超級窮中產一名, 一直想盡早財務自由, 所以留意咗你個blog 好耐,亦有拜讀你出既書,獲益良多.
但始終是紙上知識及他人的情況,加上現在美國央行又QE,所以真正實踐時還是想先直接請教諗sir和請教諗sir那個課程較合適先。
本人42歲，太太40，小朋友2名分別 6歲及5歲。
本人冇任何負債及不良還款記錄.
家庭財務分報如下： > 每月總收入：106.5K
本人 60K 打工 (行業:資訊科技),
太太 33K 打工(行業:物流),
物業收租: 13.5K 放租俾朋友.
流動資產: 4,629K
股票: 2,430K (感謝紅猴 年年有增長),
現金: 2,189K (Mortgage link 收微息).
資產: 12,800K
何文田 居屋 7,500K (父親單名及上會 (綠表) 20年樓齡).
深水埗 20年樓齡 5,300K. (太太單名持有及上會),
負債: 9,117K
何文田 居屋 6,739K. 父親名 9成5按 自住用途,因近本人公司及小朋友返學.
深水埗 樓 2,378K. 太太名 5成按, 己過罰息期,剛問按揭可轉按熷加現金 1,000K >
每月開支: 98.8K 供樓 41.1K (31.1K+10K),
家庭開支 44.7K (小朋友讀書開支 20K, 保險費 4.7K)
年金 10K (退稅用 計劃供十年 Cut Plan)
想向諗Sir請教，究竟如何可以運用本身能力去改進家庭向上流？已作五年財務計劃 及早作退休預備.
1. 換走 深水埗區樓 因樓齡20年 或是加按再作投資呢? 加按的話加到 9 成利多於弊嗎 ?
2. 本人單名 買2房 6,000K 至 7,000K 樓,按 9 成 租給親戚朋友.
3. 餘錢 收息 直債/債基 收高息. 我應該 上 買樓001 定 收息101 先好? 在此多謝諗sir 可以如此豐富地分享樓市資訊，實在獲益良多，謝謝~
祝諗sir及諗sir 家人身體健康，諗sir 事業蒸蒸日上.
——
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answer:
先謝讀者對成家博客老師紅猴讚許，自疫情後我們的課程轉網上，幫到更多人。讀者有些少資本，計為股票2.4M+現金約2.2M+樓淨值363萬(1280萬-917萬) 共823萬，可是每月儲錢唔夠一萬，依我們財務自由七部曲去判定，佢行到第四步(見下圖)。下一步應學習怎利用直債保本收息。有時保本咁有7-10%，真係好過冒住風險係股票博個20厘既。
Recap，第一步係要儲好錢或者小本者學懂由小變大。留意人生不是成世炒股票，所以第一步只宜後生可冒風險者多去試。
第二步係買樓，如果你窮，更要買。好似讀者開始唔窮，淨資產值超800萬，咁就唔使再主用樓去賺，有更正的方法。買第一間樓個陣唔少人中伏，所以第二步為「首次置業」，真係要搵人幫手。因經紀總會同你講銀行借錢好易，裝修亦會越整越貴，可是簽左約才知上唔到會，或者裝修爛尾，損失頗大。
第三步係增加收入，讀者只要靠間收租樓作首份被動收入，諗sir在此建議讀者利用債券同房託令自己收入多樣化。有時將全幅被動收入放係港樓都唔係件好事。
加上用樓收租點去應對租客，及增加租值，是第四步的事。然而諗sir認為案主有條件去第五步，將產出被動收入的方法由不固定變為保本地產出。買入直債可助其成，其實香港有唔少公司有出直債，只不過你行入金融機構，因程序煩同佣少，佢地唔會賣，而諗sir才有位教下點買點做。
直債如煤氣，你會感失望，只派2.3%
恆大直債你可能又驚，回報一年達11%仲要2022年前到期，不過擔心訓唔著
那究竟之間有咩直債是唔槓桿派4-5%/年，而槓桿後可保本地收息6-9%/年的，101課上詳解
當然用債基都可增加收入，比如你有500萬係手，投入亞洲債券唔槓桿派息7.2%，槓桿一倍借多500萬，年息2%，一年利息支出10萬，但共1000萬亞洲債券即債基A餐之組合，派息72萬，變相扣埋息你都淨賺62萬，500萬投入回報為12.4%。試問你拎500萬去買樓，一個月10000蚊租都未必收到，那用債基一年62萬即一個月5萬幾，在多方面都好過買樓收租。唯獨一樣野樓好過佢，就是以10-20年計買樓收租的租金可隨通賬上(或跌)，買債基就唔可以。
所以你見諗sir都推薦後生買樓最正，30歲買計埋租金增值幾十年，效用就見到。但如果係3-5年貨仔，債基就更佳。重申讀者已有兩間樓買始有樓收租，可以將第三步增加收入做大佢，如進取就買唔保本既債基行第三步。如保守就專心用第五步保本直債收息，息率低些少6-9%/年。
至於第四步買樓收租佢有，不過唔知佢租客關係同租金增值可唔可以做靚d，這些要見到問完先知。最後回應深水埗樓，如果係細單位而又單幢樓，就當新淨都不太睇好。始終未來酒店要轉營，太多1房或studio供應，令細單位空租期會長。不如轉買大屋苑兩房，就當30年內樓齡都好多人租。當然轉三房再用木變成分間單位出租，回報更好啦! 700幾萬樓收成3萬幾租架啦。
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收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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