你好諗sir, 本人追蹤你的網站已一段時間，有一個換樓的問題想問一問你。我本身已經有一層約1100萬的單位已經供滿。如果我想買另一個單位，價與現在的樓價差不多，不過在新界區。但沒有足夠的現金作首期，是否一定需要賣去本身的單位，先可以買另外一層新單位。我想你提供一啲意見，如何交接去買一層新單位。謝謝
answer:
話唔定香港好似讀者呢類人才是大多數，唔明白可以將樓加按錢去獲取資金，亦無打算將樓一拆二去槓大資產快些讓錢為你工作。
當然如果工資水平不夠，那不能同時間供到兩間樓，此情下賣完一間再買是需要的。讀者冇講佢工資多少，所以計唔到。看畢讀者信後有感佢要認真多花時間了解樓市操作，咁既知識水平落銀行同地產鋪，只令經紀賺到笑。
有些人認為但凡將樓加按就是險。例如讀者加按5成即拎550萬而及後樓市短時間跌50%，讀者有被call loan危機啦。講得白一點，你加按50%即借了550萬，而當樓市跌50%到時你間樓既價值已由1100萬跌至549萬，即銀行賣左你抵押間樓都唔夠賠佢借左你個550萬，咁就會叫你補返550-549 = 1 萬，跌更多就要補得更多。
然而樓市97年至今只試過兩年內累跌40%左右，要短時間跌50%令你儲唔夠錢去補比銀行，咁耐都未試過。當然你可唔按樓唔問銀行借錢去免負此等風險，但過去廿年香港人工資中位數都有萬幾蚊，但資產升了3-4倍或更多，說明凡事想零風險既你日後生活只更慘。有人就是專坑呢批唔想冒險既人。
有些保本基金就是此原理，收你100蚊然後將95蚊去買隻直債，一年後95蚊大約就升返至100蚊，而中間5蚊? 美其名係買左一些期權或者你當去澳門博10鋪大細，中左你回報就大過100，而10鋪唔中起碼保本。有些「黑莊」真係夠膽同你講10鋪都唔中，實情你拎左去投資一些仍朋友，而又基金經理「認為」會有潛力的股份。所以吧….不只mpf是淺黑，大把野更黑。so far i love MPF, OK?
你落地產鋪咁問，相信有經紀會輕輕帶過加按手法，然後同你講賣完一間樓再買返另一間「最安全」。無他，誰不想收兩次佣!? 隨時仲比埋個死盤你，即係長年賣唔出個種。
1100萬單位加可按至50%，得550萬在手，月供550-259*10000 ~ 21200元。要有至少42k人工才可加按到此數，一個人唔夠可夾埋一齊借，借款人當中其一必是要業主。當然亦可利用買樓003借貸力由無變有之法為自己產出借貸力。
原本間樓可以租出去，現時1100萬樓收成22-23k租正常，咁原本間樓供租大致相抵。有550萬可作首期上會，當買1300萬，自己就要補些少錢。1000-2000萬可借50%，買例如1300萬要650萬首期即讀者按出之550萬要另加100萬才可買更大的樓，買後月供650/259*10000 ~ 25k
完成操作後讀者原本間樓有約23k租-21k供= +2000正現金流。新買樓要供25k-2000 = 23k。即係佢只要月供2萬餘，就可持有兩間樓，十幾年後一自住一收租都仲得。只持一間樓者，就冇租客幫你供樓加快儲蓄，退休時要賣樓換細屋才可退到錢出黎養老。如果讀者想唔撈，原本間樓加按550萬出黎，用一些保險公司或成哥既直債，都派4%-6%年息示等。意味550萬投入一年收30萬息，風險是成哥走佬。收30萬一年即25k/月，都夠唔使做!
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