價格管制導致乜後果？其實教科書一早講咗啦。
TLDR：柏林左翼政府要凍租5年，仲要強制房東減租。結果？咪租盤大跌四成，房東自己捽老泥都唔租畀你。仲有，簽陰陽合同，第時如果裁定租管違憲，唔該你交返晒之前嘅差價。仲有，價格管制當然造就黑市，平租畀你可以，不過唔該幫我用十皮嘢買咗個雪櫃先，靚嘢嚟的。唔係雪櫃賣幾錢都管下話？
1. 本人唔係經濟學家，但呢個故事係非常典型嘅經濟學現象
2. 背景是咁的，話說香港樓貴租貴，近年唔少人都提租務管制。而好多時就會講起德國，特別係柏林。冇人炒樓，甚至冇乜人買樓。因為保護租客，業主好難加租云云。所以柏林就吸到好多人才，成為歐洲Start up之都云云（但我見啲朋友個個都係去英國）
3. 事實如此，柏林年頭甚至要求凍租5年。另外有啲仲要強制減租，最多減40%。嘩。違犯嘅？唔使坐監（好似），罰款啫，五十萬，歐元。
4. 呢啲，就似乎係無產者比較鍾意嘅，負擔比率低，左翼恩物（＊）。至於「原教旨市場L」。當然就反對。但發生咁嘅事相當合理，首先歐洲向來都比英國美國「左」，而德國同亦係比較「左」，而家柏林市政府就更加「左」
5. 咁其實，「左」「右」嘅嘢，好難話對錯，都係睇時勢，況且物極必反，而中間又有好多空間（＊＊）。基本上，你係包租公，咪反對租管。你係租客，咪贊成。而如果講學術，正路地經濟學家應該90%甚至99%都反對租管（＊＊＊），無論佢地係咪租客（呢個就係經濟學家可愛嘅地方，認真的，自己係租客都可以反對租管架！）
6. 埃汾呢？其實唔關事，但利申下。只有一層自住樓嘅，應該就係中性，我唔使交租，但亦冇租金收入。不過嚴格嚟講，「我可以放層樓收租然後自己搬去台東住的，聽講幾好洗」
7. 我地比較關心嘅，係到底租管有乜影響？經濟學家經常畀人話只得理論，咁今次係一個好好嘅社會實驗。結果證明，現實情況係同理論預期一樣嘅。
8. 價格管制，十分簡單，當然就會短缺。最極端嘅，你有薪酬上限，迫我只可以拎一千蚊人工，我咪唔返工。
9. 柏林嘅情況，亦係差不多。你租金管制嘅，係架，租金會低—但你搵到樓租先算啦。柏林嘅租盤，就大跌40%。如果計受租管影響嘅（2014年前起嘅），更加大跌60%。當然唔係跌到零，但就大副減少。同預期差不多啦。極端啲講，原本我自住，但可能租間房出去畀人嘅，收一萬蚊租幫補下。但而家你收得兩千蚊租，我就索性唔租好過啦，唔值得兩千蚊搵個街外人返嚟嘈住自己。我自己霸多間房又好，或者叫返個仔搬返嚟住都得
10. 更有趣嘅係，當然今年有百年一遇嘅肺炎疫情。咁你話，係因為肺炎冇人租屋啫，至少冇晒啲遊客，商務客都近乎冇。但，又係好好嘅社會實驗！其他德國城市嘅租務市場，係比舊年同期更活躍嘅—唯獨柏林唔係。而柏林就有租管。十分好嘅對照實驗
11. 另外，除咗唔租出去，仲有一個玩法：我索性賣走佢，亦得。你迫我收咁低租，我咪賣（當然理論上，租金回報低咗，會拖低樓價）。結果？亦係多咗人買樓。柏林就由一個冇乜人買樓（80%人租樓）嘅城市，慢慢越嚟越多人買樓，aka做樓奴（而全德國，大約係一半一半）
12. 好啦，仲有更制嘅。經濟學者會話你知，價格管制除咗會令人地索性唔交易，仲會衍生一樣嘢，一樣我短期都會寫嘅嘢：黑市。
