致諗Sir
本人從事保險業，2019年的年收入是119萬，過去6個月平均收入是2萬6；太太同樣是從事保險業2019年收入是48萬，過去6個月平均收入是3萬7
本人2010年購入屯門兆禧苑一房單位，現時銀行估價449萬。其後因物業升值加按過3次，共237萬，連同第一次按揭，總按揭合共270萬，其間曾經投資失利及用作私人用途，現時夫妻二人流動資金約180萬。最近一次的上會，本想借盡8成，奈何因職業關係，即使上年近120萬年薪，最後hkmc等拒絕了申請，只能按到6成。
銀行回覆由於我從事保險業，雖然我過往一年年薪達100萬，但銀行表示HKMC回覆我的收入波福太大，故此拒絕我有關申請。銀行表示，我仍可以按6成，扣減原來的按揭可套現約100萬。
早兩年曾上買樓001及003，自己便以一生三宅為目標，唯知要量力而為，不能一步登天。最近網上見到屯門龍頭私苑瓏門1期2房售700萬。心裡在盤算，是否應該賣掉兆禧苑換瓏門提升一級置業階？若8成上會，還可以有約200萬資金作下一步部署。還是應該繼續持有兆禧苑，以現時的資金用太太名再購入瓏門，邊一個做法會較好？
當中疑問是，我們二人都是從事保險，銀行會如何計算我們的借貸力？這成了我能否1變2的關鍵。是否需要找位收入穩定的親友作擔保？兆禧苑已按6成，應該已不能租出並作租金收入。
現求教諗sir能指點迷津
期待回覆
ANSWER:
前排我上美聯節目都提過，有些職業銀行會因時勢睇緊唔借，或只「有限式」借出
1997年: 做樓按的律師唔借
2008年: 做投資銀行既唔借
2020年: 暫時收風是保險、機師都難借
不過保險在出糧上其實好多玩法，正式:「識得玩、其實好好玩。」相信讀者唔少老闆都已設定了下列機制:
1.用有限公司收取保險公司佣金，同時轉埋職業
早年睇得鬆可以用海外註冊的BVI收錢，而家唔得就要用親人做董事，自己變返係該公司打工收錢。留意不要令自己成為公司董事，自己做董事即變自僱模式，銀行會同時叫你比咩自己出糧同公司盤數去批按，仲煩。
由於錢先落公司再每月定額出比自己，每月份糧就定額了。話唔定經紀有生意彈比地產經紀，都可以搵呢間公司收錢，自己變成公司顧問，你的職業不再是保險，話唔定做埋網購都得。反正之前香港唔少保險經紀，都係幫佢班內地朋友買開野架啦。轉左行，只借六成的魔咒或許丟了，話唔定人工都可以加些少，但留意問銀行借錢份工要做夠至少半年。
2.合規扣稅
開公司後除了令自己薪金固定了，更可以加添不少公司支出，幫自己合規扣稅。公司要租個營業地點，提供員工進修機會，業務旅行，都是大幅提升公司支出的時機。基本上省下的稅肯定多過你每月會計的費用支出了。咁所以，讀者第一件事係攪返好自己借貸力。
3.選對屋苑
第二，當然而重新思考自己的買樓策略。由於還是打併中，未適合「明知會輸或蝕都仍是要買」的浪漫買樓主義策略。故買樓還是先看屋苑排名及單位稀有性。瓏門兩房不屬稀有，因為屯門對於兩房及細單位，供應總是多。86-89年屯門大力發展時就是為提供廉價細單位為主引人入黎，萬想不到今日屯門區整體收入大升還可連澳門珠海，所以諗sir屬意的還是該區三房。
數字看，過去5年瓏門實呎升22%，全港計拎了個E。同區市中心或大興都有超30%的累5年升幅，有些屋苑更有40%。
4.了解自己理財痛點
從來文所見讀者儲錢難，手上現金基本上都係按樓所得，仲要輸掉一些，明白經紀工作開銷大。經紀諗sir都做過，當年容生都仲係A記，因此明白一套幾萬蚊既西裝唔係經紀簽單之必要。可是經紀總是被鼓勵住大屋花錢，這才有動力為老闆快些跑哂下年個quota。而儲樓對大洗者算是恩物，你見不少藝人致富渠道都是儲樓，藝人打扮裝身的花費相信較高。 所以讀者開好公司攪好借貸力之後，應賣走兆禧苑一拆二，兩公婆每人買一間。
5. MDRT
我係讀者，不如把心一橫考慮屯門東即青山公路一帶。反正佢未必要九點返工路唔會塞，而該區區份改善的機會很大! 全部樓好新淨，亦有巴士駁去屯門公路轉車站。反而市中心、係人都知方便，要比唔少溢價。或者可以既直情搬出荃灣，近期都聽見唔少後生仔係荃灣上車，區內店鋪有增無減。加上大量400-1000萬樓選擇讀者住熟該區再儲樓唔遲。至於現時打算買樓的錢，可以
買債基縛實佢唔槓桿咁收6-7%年息都好! 180萬收年息180萬*7% = 126,000。即每個月儲多成1萬蚊，唔錯啦。再唔係買條保本直債，過得2-3年收埋既息都夠首期! 總之唔好亂擺cash係戶口，諗sir知你跑單叻，不過你戶口既理財總值就跟唔到個市升啦~
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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第四課：債基比較方法
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第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
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上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
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第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
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地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
