你好諗SIR,
本人是收息101 (TEDV75) 及收息103 (TEDP58)之學生，今年45歲，是自僱人士經營原料貿易生意，一家三口，太太全職媽媽，兒子剛兩歲大。過往十年生意尚算穩定，每年收入平均100萬，可惜好景不常，很多廠商客戶相繼受疫症影響而本人公司亦無奈被迫結業，由今年3月份開始沒有收入。幸而早幾年將積蓄投資在不同地區物業，希望將來升值及創造被動收入，為未來兩年後帶小兒和太太到吉隆坡讀書生活。但為左未來可產生更多被動收入，有計劃轉投更多債券保本生息產品。以下是本人的資產狀況
物業
- 天水圍屏山村屋 (4年樓齡)
市值:HK$490萬，(欠按揭 HK$200萬，每月還款7,800)，租金12,000
- 元朗大棠村屋連花園 (1年樓齡)
市值:HK$680萬，(欠按揭 HK$310萬，每月還款11,500)，自住
- 吉隆坡雙子塔距離500米酒店式住宅 (2021年底收樓)
市值:HK$380萬，(欠按揭 HK$180萬，每月還款10,500)，預計租金15,000
- 柬埔寨金邊BKK地段甲級寫字樓
市值:HK$220萬，租金8,500
- 日本東京板橋大山區一300尺公寓
市值:HK$75萬，租金3,800
其他資產
債基 C餐 100萬 (未槓桿)
股票 160萬
現金 400萬
計劃
由於計劃2022底移居吉隆坡，希望出售天水圍村屋套現約300萬再加上手頭現金合共700萬再投資落債券或債基，可以生成每年8-10%年息回報，請問此計劃是否合理。因村屋比一般私樓多問題，擔心移居後打理麻煩，加上村屋升值在未來升值潛力是否有前景也有疑問，所以才有轉投債基或債券每年收取更高利息回報，過穩定生活。
煩請諗SIR有空給予專業意見
希望諗SIR 有時間睇睇, 比少少意見小弟
answer:
同意村屋轉債基，村屋的抵押力比屋苑樓低，可見於
沒集團式管理的村屋，按揭只可五成。就當有七成借突那20%都要貴息
當然如是加州或錦繡大型場，村屋都可九成。主因係銀行有信心銀主左都易甩出去
有些村確實較麻煩，你冇朋友係度住過真不要亂買，租都還可。例如村長無論你有冇車都好，都要求你租個車位示好。租金就睇佢心情，大概係月月幾千蚊。
較易因僭建或地契問題上唔到會，不少香港人認為事務律師個個都一樣，撈同一範。又假設裝修佬好似有個業界Standard，認為上手做完係咁下次都應係咁。其實律師有些專做村屋的，你真有需要可聯絡我地。
唔留係香港，就咪用村屋收租啦。淨一間樓，兩份債基，天下任你行。仲留係香港既，學唔少收息師兄咁，兩間屋一份債基，完成「財務自由七步曲」既一半先料料。
兩間屋，一間自己，一間30幾歲買黎收租交比人供，供到50歲應已供了大半，淨租金收入應成萬銀。或者樓價仲配合升咁就提早供完啦，計兩房都收15K/月。之後有150萬CASH淨，投入債基。唔好做高槓桿收15%啦，少槓桿將原本5%既債基B餐做槓桿，都收成10%一年，買美國國債為主。那150萬提供15萬息一年亦即12.5K/月。兩樓一份債基即有27.5K月收入+1間樓自住，退休叫做有個保障。債基亦可轉售至海外照收息。
當然股票都可以派息，但諗sir認為兩樓一份債是基本，買股收息是錦上添花。何況買股用黎賺價好，用黎收息根本錯配，2020年全部大股都不派息了，買股票就是夾份做生意，那有穩定的事? 生意一爆上就有人想抄了，所以倍升幅度一盤生意只一次起，兩次止，李生都係不斷做新生意而唔係將原本盤膠花或地產生意不斷爆。
諗sir將買海外樓排在「七步曲」之第六步，因為資金不太多而被動收入未達2-3萬者，實不須將錢投入自己少到又唔熟既市場。不少人連去英國買樓都遇上障礙，何況金邊呢? 你話睇中柬埔寨潛力? 咁夠唔夠美團呢半年升得多? 其實香港唔使比資本增值稅而訊息傳達好，做投資買債放在香港銀行、買股利用港交所，買樓香港唔夠用埋英國澳洲，已經好夠。何況英國澳洲本身稅制比香港繁複，你做好下列「七步曲」頭一至五步，有需要才行第六部未遲。
海外樓房sales收佣之餘更有機賺埋差價，唔係話唔好，不過都係個句:「攪掂自己自住樓再添多份債基，供多間比自己收租，然後才諗海外未遲啦」。
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