換樓大圍中哂伏! 55歲退休還可以嗎? #2159

諗sir 你好！

本人46歲，有兩個分別3歲和7歲孩子，本人工程師月入約55000, 工作相對穩定; 太太39歲，由於疫情影響，收入由45000減少至約25000至30000, 本人住在九龍灣2房 ，09年250萬購入，市值約800萬; 由於房間不夠用，去年把2房拆名至太太並加按至400萬，於今年3月份把握市况回調以1100萬，5成按揭買入大圍大三房套，方便未來方便孩子九龍塘讀書，市值約1300萬; 

打算把九龍灣2房出租，租金約18000, 可以全付按揭, 大圍3房自住月供約23000, 另外，父親有層廣州物業留下，沒有按揭，市值約300萬人民幣，我和弟弟各佔一半業權，現時以3000元人民幣租出。

另外，我和太太強積金共約220萬。由於購入大圍單位已用去大部份現金，現剩下約40萬, 兩個孩子都是讀津貼學校，暫時沒有出國讀書打算.

1. 年底會有租置公屋貨尾發售，弟弟和我打算用媽媽的公屋入票，之後供媽媽居住，預計約一百萬，諗sir覺得值得購買嗎？
2. 本人想55歲退休，你覺得我的情况可行嗎？資産有什麼地方可優化達到這目標?

望諗sir多多賜教

忠實讀者上

answer:

買大圍三房是讀者人生的轉捩點，45歲用盡手上現金去5成上個三房單位，諗sir有點覺得不值。如果佢肯忍下手轉買750萬第一城的三房，或者最細個隻開則451呎第一城細三房，八成上會只需現金130-150萬左右，現時就有550-150 = 400萬現金多左係手。用呢筆錢買領展, 4.5%年息，當然有些少風險地收息。

或用呢筆錢買渣打直債，7%年息，都可以。明白網上有人評論話佢從不買債券，論點是有能力的機構都會問銀行借而不會發債。諗sir看法是無論發債或發股票集資，都是公司將其商譽變現再向公眾集資，壯大自己的行為，這是一間公司成長之必經階段。

而債券可作為不少機構性投資者收息的公司，唔通大新銀行有盈餘，主要放係匯豐銀行收息咩老細!? 買了的債券又可抵押錢出黎發展公司，提高就業，養活了不少人。這道理上股票是近同的，只不過諗sir認為買股收息是誤用，買股應該識睇時機賺價唔好諗一定有息，買債就要坐定定收息不能賺價。

現時金融市場的問題反而是各國政府脅持國民的生產力去濫發貨幣，購買自國的債券，令一些原本資不抵債或行高槓桿營運策略的公司存在。有限責任公司制度沿用之下，加上人對自己的聲譽不太計較，造成2008雷曼爆煲要印錢去救引發超級通賬的序幕，未來5-10年，或更久，相信我們仍存活於超級通賬的主旋律之下。

股票因游資多而波幅比早十幾年前高，樓價高距不下，黃金每隔幾年都有次大漲潮，上星期收息課後問我黠睇黃金? 諗sir認為你的投資組合中應持有黃金，但唔需要多。持黃金主用作對沖一旦出現沒想過既通賬狂潮，即係賬到十幾萬一包米個隻，很少機會發生但唔可以講冇。買賣黃金去賺價不可取，因黃金本身升幅比股票少比樓都仲升得少，利用總資金之5%揸些少作對沖反而可以。

高評級的債自3月大跌市之後備受追捧。今年買債的人不需博內房債那7-12%年息，而是買高評級債基本上一季保住本咁贏3-4%。以債券而言未計息一季升3%，即年度化回報有12%，已幾勁!

尋日個案提過用債基槓桿收息吧，年息13.2%。現時低息槓桿後之回報比上年仲高，不少收息的師兄收住高息賺隱世去了。至於債基遇上大跌市? 比埋2020年3月大跌市幅圖你睇，3月大跌回了價20%，現已近升番哂(下圖)，升到跌之前價位既97%，合符債長遠有保本之意。

另外昨日很多人查詢買D餐，因為價格就恆大之事下跌了1%，引來不少師兄入D餐。A餐只回調了0.3%左右，由於D餐更集中在中國債，因此閣下要有打算冒風險才用D餐，不槓下都有8%明白是吸引。至於A餐波幅少一點，要入手找收息助教查詢。

若有當然400萬可混合去用，不要則死買一種。領展加渣打債加債基平均派息(13.2%+4.5%+7%)/3 = 8.23%，400萬投入一年收息329,000，每個月坐係度都成三皮野，學懂收息400-500萬投入產出利息已夠你租奧運站三房，即成1700萬市值既樓，你話幫你慳幾多呢? 或者搬返去新界耕田，唔使日日著suite返工啦。

至於讀者未評估好而行錯「全幅身家all-in大圍樓」呢步，只好說佢要等過ssd期才可行返轉頭，同埋樓市唔好跌付佢半世人努力所儲被蒸發。當然將mpf同廣州樓拎出黎，讀者要多另一個500萬唔係唔得，有得500萬左右行下收息，上段已計出要簡單生活無難度。

建議直情阿媽名綠表上居屋付超少首期5% only，咁做絕對值得。大把300-400萬市值未補價居屋三房，5%首期只10-20萬首期就可買三房居屋，梗係買。相比公屋貨尾，諗sir認為行錄表買居屋更好!

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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
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