超級窮中產一名, 一直想盡早財務自由, 所以留意咗你個blog 好耐,亦有拜讀你出既書,獲益良多.
但始終是紙上知識及他人的情況,加上現在美國央行又QE,所以真正實踐時還是想先直接請教諗sir和請教諗sir那個課程較合適先。
本人42歲，太太40，小朋友2名分別 6歲及5歲。
本人冇任何負債及不良還款記錄.
家庭財務分報如下： > 每月總收入：106.5K
本人 60K 打工 (行業:資訊科技),
太太 33K 打工(行業:物流),
物業收租: 13.5K 放租俾朋友.
流動資產: 4,629K
股票: 2,430K (感謝紅猴 年年有增長),
現金: 2,189K (Mortgage link 收微息).
資產: 12,800K
何文田 居屋 7,500K (父親單名及上會 (綠表) 20年樓齡).
深水埗 20年樓齡 5,300K. (太太單名持有及上會),
負債: 9,117K
何文田 居屋 6,739K. 父親名 9成5按 自住用途,因近本人公司及小朋友返學.
深水埗 樓 2,378K. 太太名 5成按, 己過罰息期,剛問按揭可轉按熷加現金 1,000K >
每月開支: 98.8K 供樓 41.1K (31.1K+10K),
家庭開支 44.7K (小朋友讀書開支 20K, 保險費 4.7K)
年金 10K (退稅用 計劃供十年 Cut Plan)
想向諗Sir請教，究竟如何可以運用本身能力去改進家庭向上流？已作五年財務計劃 及早作退休預備.
1. 換走 深水埗區樓 因樓齡20年 或是加按再作投資呢? 加按的話加到 9 成利多於弊嗎 ?
2. 本人單名 買2房 6,000K 至 7,000K 樓,按 9 成 租給親戚朋友.
3. 餘錢 收息 直債/債基 收高息. 我應該 上 買樓001 定 收息101 先好? 在此多謝諗sir 可以如此豐富地分享樓市資訊，實在獲益良多，謝謝~
祝諗sir及諗sir 家人身體健康，諗sir 事業蒸蒸日上.
——
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answer:
先謝讀者對成家博客老師紅猴讚許，自疫情後我們的課程轉網上，幫到更多人。讀者有些少資本，計為股票2.4M+現金約2.2M+樓淨值363萬(1280萬-917萬) 共823萬，可是每月儲錢唔夠一萬，依我們財務自由七部曲去判定，佢行到第四步(見下圖)。下一步應學習怎利用直債保本收息。有時保本咁有7-10%，真係好過冒住風險係股票博個20厘既。
Recap，第一步係要儲好錢或者小本者學懂由小變大。留意人生不是成世炒股票，所以第一步只宜後生可冒風險者多去試。
第二步係買樓，如果你窮，更要買。好似讀者開始唔窮，淨資產值超800萬，咁就唔使再主用樓去賺，有更正的方法。買第一間樓個陣唔少人中伏，所以第二步為「首次置業」，真係要搵人幫手。因經紀總會同你講銀行借錢好易，裝修亦會越整越貴，可是簽左約才知上唔到會，或者裝修爛尾，損失頗大。
第三步係增加收入，讀者只要靠間收租樓作首份被動收入，諗sir在此建議讀者利用債券同房託令自己收入多樣化。有時將全幅被動收入放係港樓都唔係件好事。
加上用樓收租點去應對租客，及增加租值，是第四步的事。然而諗sir認為案主有條件去第五步，將產出被動收入的方法由不固定變為保本地產出。買入直債可助其成，其實香港有唔少公司有出直債，只不過你行入金融機構，因程序煩同佣少，佢地唔會賣，而諗sir才有位教下點買點做。
直債如煤氣，你會感失望，只派2.3%
恆大直債你可能又驚，回報一年達11%仲要2022年前到期，不過擔心訓唔著
那究竟之間有咩直債是唔槓桿派4-5%/年，而槓桿後可保本地收息6-9%/年的，101課上詳解
當然用債基都可增加收入，比如你有500萬係手，投入亞洲債券唔槓桿派息7.2%，槓桿一倍借多500萬，年息2%，一年利息支出10萬，但共1000萬亞洲債券即債基A餐之組合，派息72萬，變相扣埋息你都淨賺62萬，500萬投入回報為12.4%。試問你拎500萬去買樓，一個月10000蚊租都未必收到，那用債基一年62萬即一個月5萬幾，在多方面都好過買樓收租。唯獨一樣野樓好過佢，就是以10-20年計買樓收租的租金可隨通賬上(或跌)，買債基就唔可以。
所以你見諗sir都推薦後生買樓最正，30歲買計埋租金增值幾十年，效用就見到。但如果係3-5年貨仔，債基就更佳。重申讀者已有兩間樓買始有樓收租，可以將第三步增加收入做大佢，如進取就買唔保本既債基行第三步。如保守就專心用第五步保本直債收息，息率低些少6-9%/年。
至於第四步買樓收租佢有，不過唔知佢租客關係同租金增值可唔可以做靚d，這些要見到問完先知。最後回應深水埗樓，如果係細單位而又單幢樓，就當新淨都不太睇好。始終未來酒店要轉營，太多1房或studio供應，令細單位空租期會長。不如轉買大屋苑兩房，就當30年內樓齡都好多人租。當然轉三房再用木變成分間單位出租，回報更好啦! 700幾萬樓收成3萬幾租架啦。
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
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股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
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買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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