小生意倒閉拎返240萬求後路。居屋私樓人生交叉點 #2196

諗SIR你好!一直有收睇你的頻道,覺得分析很有道理,所以希望請教一下諗SIR買樓問題。本人30歲,之前做小生意,有現金270萬。剛重返職場,月入1萬5。女友28歲,行業受疫情重挫,月入只剩1萬,儲蓄30萬,卻剛巧令女友跟家人可換取綠表。

 

未來想一起住,但收入低,知道租樓覆水難收。買樓要付首期250萬,兩入一起才可順利過渡壓測買五百萬上車盤。

1.未來有機會再做小生意,打算到時有能力應付,才用樓按按出50萬做START UP,應該考慮私樓還是用綠表買20年樓以下居屋?

2.應該買開放式納米新樓,還是屯門、大圍、荃灣三十幾年樓齡舊樓?

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ANSWER:

諗sir認為讀者行綠表買居屋較好,人到30:

女友30歲先15k月入

自己盤生意冇左但賺到240萬係袋

男個邊事業重新開始

 

說實話不太合格,預計其後到達之格局都唔會高。所以行綠表買居省地價好選擇。

當然唔好唔開心,苦口良藥,諗sir都係想大家進步才揭示真相。如你只想聽客套話入銀行問sales或去健身問會藉就可。另外現階段買樓不要聯名,若有公屋係手(綠表)或中白居二(白表)買居屋,好處為:

 

  • 綠表上居屋唔使比地價若回近一半樓價外,更可9成半上會。即係一間原本720萬既樓,免地價若該屋苑補價因子是50%,即360萬可入手。而360萬更可9成半上,即18萬首期就可以供萬餘元。呢個單位應已係沙田既居屋三房。
  • 當然日後若要賣比任合人或者租比人,要補價360萬,呢個唔易儲到,因此買得公居屋真係唔預補價,除非錢多到瀉。日後樓市升預較難經公居屋按錢出黎入第二間。
  • 買公屋同居屋既樓仲要可唔經壓力測試,而批核亦會比私樓寬鬆一點。
  • 白居二只可九成上,只有綠表可95%上

 

認真審視自己後籌劃

讀者暫不用花資源選屋苑,而係思考好日後點行個框架。大致兩個,資源少既靠政府先享受去買公居屋。高能力既用私樓承更多風險但方便日後一拆二或者成就三宅。

 

做好借貸力,不只人工重要,問銀行借到幾多都重要

借貸力唔夠可以用公司出返糧比自己,但要真實存在及細緻位做得好。這是買樓003「借貸力由沒變有」之課題。讀者有打算未來攪生意,搵間公司去接工作收入既可慳稅又可令自己借貸力高及更穩定,百利而無一害。

 

人的收入可不止一份,整好自己再令女友他日工資達三萬/月,絕有可能。例如自己收入四萬,而女友三萬,共七萬月入產出70000/10000*50%*2.59~ 906萬,呢個數夠買兩間樓。留意唔可以亂將自己月入提升至30萬/月,銀行都好專頁其實咩職級去到咩人工,佢地盤幾下都問到出黎。而幾萬蚊就好做好多。

 

買樓槓大資產加快脫困,買樓有心法

想買個安樂蝸,唔只要選區同屋苑,而係要找出邊一個開則最好租。就當你買樓自住,都要確保單位日後租出去空租期要短。少一季空租,細數目都4-6萬。

 

為自己產出被動收入

其實有閒錢不妨利用(房託、債、黃金)的組合去收息,當然亦有一定增長。債基A餐不槓桿已7.2%息,槓埋10-15%年息,你亦可少少槓桿令年息至9%,100萬投入年收9萬。至於黃金ETN派息有年13%,投入30萬就夠有可賺黃金升幅又有高息,40萬投入息5.2萬/年。最後100萬投入房託,4-7%大把選擇,平均收5.5萬一年。那240萬組合一年可收19萬7息一年,夠支持讀者日後再攪生意或供樓。

 

做生意是最大化槓桿自己

當然,未婚者努力事業搞生意諗sir舉腳支持! 如果人人都打工,搵鬼請人咩? 又,人人買樓收租,邊個去諗個iphone出黎引人用錢買? 打工既人唔明已有錢的人為何仲工作,忙工作的老闆未必明槓桿於同事及資產才可將自己生意變更大。這一個學習旅程,保證可豐富你的人生。

 

近日同位朋友解釋內地支付平台框架良好,如何便利經濟增長?一張錢用多左幾次(velocity),有利總經濟規模上升。這都是中國與其他國家不同要留意的地方。

生意上需要周轉,又嫌銀行報價慢?唔洗左等右等,30分鐘即有批核結果。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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