致諗Sir
本人從事保險業，2019年的年收入是119萬，過去6個月平均收入是2萬6；太太同樣是從事保險業2019年收入是48萬，過去6個月平均收入是3萬7
本人2010年購入屯門兆禧苑一房單位，現時銀行估價449萬。其後因物業升值加按過3次，共237萬，連同第一次按揭，總按揭合共270萬，其間曾經投資失利及用作私人用途，現時夫妻二人流動資金約180萬。最近一次的上會，本想借盡8成，奈何因職業關係，即使上年近120萬年薪，最後hkmc等拒絕了申請，只能按到6成。
銀行回覆由於我從事保險業，雖然我過往一年年薪達100萬，但銀行表示HKMC回覆我的收入波福太大，故此拒絕我有關申請。銀行表示，我仍可以按6成，扣減原來的按揭可套現約100萬。
早兩年曾上買樓001及003，自己便以一生三宅為目標，唯知要量力而為，不能一步登天。最近網上見到屯門龍頭私苑瓏門1期2房售700萬。心裡在盤算，是否應該賣掉兆禧苑換瓏門提升一級置業階？若8成上會，還可以有約200萬資金作下一步部署。還是應該繼續持有兆禧苑，以現時的資金用太太名再購入瓏門，邊一個做法會較好？
當中疑問是，我們二人都是從事保險，銀行會如何計算我們的借貸力？這成了我能否1變2的關鍵。是否需要找位收入穩定的親友作擔保？兆禧苑已按6成，應該已不能租出並作租金收入。
現求教諗sir能指點迷津
期待回覆
ANSWER:
前排我上美聯節目都提過，有些職業銀行會因時勢睇緊唔借，或只「有限式」借出
1997年: 做樓按的律師唔借
2008年: 做投資銀行既唔借
2020年: 暫時收風是保險、機師都難借
不過保險在出糧上其實好多玩法，正式:「識得玩、其實好好玩。」相信讀者唔少老闆都已設定了下列機制:
1.用有限公司收取保險公司佣金，同時轉埋職業
早年睇得鬆可以用海外註冊的BVI收錢，而家唔得就要用親人做董事，自己變返係該公司打工收錢。留意不要令自己成為公司董事，自己做董事即變自僱模式，銀行會同時叫你比咩自己出糧同公司盤數去批按，仲煩。
由於錢先落公司再每月定額出比自己，每月份糧就定額了。話唔定經紀有生意彈比地產經紀，都可以搵呢間公司收錢，自己變成公司顧問，你的職業不再是保險，話唔定做埋網購都得。反正之前香港唔少保險經紀，都係幫佢班內地朋友買開野架啦。轉左行，只借六成的魔咒或許丟了，話唔定人工都可以加些少，但留意問銀行借錢份工要做夠至少半年。
2.合規扣稅
開公司後除了令自己薪金固定了，更可以加添不少公司支出，幫自己合規扣稅。公司要租個營業地點，提供員工進修機會，業務旅行，都是大幅提升公司支出的時機。基本上省下的稅肯定多過你每月會計的費用支出了。咁所以，讀者第一件事係攪返好自己借貸力。
3.選對屋苑
第二，當然而重新思考自己的買樓策略。由於還是打併中，未適合「明知會輸或蝕都仍是要買」的浪漫買樓主義策略。故買樓還是先看屋苑排名及單位稀有性。瓏門兩房不屬稀有，因為屯門對於兩房及細單位，供應總是多。86-89年屯門大力發展時就是為提供廉價細單位為主引人入黎，萬想不到今日屯門區整體收入大升還可連澳門珠海，所以諗sir屬意的還是該區三房。
數字看，過去5年瓏門實呎升22%，全港計拎了個E。同區市中心或大興都有超30%的累5年升幅，有些屋苑更有40%。
4.了解自己理財痛點
從來文所見讀者儲錢難，手上現金基本上都係按樓所得，仲要輸掉一些，明白經紀工作開銷大。經紀諗sir都做過，當年容生都仲係A記，因此明白一套幾萬蚊既西裝唔係經紀簽單之必要。可是經紀總是被鼓勵住大屋花錢，這才有動力為老闆快些跑哂下年個quota。而儲樓對大洗者算是恩物，你見不少藝人致富渠道都是儲樓，藝人打扮裝身的花費相信較高。 所以讀者開好公司攪好借貸力之後，應賣走兆禧苑一拆二，兩公婆每人買一間。
5. MDRT
我係讀者，不如把心一橫考慮屯門東即青山公路一帶。反正佢未必要九點返工路唔會塞，而該區區份改善的機會很大! 全部樓好新淨，亦有巴士駁去屯門公路轉車站。反而市中心、係人都知方便，要比唔少溢價。或者可以既直情搬出荃灣，近期都聽見唔少後生仔係荃灣上車，區內店鋪有增無減。加上大量400-1000萬樓選擇讀者住熟該區再儲樓唔遲。至於現時打算買樓的錢，可以
買債基縛實佢唔槓桿咁收6-7%年息都好! 180萬收年息180萬*7% = 126,000。即每個月儲多成1萬蚊，唔錯啦。再唔係買條保本直債，過得2-3年收埋既息都夠首期! 總之唔好亂擺cash係戶口，諗sir知你跑單叻，不過你戶口既理財總值就跟唔到個市升啦~
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
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*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
