資大致「定格」。未來教人打機、制作微電影、data mining前景看俏。虎牙直播做到上市，人類有機械作替工而多時間沉溺在虛擬世界，遊戲幣最尾打破監管部份成為「真幣」，這些我地都會一一經歷。
由於錢難再多搵，不如利用公屋綠表上三房，唔比地價當然吸引，不過更吸引是有機九成五上會，即700萬工房免付地價一半350萬買入仲要5%首期即17.5萬可上會，這些機會不是人人可以有!
當然資金充裕及前景好的，唔好買居屋。始終他日要賣要補地價同埋難加按，即不能輕易將樓市的升幅套出現金去投資收息。
講收息，讀者的250萬可用作債基收年10-15%的息，250萬投入收息月22k- 28k不等，視乎槓桿控制，這可補充不少人在今年少收了的收入。債基的波幅在2020年3月大跌市只20%左右，比股票跌少很多，而派息穩定。讀者將錢投債基後建議加按元朗樓令資金保持在一定水平。元朗樓1000萬可按6成，套出1000*60%-380 = 220萬，此200萬當備用資金，投資只用原儲了的250萬就好。緊記，唔好將全部錢買哂債基收息，你自己去銀行問，當然會叫你將大部份錢買，輸既都係你自己。另外重大投資必是分段買入，唔少人做錯唔係買錯隻基金，而係實行方法上錯。即係你同我都係買金，有人贏有人輸，係買法及執行上唔同，這個就是教學重點。
如果想舊錢有滾大的可能，就唔可以只用債基收5-10%年息，需靠投資組合(債基A餐槓桿+黃金ETN+直債)去獲年15%之回報。
債基A餐不槓桿下有7.2%年息，就當只槓1倍係現時低借貸息環境下有13-14%回報不難
黃金類有派息ETN年派14-15%的，金價升佢又升，而息照派。在收息101課程或重讀收息103去了解
至於直債可槓桿做去令年回報照10%，新世界近排有出新債，至於用UBS或CX的債都可達5-6%年息不等，作LTV=70%的槓桿可令回報達10%。
那組合性分散在債券加黃金類投資，就可避免似之前股市大跌，你身家唔見一大部份之慘情，資金又可穩步增長。
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