諗Sir你好，已經報讀了你接下去的收息101（TEDV77XX）和買樓103（TELY70XX）課程。也拜讀了你許多文章，感覺獲益良多且可惜沒能早一點發現你的網站。
本人本身也是在銀行返工，好彩在08年金融危機前入行也順利的在行内升職到一定的水平，但是近來越來越覺得工作壓力非常之大，因此也在考慮提早退休或轉行的可能性。因此想向諗Sir你求教看看我的情況如何安排才好？
本人今年36嵗，單身，將來也不准備要小朋友。
薪金收入方面目前大約在2.5M一年（稅前），收入都是報稅的。
目前的資產分佈如下：
房產
- 佐敦半新單棟樓單位一個，估價約500萬，加按后目前還有貸款265萬，每月還款9.5K，租金收入12.5K
- 堅尼地城嘉輝花園兩房單位自住，估價約700萬，加按后目前還有貸款340萬，每月還款12.5K
- 上海住宅單位，估價1100萬人仔，FULL PAY，目前家人居住
- 浙江住宅單位，估價150萬人仔，FULL PAY，目前空置
投資
- 120萬人仔股票基金（分別在消費行業和醫療保健行業）
- 50萬人仔債券基金
- 6萬美金股票基金（分別在醫療保健行業和高科技行業）
- 6萬美金亞洲債券基金
其中美金基金在保險計劃中購買，原因是我屬於Restricted Person，購買股票債券需要批核，而在香港或海外購買基金需要事後申報。爲避免麻煩一直沒有太多金融投資。
保險
- 2013年開始供的每月3200港幣的壽險，10年供完。預期價值60嵗時在1.15M
- 2019年開始供的延期壽險（扣稅），每年7700美金供5年（供了2期），65嵗開始共可以提取10×10,795美金
- 2019年開始供的儲蓄保險，每年20K美金供5年（供了1期），預期價值65嵗時在300K
目前現金有460萬港幣，20萬人民幣；貸款還有85萬Tax loan到21年底還清。本來年頭是計劃要去倫敦買樓的，但是因爲疫情擱置了，現在也在考慮是否應該繼續這個計劃。
目標是產生被動收入每月至少5萬港幣，因爲雖然自己收入高，但是花費一般每月也就在3萬左右，5萬應該已經可以應付到生活及每年1到2次的旅行開支。如果不工作可能也會選擇返去上海和家人生活或周圍住下。
我的問題如下，期望諗Sir可以幫手解答
- 現金的部分應該如何佈置以增加自己的被動收入
- 香港的物業是否需要重新組合（一直有這個想法但是被高稅率嚇退）
- 其他資產如何改善（國内房產浙江的可以沽出，上海可以和家人商量大換細但國内規定不可以對現有的房產按揭，要按揭則需要重新換樓做買賣且息口較貴，港幣在3-4厘左右）
感謝！
ANSWER:
可能係唔少人講既金融才俊呀(女仕同適用)，廿萬港元收入加上有樓係手，不過估佢唔到竟然住係舊樓嘉輝。請讓諗sir先照顧大眾，講講家庭客有此資產要點做，然後再答讀者佢既情況要點安排。
諗sir未點寫blog個陣已選中嘉輝花園視察學習，八年冇去過感覺又很親暱! 若屬是家庭個案，舊樓可拆兩次做內部轉讓，那就可近乎免稅將物業「過底」比老公，700萬物業分兩次將一半業權賣比另一半，賣個陣用買樓003方法按爆八成獲700*80%-340 = 180萬。既增加了手上現金又可甩自己名出黎高成數再上會，買第三間樓。
講返讀者，一般銀行人都唔會用自己戶口trade股票架啦，至於買保險唔使申報，但就唔係好似讀者咁利用保險去買基金，變相雙重收費。計劃內的基金自己收管理費，保險計劃本身又有收費，故買保險讀者不妨考慮保費融資計劃，其實一年IRR(內在回報率)在7-10%可以做到。現時融資成本低了將每年回報扯高。
加上計劃內的基金回報不見表現突出，其實讀者想買下什麼健康同美國基金，不如自願供MPF啦。雖然唔知讀者公司MPF用邊間，不過MPF已可開始自由行，佢將原本保險PLAN既基金放入MPF自願供個度，既慳手續費而基金咪又係買個D? 咁既方法，香港絕無第二個人提議你。有既都係街上見到「暈利」同「A-sa」保險公司，撩你整合強積金(MPF)，再sell返你保險賺佣肥肥。因此諗sir一向推動香港有更多客觀理財資訊。
另外讀者自己都做銀行，唔知佢明唔明基金最賺錢靠乜? 唔係靠管理費，亦唔係買既佣，而係基金公司拎左客既錢之後，有些可能買入自己朋友公司既股份再台底收回水呀~ 只係股票可才印出黎賣比人而無責任咁滯，因此網上免費提供的都是股票基金的資訊，諗sir講債基呢d債券為主既野冇人肯sponsor既…
保守收息用有保證回報的保費融資做，即係買保險。
將原本投資外地基金的搬回香港MPF，省洗費。
現有資金約500萬撥其中100萬先試買點債基，由於債基不常出入亦可派高息，成年問銀行拎一次approval買野諗sir認為可以的。不過銀行人冇得做margin(槓桿)，不坊考慮亞洲債基金派息7.2%一年之A餐吧! 12月買100萬到下年1月中已知收唔收到7萬餘利息，若用人仔買可以9%。佢將500萬買哂佢收9%(留意要逐步)，都成45000月入，近乎讀者想要的5萬月被動收入啦。
至於樓如只一個人在香港，係好難搞。無親戚幫手做拆名甩名，一轉就要比貴稅。咁要留意下有哂樓盤是低水啊~ 前兩日柏傲莊有學生中600籌，都買唔到兩房。誠如諗sir係未開賣前已拍片講了: 大圍最缺兩房，最值買。搞到只有頭300籌之內的，才有機會呢轉買到兩房。
咁多人可加按樓拎錢出黎，咁少單位建成，你話香港住宅要大跌? 咁可能真係要睇下美國會唔會轟炸香港，否則在低息環境下係錢求野買，能派息派租的全不易跌。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV99)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV99)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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