諗sir 你好！
本人46歲，有兩個分別3歲和7歲孩子，本人工程師月入約55000, 工作相對穩定; 太太39歲，由於疫情影響，收入由45000減少至約25000至30000, 本人住在九龍灣2房 ，09年250萬購入，市值約800萬; 由於房間不夠用，去年把2房拆名至太太並加按至400萬，於今年3月份把握市况回調以1100萬，5成按揭買入大圍大三房套，方便未來方便孩子九龍塘讀書，市值約1300萬;
打算把九龍灣2房出租，租金約18000, 可以全付按揭, 大圍3房自住月供約23000, 另外，父親有層廣州物業留下，沒有按揭，市值約300萬人民幣，我和弟弟各佔一半業權，現時以3000元人民幣租出。
另外，我和太太強積金共約220萬。由於購入大圍單位已用去大部份現金，現剩下約40萬, 兩個孩子都是讀津貼學校，暫時沒有出國讀書打算.
- 年底會有租置公屋貨尾發售，弟弟和我打算用媽媽的公屋入票，之後供媽媽居住，預計約一百萬，諗sir覺得值得購買嗎？
- 本人想55歲退休，你覺得我的情况可行嗎？資産有什麼地方可優化達到這目標?
望諗sir多多賜教
忠實讀者上
answer:
買大圍三房是讀者人生的轉捩點，45歲用盡手上現金去5成上個三房單位，諗sir有點覺得不值。如果佢肯忍下手轉買750萬第一城的三房，或者最細個隻開則451呎第一城細三房，八成上會只需現金130-150萬左右，現時就有550-150 = 400萬現金多左係手。用呢筆錢買領展, 4.5%年息，當然有些少風險地收息。
或用呢筆錢買渣打直債，7%年息，都可以。明白網上有人評論話佢從不買債券，論點是有能力的機構都會問銀行借而不會發債。諗sir看法是無論發債或發股票集資，都是公司將其商譽變現再向公眾集資，壯大自己的行為，這是一間公司成長之必經階段。
而債券可作為不少機構性投資者收息的公司，唔通大新銀行有盈餘，主要放係匯豐銀行收息咩老細!? 買了的債券又可抵押錢出黎發展公司，提高就業，養活了不少人。這道理上股票是近同的，只不過諗sir認為買股收息是誤用，買股應該識睇時機賺價唔好諗一定有息，買債就要坐定定收息不能賺價。
現時金融市場的問題反而是各國政府脅持國民的生產力去濫發貨幣，購買自國的債券，令一些原本資不抵債或行高槓桿營運策略的公司存在。有限責任公司制度沿用之下，加上人對自己的聲譽不太計較，造成2008雷曼爆煲要印錢去救引發超級通賬的序幕，未來5-10年，或更久，相信我們仍存活於超級通賬的主旋律之下。
股票因游資多而波幅比早十幾年前高，樓價高距不下，黃金每隔幾年都有次大漲潮，上星期收息課後問我黠睇黃金? 諗sir認為你的投資組合中應持有黃金，但唔需要多。持黃金主用作對沖一旦出現沒想過既通賬狂潮，即係賬到十幾萬一包米個隻，很少機會發生但唔可以講冇。買賣黃金去賺價不可取，因黃金本身升幅比股票少比樓都仲升得少，利用總資金之5%揸些少作對沖反而可以。
高評級的債自3月大跌市之後備受追捧。今年買債的人不需博內房債那7-12%年息，而是買高評級債基本上一季保住本咁贏3-4%。以債券而言未計息一季升3%，即年度化回報有12%，已幾勁!
尋日個案提過用債基槓桿收息吧，年息13.2%。現時低息槓桿後之回報比上年仲高，不少收息的師兄收住高息賺隱世去了。至於債基遇上大跌市? 比埋2020年3月大跌市幅圖你睇，3月大跌回了價20%，現已近升番哂(下圖)，升到跌之前價位既97%，合符債長遠有保本之意。
另外昨日很多人查詢買D餐，因為價格就恆大之事下跌了1%，引來不少師兄入D餐。A餐只回調了0.3%左右，由於D餐更集中在中國債，因此閣下要有打算冒風險才用D餐，不槓下都有8%明白是吸引。至於A餐波幅少一點，要入手找收息助教查詢。
若有當然400萬可混合去用，不要則死買一種。領展加渣打債加債基平均派息(13.2%+4.5%+7%)/3 = 8.23%，400萬投入一年收息329,000，每個月坐係度都成三皮野，學懂收息400-500萬投入產出利息已夠你租奧運站三房，即成1700萬市值既樓，你話幫你慳幾多呢? 或者搬返去新界耕田，唔使日日著suite返工啦。
至於讀者未評估好而行錯「全幅身家all-in大圍樓」呢步，只好說佢要等過ssd期才可行返轉頭，同埋樓市唔好跌付佢半世人努力所儲被蒸發。當然將mpf同廣州樓拎出黎，讀者要多另一個500萬唔係唔得，有得500萬左右行下收息，上段已計出要簡單生活無難度。
建議直情阿媽名綠表上居屋付超少首期5% only，咁做絕對值得。大把300-400萬市值未補價居屋三房，5%首期只10-20萬首期就可買三房居屋，梗係買。相比公屋貨尾，諗sir認為行錄表買居屋更好!
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
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第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
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30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
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上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
