諗sir你好,
本人現年45歲,月入7 萬, 太太沒有工作, 現住村屋無按揭 (村屋估值$550萬).
收租單位有:
沙田第一城, 買入價$498萬, 月租$12.5K (按揭仍欠$290萬).
深水步洋樓, 買入價$336 萬, 月租$11K (按揭仍欠$180萬)
上年睇中啟德發展潛力, 買入樓花$1100萬,已付首期$110萬, 2021年10月關鍵日期上會.手上現金有$300萬, 考慮2021年頭將深水步洋樓賣出套現, 預備啟德上會
現有物業都是本人名, 啟德是太太名
如此部署, 會否太過冒險?有按揭在身,有機會10年後財務自由嗎? 有沒有其他更好方案提議?
Thanks
answer:
7萬月入者,儲貸力最盡為70000/10000*50%*2.59 ~ 906萬。現3了(290+180) = 470萬,即借貸力已用50%多少少。新樓大部份選建期付款,未收樓者之借貸多由發展商提供,呢類呼吸PLAN多不傷借貸力,所以唔計落906萬總借貸力內之負擔。然而頭兩年低息期完之後呼吸PLAN一係轉去大銀行享低息,轉唔走就焗留係銀行比貴息約6%。就如讀者借了90%即990萬,6%息即一年約60萬,月供息都50K唔還本,等於佢份糧的大半。
如果2021年10月的樓價比佢買個陣跌20%,銀行會按當時價(1100萬*80%)再減去一些發展商的回贈及入伙利是與傢私(例如兩房扣20萬三房扣40萬),再跟銀行可以800-1000萬樓借八成的規則,借錢比你。例如:
樓價下跌20% 即880萬,扣兩房傢私20萬及回贈假設5%,即再減20+55 = 75萬那銀行會借(880萬-75萬)*80% = 644萬比你。
而由於讀者欠990萬發展商按,要補990-644 = 346萬比銀行先可以轉走唔用高息PLAN。當然如樓價唔跌或跌少於20%,可以補少d。
由於讀者現金有300萬,計到佢為間新樓,可以大約接受到20%的樓市跌幅。留意1100萬只係發展商對間新樓的估價,不表示銀行會。賣出深水步多336-180 = 156萬,承受30%跌幅都可以,但將成間深水步葬落間啟德兩房,唔太抵。
至於第一城湧現大量細單位吉盤,現市場有大量一房供應,酒店或賓館都係。所以洋樓同細單位,不太是諗sir心水。正正經經,唔少550-650萬樓有大兩兩房供應,即起碼過400實呎的兩房,呢類單位就當夾硬鋪張床比工人都可以。而家既兩房越開越細,大家要認面積同實用,而唔係房數。
如果有得返轉頭,諗sir寧願用110萬新樓之首期,加埋賣走第一城細單位及洋樓加埋約156+200+110+300 ~ 750萬,夫婦每人一間大size的第一城,例如451呎左右的第一城細三房,680萬左右有貨,可以九成上。再唔係大角咀,都可以,700萬左右半新樓都有貨。
一成上會買650萬樓,供650*90%/259*10000~22k而收租17k,每間補5k兩間補10k。如果將三房簡單分間租比人,即係連廳都租埋比人,三房變4個租客合租收21k租應可以。但留意唔係區區得,咁兩間樓就可供樓及收租相抵,旨在長遠為自己兩樓收租養老鋪路。
買完兩樓淨750-130 ~620萬淨。買直債唔槓桿都收5-6%年息,如用債基保守槓都10%息,那將620萬當中500萬投入(分段買),一年有36萬-60萬利息可預期,當然可溝下領展買,等佢跌到年息率達4.5%入手可考慮,用債基加reits收息上述36-60萬個數,3-5萬月被動收入就可做到,十年後財務自由應該咁做。(大屋苑住宅+reits+債券)
當然再有資金者可用更高階做法,多點用債直情唔需要煩收租及住宅維修,這有機再談。同埋太太冇野做要利用買樓003教的借貸力由無變有之法,令太太合規可借錢上會。
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第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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