想發達住麗晶! 7萬被動收入有得傾 #2143

 

諗sir你好，近月開始閱讀你文章，甚有參考價值，得益良多，將報讀101班。

 

本人50歲，沒有兒女。本人現職行政人員，月入7萬，太太月入3萬，兩人均有稅單及糧單。

 

早年看樓價不斷上漲，不敢入市。太太卒之在2019年初以720萬購入將軍澳470呎單位自住，按6成，現值約760萬。本人今年初也以650萬購入將軍澳另一間380呎單位，給父母居住，按8成，現價和之前購買價相若。兩物業每月供3.8萬，其他使費約3.2萬，共每月7萬開支。現有約300萬現金，不懂投資，只放在銀行收息。

 

目標希望在可55歲和太太一起退休，每月制造7萬現金流支付每月使費。希望諗sir向本人指導，深表感激。  

answer:

升到市尾才急於兩年內買兩間樓，沒投資經驗，佢地原本個故事可以咁:

 

錯過28歲時1997年「最終」升浪，讀者38歲中年時買樓，280萬買了九龍灣麗晶花園的21座28E(美聯20年樓書資料)

 

買前太太問買麗晶居屋做乜? 讀者話人搵工都識騎牛搵馬，點解買樓唔可以? 反正麗晶坐巴士，直出尖咀或過海都方便，好正就唔會，但起碼叫隻「牛」。

 

當時2008年買以為高位接貨由平民，由於買樓冇借盡加上2008年跌浪只令樓市回調20%(73.98點於2008年3月做了高位之後回調至2008年12月56.9點見低位，下跌約20%)，間樓差極都跌唔穿200萬，讀者買樓九成上會而手上有等於樓價20%的現金，不怕成負資產，安然渡過金融海嘯。

 

由於2008年美政府開力印銀紙令樓價在2009年快速反彈，曾特首於2010年尾首次出辣招壓力樓價升勢。當時中原城市指數升至88點。讀者間樓由約5100蚊實呎升至5600蚊實呎，帳面賺了12%

 

2010年初有辣招之後，不少人說政府開始打擊樓市，賣樓退場。讀者認為自住樓點可以賣? 畢竟供樓息低供平過租。就打份工儲下錢，累積實力再買下間。

 

2012年用太太名再買同區淘大，反正有閒錢又唔想搞投資，買樓唔錯。其實2012年之前一個人可以有2間自住樓，經紀問佢買唔買多間? 讀者計過當時同太太月入只8萬，借貸力為80000*50%/10000*2.59 ~ 1040萬，之前買麗晶借左200萬，而家買淘大350萬再借280萬，計埋已用借貸力一半，加上前景未明，就夫婦一人一間算數。

 

如是者7年過後2019年，麗晶的價位為720萬，升值2.57倍。淘大為600萬，升值1.71倍。夫婦將呢兩樓租出去都收番30000蚊租，夠佢地係康城租個4房享受下半世，仲諗緊兩個人點住4個房添。

 

2020年，趁高位加按，麗晶按至六成，要樓價跌40%先負資產，由於讀者2008年落過場明白跌市的氣氛及當年已試過市跌20%係點，有信心投資。佢間樓都就供哂而按六成得720*60%-100(未供完) 得332萬。

 

淘大都按，按六成至600萬*60%-250萬 ~110萬。讀者手上現金350萬，連同按出之450萬，有800萬夠錢開個初級版私人銀行戶口，買直債投資，保住本收息產出現金流。

 

上述假設性故事完，大段假設，係想話比較年輕的讀者，不要重蹈覆轍。美國係2020年印的銀紙比2008更多，政府在樓市出招比2010年更辣，而香港的低稅制將在未來更獨有。

 

心態決定想法，想法引致行為，行為累積你的命運。返黎現實:

 

估計讀者因為怕輸唔想錯既心態，廿幾年間乜都無做亦無利用資產膨漲資，致戶口只有300萬但居所到50歲都未攪掂，都係要睇老細面口。佢要破局就要冒些少風險，用債基為佢產出收入，過去兩星期諗sir知學生夾埋做了十幾個deal，將用爆證券行為我地提供的槓桿quota。

 

買入A餐派7.2%年息而只用1:1比率。即買入後A餐要有超35%的跌幅才考慮要CALL LOAN，這在2020年三月的大跌市未曾及。

 

投入100萬，回報為(144000-20000)/1000000 = 12.4%

即讀者300萬逐步投入，收息一年36萬，月產出3萬。夠佢目標一半啦~兩間樓新買，冇咩好做，樓要買得耐先見效。

 

由於借貸QUOTA已爆，若你有興趣上述方案(50萬可入場，不用150萬的)而又是收息103舊生，可註明「A餐證券行槓桿方案」搵我地助教留下月之QUOTA，有額返會提示你。留意上述方案雖風險較不少股票低，但不是零風險。

 

至於若是早買樓令自己50歲樓已近供滿，而錢有800萬港幣的，就可用保本直債。不妨分段買入新世界直債槓桿，及利用大銀行的coco bond不槓桿，做到效果是coco bond收7%，而新世界由於槓桿息低，回報為約5%+(5%-1%) ~ 9%，平均令你直債收息的組合在8%-9%年息之間。不少人之前用新加坡reits或領展做槓桿收息，全部2020年3月打哂柴~只有直債證明過得到風浪。直債缺點是入場門檻高，同埋佣不夠高銀行唔想推，故做法坊間無咩人想講。

 

800萬投入收9%，一年都72萬息。如果想再進取些可做些債基，令息一年達70-80萬，就可達成讀者望每月有7萬被動收入的事了。

 

諗sir在此回應只300萬想收7萬月息的事，沒一個穩當方法可做到，暫最多只可做到3萬餘被動收入。投資前請考慮你的顧問是否予你客觀意見，按個人能力而行事。今天已回1900字先休息，可以既LIKE下我地FACEBOOK呢個POST。謝謝。

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