13. 大家聽黑市聽得最多，就係匯率（雖然而家你去外國好少可會見到）。你官方將個價格定在不合理嘅水平，啲人咪唔會跟官方價買賣—即係，我收貴租你可以打靶，但唔租出去應該未咁惡到可以打靶掛。而除咗唔交易，另外就係可以黑市，唔跟你個官方價，用其他嘢巧立名目。黑市實在太偉大，因為話畀你知市場力量幾咁大。
14. 而某程度上，以前七折的八折的一樣係「黑市」—你個價定得太高，的士司機咪冇工開，寧願收平啲搶客。 「我覺得大陸啲官貪污都係黑市，因為官方人工太低，大家都知要靠其他嘢」
15. 柏林嘅租務市場啦喎，又唔係完全「黑市」，亦唔係完全「陰陽合同」—我懷疑「陰陽合同」都係一種「黑市」。即係，租約我寫收五千蚊租，但你實交一皮嘢呀下！守法嘅德國人（WireCard同福士在笑）唔會咁大膽。況且，如果租約咁玩，到時個租客堅持交五千蚊租，你告法庭都幾難。
16. 但聰明嘅德國人，梗係搵到第啲方法啦。記住，價格管制一定會導致呢啲古惑嘢。你有最低工資下話，咁我咪要班人變自僱（唔止香港無良僱主係咁，外國咩共享經濟都係，都話UBER司機搵得少過麥當勞，睇少啲林保怡溝周家怡啦）。你有最高人工限制下話？咁我咪畀福利佢，或者平租個單位畀佢做宿舍（變相房屋津貼），一定好多呢啲貓捉老鼠兒，沒完沒了。
17. 柏林房東嘅玩法係點？加個合約條款咯—因為，有房東告上聯邦法院，話柏林政府呢個租管係違反憲法。仲打緊官司。個條款就係，如果最後裁定租管係違憲，唔該交市值租金 — 但有追溯期喎！之前嘅都要追返。
18. 更加簡單嘅，可以點做？好簡單啫，原本一皮嘢租金你要我收五千嘅，得，「你要租屋就要買埋我個書櫃，價值六皮嘢」，「你管租金之嘛，你冇管理我書櫃賣幾錢下話？」，甚至乎我想像到，可以享用房東叫床服務，每日盛惠兩百。「唔係叫床幾錢都要管下話？」。唔要叫床咪唔租畀你
19. 當然，我估租客又會舉報呢啲友，到頭嚟就係浪費社會資源，益咗律師同公務員。更甚者，真係畀人告嘅，我咪唔租間屋出去咯，或者只租畀啲相熟嘅人。
（＊）講明先，呢度嘅「左」，指經濟。照計經濟上左同右好易分，冇乜好混淆，唔識嘅自己Google．但其他方面嘅「左」「右」就好難分，我甚至話根本唔應該講「左」「右」，因為你發現啲人互插一大輪大家都唔係講同樣嘅嘢。例如一個智力題：民進黨係「左」定「右」？維基百科有答案。但在經濟上，去到柏林呢種租金管制就梗係「左」，唔使點討論
（＊＊）但真係要講嘅，過去幾十年當然係「右」係王道，去到甚麼列根戴卓爾克林頓Milton Friedman更加係高峰—然後近十幾年係向返「左」啲啲。
（＊＊＊）但當然又有個問題，有人話經濟學本身，至少係近幾十年，本身就已經係一個「右傾」嘅學問，所以近幾十年近乎唔存在真正「左傾」嘅經濟學家。呢啲就留畀專家講。
============
了解更多：股市漁夫系統 免費試用
股市漁夫是一套高績效的選股系統，系統運用技術分析配合統計學製作出不同指標顯示短、中、長線的港股表現；較一般指數更能反映真實市況，對分析後市走勢有絕對的優勢。股市漁夫選股系統透過精密的方程式去找出股票強弱勢頭，全天侯自動分析個股走勢、突破股、大市評論及視頻等功能。莊博士獨家的運算方程用 「破勢」、「止賺」把機會向用戶展示。漁夫選股系統更有不同種類之篩選股票準則來提高勝算。
莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。
