老豆破產中五畢業、34歲已供滿一間樓而家再置業的太太 #2141

父母90年代有兩層樓揸手,千禧年代要輪公屋的低收入人仕家庭 

To: 諗sir.

 

兒時背景:爸爸做生意,媽媽家庭主婦,生活正常無壓力,也有能力供哥哥中學後去外國讀書。住爸爸名下私樓。而媽媽在80年代,有公屋但從未入住。90年代,一家遷入母親公屋住。私樓出租。適逢董建華年代,推出首次置業計劃給予公屋住戶向上流換私樓,收回公屋。方案一:政府比$30萬唔洗還。方案二:政府借$60萬免息分期還。當時息口高企,父母最終選擇方案二。用$60萬作首期買私樓。但好景不常,爸爸生意不景,兩層樓都保唔住,十年間周圍租樓住,最終仲要破產。(破產後可以再申請公屋)。早兩年前,終於爸媽輪到公屋住2人單位和爸媽繼續努力工作,現時唔需要子女供養。

 

我自己明白到有屋住,真係好緊要,唔可以太博。所以中五畢業後工作,雖然學歷唔高人工低,但循規蹈矩平傭打工。不過生活節儉與老公一齊努力儲錢。現在只希望養大小朋友,退休有樓自住和有樓收租作生活,唔需要給仔女負擔壓力,讓他們人生敢去夢想,敢去嘗試新挑戰。幸好2008年聯名購入大角咀洋樓90萬300尺小兩房自住。2015年已供完。有小朋友後,後悔當初點解唔進取少少買有平台公園會所的附近屋苑-港灣豪庭(當時$190萬)。其實有住屋需要希望2022年大女升小學可以換住3房。

 

機緣巧合,留意到諗sir理財資訊。閱讀了很多個案,原來儲蓄置業都有技巧和方法,不是死儲爛儲。希望一生有三宅,對我這低收入家庭來說不是奢望。

 

個人資料:

本人35歲 月入$16k / 老公42歲 月入$22k (有時做兼職月入多$2-3K) 有兩個仔女,分別3歲和1歲

自住私樓29年(已供完)滙豐估價400萬

資金/儲蓄:40萬股票 + $30萬現金 + $10萬現金(預留小朋友幼稚園學費)因為有小朋友開支大,每月都無咩錢剩。最多只係儲到$5K。

老爺奶奶見我地唔夠住,可以比200萬首期我地平平地係將軍澳搵間居屋3房住,樓換樓唔會貼好多錢。因為私樓3房無望。

諗sir,家庭收入唔高應該點做?

  1. 私樓小2房換居屋3房? 好似唔值?
  2. 拆名。私樓轉老婆名 出租。老公名買多一間居屋? 以租代供?
  3. 將自己手上資金收息先?過2年先入市?
  4. 無人頭借,私樓唔可以轉名比屋企人。如果有就可以有資格抽白居二。
  5.  200萬只可作首期買樓, 唔可以作投資用途.

 

ANSWER:

學歷低不表示末路

早出黎做野既低收入家庭,家境仲可以好過大學生。諗sir有感讀者內藏父母破產累佢一生既想法。客觀而言,而家香港三十幾歲人而學歷只中五既人,確實好少,同阿哥去外國升學成對比。點都好讀者憑自己力量積極成功上流,現已供甩一間私樓,值得讚許,教一眾上電視話「父母唔幫手比首期買唔成樓既大學生」汗顏。

 

為人父母請審慎理財,依讀者所述,你而家輸既要到你個孫做野個陣才有望追返。

 

不少人認為工作量高就是勤力,或者工時高就是勤力。只好說勤力是基本,三十歲打後唔好再用勤力做賣點。

 

有資本或有能力咪諗居屋

居屋筆者早在本blog前期文章已說明投資價值較低,如你諗有日會發圍就咪買居屋,但你諗同老公兩人一世幸福四萬幾月入那免地價買居屋就無妨。前兩天生果報咪講落車真人show,位哥哥仔咪後悔佢幾年前亂買居屋而家比人地升得慢? 這就是不學好理財知識令你輸既錢。居屋的格局、客路都同私樓有分別。當然居屋對社會的功勞絕不可抹掉。

 

低收入人仕的策略

讀者最窄的當然是借貸力,夫婦兩人工資共38k,借貸力只38000/10000*50%*2.59 = 492萬。幸好24歲就買左間洋樓,而家沽左間樓最少good返400萬在手,此現金數目相信不少35歲讀緊大學既人都冇。

 

把握是次樓市高位賣樓,諗sir唔係話樓市會出現50%的下調,但而家已比高位跌7%(城市指數約179點),終極一跌至150跌左右唔出奇。但留意中原城市指數150點,都仲比2015年高位還高呢….所以明白大勢,知道政府狂印銀紙解決問題,最終會引致超級通賬令銀行加快貶值為重。

 

賣樓返400萬,然後自己同老公每人拎100萬去買樓,一自住一借比朋友住收下租,盡用能買樓之名額。買樓不屬高危,如果你有留cash係手上。相信當年父親行破產的路,係將樓賣走去貼公司,犯了不少生意人的錯: 將公司當做親生仔或者想留盤生意比個仔,最尾輸到乜都無淨。只要讀者打好份工買在能力自己範圍內的樓,可以的。

 

老爺錢不如唔拎住,但就不妨再盡d換兩間,一間細三房另一間兩房,組合可以係700幾萬將軍澳三房,加同區一間兩房。樓齡既比現在新,加上700萬樓要約150萬首期、而另外兩房要200萬首期,讀者比得起。但就唔好再拎錢去買已補價居屋。

 

最難解決是借貸力唔夠,因為買(三房+兩房)要借550+400 = 950萬。買完後有150萬現金淨,再加200萬老爺資金呢張隱藏牌。但讀者人工太低,點借? 有成950-492 ~ 450萬的借貸gap。

 

唔怕,只要利用買樓003借貸力由無變有之法,出糧比自己,用約6個月部署攪好份糧,只消新增450/259*10000*2 ~ 32000的收入,就可過關。這可有技巧地加大自己收入,或找人擔保,都可以。

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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
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