40歲無女無積蓄如何買三間樓反勝? #2183

諗 Sir 你好，

 

本人從上個月開始到現在，已經拜讀過了諗Sir的4本佳作，真有相篷恨晚的感覺。本人今年44歲，單身，與父母同租住公屋，父母已退休，靠本人及哥哥生活費過活(哥哥已婚搬出)。本人沒有女朋友，因自知自身條件不好，我諗將來也不會有。現打算為退休作準備，有以下問題，盼望諗Sir能抽出寶貴的時間，作出指導及給與意見，衷心感激！

 

本人月入 $43,000，持有股票15萬, REITs 40萬, 現金 10萬，能每月儲3萬。有以下退休方案:

 

1) 把股票，REITs儘賣作首期，現在買一個一房3-4百尺，3-4百萬的單位自住，到65歲退休把單位租出，用租金供餘下樓按欠款，餘下的錢+(每月儲蓄-供款後投入債基&REITs產出的利息)，用來作低生活消費國家的生活費(e.g. 馬來西亞，泰國，大陸)。

 

2) 用現在租住的公屋綠表抽居屋，扣除首期，裝修，餘下的錢買債基&REITs 收息。等待私樓樓價大跌時再買一個3-4百尺一房單位收租。

 

3) 不買任何樓，退休後繼續租住現在的公屋，把每月的儲蓄投放債基+REITs 滾存，越滾越大，直至能支付本人退休需要。

(因如果買樓供30年也要供到74歲，風險很大。根據本人現在44歲的情況，有上不到會被殺訂的危機，一鋪清袋的可能)。

 

希望諗Sir大大能指點迷棕，祝生意蒸

蒸日上，越做越大。

 

ANSWER:

星期一篇文講30歲出頭月入三十萬人仕理財，有人暗地裡鬧，亦有讀者私下比意見我可否咪咁離地。well，今日整篇「人生失敗組」吧~

 

先講諗sir對於讀者能月儲三萬，而今時只得50萬唔夠資產感質疑，現時儲蓄只等於17個月儲蓄唔夠仲要做左成廿年野? 諗sir認為讀者在思想，及實行上都有些改進空間。

 

看得出讀者已盡力寫作，有冇報課程無所謂，最緊要看得出佢心意。從運用四字成語如「指點迷棕」、「相篷恨晚」此類佳作，看得出佢正站在改善自己的第一步，最緊要下次佢咪祝諗sir業務「精精日上」就是了。當然43k月入係香港絕對唔差，唔使好似阿源咁認為自己將來也不會有女朋友。佢只係被一些錯思想誤一生，有時諗野諗錯，後果可以好嚴重。Margaret Thatcher有言:「思想影響行為，行為決定習慣，習慣改寫命運。」

 

思想

到44歲仲諗樓市跌先去買樓，真係希望佢咪再成日睇討論區啦。討論區內有標準答案，但唔係精準答案。你或者黎睇下諗sir個傻仔寫乜都係想知下有咩「勁既view」，然而諗sir確實唔係點睇討論區，亦唔點睇香港新聞，做少人做的事，才有今時唔同結果。香港有約800萬人，120萬間私樓，70萬公屋，40萬居屋，而業主只係幾十萬個，計勞動人口算業主都係少數。而永遠等政府保就業計劃派錢救都係大多數，你想企邊面?

 

更何況，日日估升跌去賺係好玩，不過冇累積性。供滿一間樓，做盤大生意，都靠累積性。下圖是日本鬼子說的，不過道理是屬於全世界的。你每月供少少每日做野比力些少，5年過來差異好大。相反如果你研究都無只係睇報紙買個NUMBER靠股票賺，此行為沒累積性，你睇讀者買股買到44歲既迷失人生咁。43k月入都只係行屍走肉幾十萬傍身，大家就知條路要點行。

由於股市之波動大，月供資金入股票同買股要趁平的理念相反。買股就要從股票盈利未被人發現時開始，一旦錄盈利股價就會暴漲(除非有人唔想賺)，那既然係咁，為何要月供股? 不如趁早買入等收成，或者索性hit-and-run啦。

 

要靠實行去學習

問個正派的經紀，或者行落鋪睇樓再問多幾個，佢就知綠表上會近乎零失敗。其實佢屋企已比了張皇牌(公屋)比佢，絕不要怪自己起手level低。只消讀者隊間公屋出黎綠表買間三房居屋，首先綠表上只5%首期，仲要行綠表銀行唔使壓測之餘更手鬆好多，成功之機會達99%。但請留意世上是沒100%保證的，你唔試樣樣要保證每事做之前問定可以賺幾多，呢類人老板最討厭，財神只會遠離你。

 

400幾萬未補價三房只需廿萬首期，同父母一齊住三房提供空間不少，係玄關開埋兩個門分開入都仲得呀! 現實力不夠唔好夾硬買私樓一房，加上一房被酒店大量供應拉低租金，此為正解。

 

展望

居屋用老媽名，入手只用十幾廿萬首期已完成一間。裝修當年諗sir裝修間三房，只需用市面1/3價錢，我明這已是十年幾前的事，不過裝修平貴及好唔好從來都係睇你同師傅是否熟，不建議你只從討論區既料去搵及挑戰師傅，咁只令佢去加你Premium當補飛。

 

自己43k人工借貸力為(43000/10000)*50%*2.59 = 556萬。換完居屋再等兩年儲下錢，扣返第一間樓的首期自己買第二間之前，都有近100萬係物。那只要佢選些400萬附近的舊屋苑兩房，又可九成上會入手問題不大，預50萬資金可以。

 

第三間樓如已婚用老婆名都可九成上會，未婚那就要買新樓了。當然買新樓完成第三宅有點夾硬，佢當時實力唔夠咪唔好買，有實力就做。三間樓幾年內買哂都得，攤長50歲前完成亦夠佢做多5-6年野有樓收租泰國過活。如何佢早10年前有此思想，而家移民埋烏克蘭啦!

 

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